개인적으로 임대료의 감정평가는 핫한 논점이라고 생각한다. 물론 최근 기출을 보면, 실무에서 계속적으로 출제되고 있다. 우리나라의 독특한 전세제도의 문제점이 부동산가격 상승과 맞물려 나타나고 있는 바, 이와 관련하여 충분히 출제가 될 수 있는 논점이 아닌가 개인적으로 생각한다. 전세제도와 관련된 논점은 충분히 정리해 두어야 한다고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 1】 최근 부동산 시장에서 임료의 감정평가가 점차 중요시되고 있다. 이에 있어 다음 사항을 논하시오. (40점)
물음 1) 가격과 임료와의 관계
물음 2) 신규임료와 계속임료의 평가방법과 유의점
물음 3) 부가사용료와 공익비의 차이점과 이들의 실질임료 산정시 처리방법
물음 4) 임료의 시산가격 조정시 유의점
<예시 목차>
- Ⅰ. 서론
- Ⅱ. (물음1) 가격과 임료와의 관계
- Ⅲ. (물음2) 신규임대료와 계속임대료의 평가방법과 유의점
- Ⅳ. (물음3) 부가사용료와 공익비의 차이점과 이들의 실질임대료 산정시 처리방법
- Ⅴ. (물음4) 임대료의 시산가액 조정 시 유의점
- Ⅵ. 결론
Ⅰ. 서론
임대료는 부동산에 대한 사용 · 수익의 경제적 대가로서 교환의 대가인 가격과 함께 광의의 가격을 구성한다. 부동산의 자연적 특성 중 영속성으로 부동산가격은 협의의 가격과 임대료로서 동시에 표시될 수 있는바 양자의 상호 관련성의 이해는 부동산가격 판정에 있어 필수적이다. 이하 「감정평가에 관한 규칙」 제22조 임대사례비교법 이외 다양한 계속임대료 평가방법과 부가사용료 처리방법을 검토함으로써 임대료 평가방법의 적정성을 높이고자 한다.
Ⅱ. (물음1) 가격과 임료와의 관계
1. 부동산가격과 임대료의 의의
부동산가격이란 부동산의 소유에서 비롯되는 장래이익을 현재가치로 표시한 것이다. 임대료는 부동산에 대한 사용 · 수익의 경제적 대가로서 교환의 대가인 가격과 함께 광의의 가격을 구성한다. 부동산의 자연적 특성 중 영속성으로 부동산가격은 협의의 가격과 임대료로서 동시에 표시될 수 있는바 양자는 상호 관련이 있다.
2. 양자의 관계
1) 교환과 사용 · 수익의 대가 · 기간의 차이
가격과 임대료는 원본과 과실의 상관관계에 있어 양자를 적절하게 파악해야만 경제적 가치를 정확하게 구할 수 있게 된다. 또한 가격은 부동산이 소멸하기 전까지의 전 기간에 걸쳐 발생하는 교환가치이고, 임대료는 임대차 등의 계약기간 내에 사용 · 수익할 것을 기초로 발생하는 사용가치이다.
2) 가격과 임대료의 변화 관계
가격과 임대료간에는 원본과 과실의 관계가 인정되는바 원칙적으로 동일시기, 동일방향, 동일 비율로 움직인다. 그러나 경험적 연구에 의하면 가격수준의 변화에 비해 임대료수준의 변화가 느리고 적은 폭으로 나타난다. 이는 계약에 의한 임대료 고정성 차이에서 비롯되게 된다.
3. 검토
부동산가격은 장래이익의 그 바탕이 되고 그것을 현재가치로 환원한 것이며 소유권과 불가분의 관계에 있다는 것이 그 본질이다. 따라서 임대료가 매 기간마다 일정하고 이것이 영구히 지속된다면 부동산의 가치는 V= R / i (V: 부동산의 가치, R: 임대료, i: 할인율)가 되는바 양자의 관계가 명확히 설명된다.
Ⅲ. (물음2) 신규임대료와 계속임대료의 평가방법과 유의점
1. 신규임대료와 계속임대료의 의의
신규임대료는 기준시점 현재의 대상 부동산의 경제 가치에 부응하는 정상실질임대료를 말한다. 계속임대료는 기존 임대차 계약에 수반하여 임대료를 개정하는 경우의 적정한 임대료를 말하는 것으로 한번 임대차 계약을 체결하면 그 계약의 해지가 곤란하고 시장이 제한된다는 측면에서 한정임대료의 개념이다.
2. 신규임대료의 평가방법과 유의점
1) 평가방법
「감정평가에 관한 규칙」 제22조 및 「감정평가 실무기준」은 임대사례비교법을 주된 방법으로 규정한다. 주된 방법의 적용이 곤란하거나 부적절한 경우 적산법이나 수익분석법을 적용한다. 적산법의 경우 부당이득금반환청구소송이나 토지의 사용료 보상평가 등 실무상 널리 활용되고 있으며, 수익분석법은 일반기업용 부동산평가에만 한정적으로 적용되는 방법이다.
2) 유의점
임대사례를 수집할 경우 사정보정, 시점수정 및 위치적 · 물적 유사성 이외에도 임대차 등의 계약내용이 같거나 비슷한 사례를 선택하는 등 임대차 계약내용의 유사성 검토에 유의한다. 또한 수익환원법에 의한 기초가액 산정은 순환논리의 모순에 빠지는 점에 유의한다.
