고정성으로 인한 개별성은 너무 기본적인 논점이라 딱히 덧붙일 말이 없다. 기본적인 내용은 언제든 변형되어서 출제되기 마련이다. 이런 스타일의 문제가 시험에 등장할 일은 없겠지만, 사례형으로 만들어서 출제하면 새로운 문제가 된다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 4】 토지는 지리적 위치의 고정성으로 인하여 강한 개별성을 갖는다. 이와 관련한 부동산 가격 원칙과 파생적 특징을 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 개설
개별성이란 물리적으로 완전히 동일한 토지는 없다는 특성을 말한다. 이는 지리적 위치의 고정성으로 인해 부동산의 가격이 일물일가의 법칙이 작용하지 않게 되는 것이며 부동산이 어디에 위치에 있는지에 따라 가격이 달라지게 되는바 고정성은 개별성에 의해 가치로 구체화되며 가치 판단 시 주위 환경과의 조화에 대한 고려도 중요해지게 된다.
Ⅱ. 개별성과 관련한 부동산가격제원칙
1. 최유효이용의 원칙
부동산가격은 사회통념상 합리적이고 현실적인 방법으로 그 부동산의 효용이 최고로 발휘될 가능성이 있는 이용(최유효이용)을 전제로 가치가 표준되어야 한다. 따라서 최유효이용을 전제로 개별요인에 의해 부동산의 가치가 결정된다.
2. 대체의 원칙
대체의 원칙이란 부동산의 가격은 대체 · 경쟁관계에 있는 유사한 부동산 또는 다른 재화의 영향을 받아 형성된다는 가격제원칙이다. 고정성으로 인해 물리적 대체는 불가능하나 용도의 다양성에 의해 개별성이 완화되어 대체의 원칙하에 부동산의 가격이 성립하게 된다.
3. 적합의 원칙
적합의 원칙이란 부동산의 유용성(수익성 또는 쾌적성)이 최고도로 발휘되기 위해서는 대상부동산이 그 환경에 적합하여야 한다는 것이다. 대상부동산은 절대적 위치의 고정성이 있으나 주변 환경의 영향을 받아 개별적으로 부동산의 가치는 결정되게 된다.
Ⅲ. 파생적 특징
1. 부동산가격형성의 어려움
일반재화가 시장의 수요와 공급에 의해 가격이 결정되지만 부동산의 개별성은 부동산가격형성을 개별화시키고 부동산 가격 · 수익 등을 개별화 · 구체화시켜 그 형성에 특별한 사정의 개입을 용이하게 한다. 따라서 부동산가격 판단은 가격형성요인, 가격발생요인 및 그에 따른 가격형성원리가 존재하는바 전문인의 감정평가 활동이 필요하게 된다.
2. 감정평가 활동 시 개별분석의 필요성 제기
감정평가 역시 감정평가에서의 표준지의 선정을 어렵게 하고 부동산학에 적용되는 일반적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 하여 가치판단기준의 객관화를 어렵게 만든다. 따라서 지역에 대한 분석을 전제로 개별물건의 가격을 구체화하는 단계인 개별요인의 분석을 거쳐 가치를 판단하게 된다.