3. 계속임대료의 평가방법과 유의점
1) 평가방법
「감정평가에 관한 규칙」 제22조 및 「감정평가 실무기준」은 계속임대료에 관한 규정을 두고 있지 않다. 일본의 경우 신규임료의 평가와 계속임료의 평가로 나눠져 있는바 일본의 부동산감정평가기준에 따라 계속임료의 감정평가방법을 설명할 수 있다. 차액배분법, 이율법, 슬라이드법, 계속임대사례비교법 등이 있다.
2) 유의점
임대료의 감정평가 시 계약관계에 따른 내용 확인 등 기본적 사항의 확정이 중요하다. 특히 의뢰인이 요구하는 임대료의 종류를 확인하고 신규임대료인지 계속임대료인지에 대해 구분한다. 또한 감정평가방법 적용 시 임대료의 감정평가와 관련하여 정상임대료(신규임대료)와 계속임대료에 관한 규정을 두고 있지 않다. 따라서 각 감정평가방법 적용에 있어 한계점을 명확히 인식하고 적용해야 할 것이다. 차액배분법의 경우 차액의 배분기준에 주관개입 문제가 있으며 이율법의 경우 기준시점 당시 기초가액 평가의 왜곡 가능성으로 인한 임대료의 적정성 문제 등이 있다.
Ⅳ. (물음3) 부가사용료와 공익비의 차이점과 이들의 실질임대료 산정시 처리방법
1. 개념
실질임대료란 임료의 종류 여하를 막론하고 차주가 대주에게 임료 산정기간에 대응하여 지불하는 모든 경제적 대가로서 순임대료와 필요제경비의 합으로 구성된다. 부가사용료는 부동산의 일부 임대 시 통상적으로 전유부분에 관계되는 가스료, 전기료, 수도료, 냉난방비 등으로 임차인이 직접 공급자에게 지불하지 않고 임대인에게 지불하는 것을 말한다. 공익비는 부동산의 공용부분에 소요되는 비용으로 청소비, 승강기설치비, 주차장비 등이 이에 해당한다.
2. 부가사용료와 공익비 차이점
공익비는 공용부분에서 사용되는 비용이나 부가사용료는 전유부분에서 사용되는 비용이라는 차이점이 있다. 따라서 공익비는 임차인이 타 임차인과 함께 분담하지만, 부가사용료는 해당임차인이 단독으로 부담하게 된다.
3. 실질임대료 산정 시 처리방법
양자는 본래 실비적, 생활비적 성격의 비용으로 필요제경비를 구성하는 것이 아니어서 실질임대료에 포함되지 않으나, 실비초과분은 실질임대료에 포함된다. 실질임대료를 상승시키기 위한 방법으로 부가사용료와 공익비를 초과 징수하는 경우도 있다. 따라서 이들 항목에 대해서는 그 항목을 불문하고 실태를 파악하여 상회하는 부분은 포함시켜 적정한 임대료평가를 해야할 것이다.
Ⅴ. (물음4) 임대료의 시산가액 조정 시 유의점
1. 시산가액 조정의 의의
시산가액이란 감정평가 각 방식을 적용해 구한 가격으로 감정평가액을 산출하기 위한 중간적 가격을 말하고 이러한 시산가액을 비교 검토하여 최종 평가액을 산출하기 위해 조정하는 과정을 시산가액 조정이라고 한다. 이 작업은 각 단계의 진행과정의 정당성, 객관성을 부여하고 비판적으로 평가하여 시산가격의 차이가 생긴 이유를 명백히 하고 감정평가액에 객관성, 논리성을 주는 중요한 의의를 갖는 것이다.
2. 시산가액 조정 시 일반적 유의점
시산가액 조정이 단순히 기계적으로 차이를 산술평균하거나 작위적으로 차이를 없애거나 하는 일이 없어야 하며, 각각의 임대료차이를 명백히 하기 위해 감정평가 방식과 채용한 자료가 가진 특성을 검토한 후 감정평가 각 단계에 대하여 객관적 비판적으로 반복 재검토한다.
3. 시산가액 조정 시 구체적 유의점
자료의 선택, 검토 및 활용의 적부여부, 정리한 제 자료가 대상 부동산 평가에 적합한가 여부와 자료내용의 검토가 적정한지 여부를 판단한다. 수집된 사례의 수, 대상과의 비교가능성, 적산법의 경우 기초가액 산정에 관한 제반 자료들의 적부여부에 유의한다. 또한 부동산가격과 임대료 형성의 가치전제가 되는 최유효이용의 원칙 등 부동산 가격제원칙 활용의 적부에 대해 유의한다.
Ⅵ. 결론
최근 부동산시장이 자산시장으로 변모함에 따라 임대료평가에 대한 수요가 늘어날 수 있는 점을 감안할 때, 임대료평가에 대한 세부적 개념정립 및 평가방법에 대한 연구와 개발이 요구된다. 특히 임대료의 성격상 계속임대료가 발생할 수 있으므로 일본과 같이 세부적인 임료의 성격을 규정할 필요가 있다.