포트폴리오에 대한 기본적인 문제가 출제되었다. 감정평가이론에서 각론 파트의 내용은 알면 쓸 수 있고, 모르면 쓸 수 없다. 총론 파트는 점수를 떠나서 어떻게든 쓸 수 있지만, 각론 파트에서는 모르면 아예 점수를 획득할 수 없다. 키워드 중심으로 정리해둘 필요가 있다고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 5】 포트폴리오이론의 개념을 설명하고, 포트폴리오 위험과 구성 자산수와의 상관관계를 기술하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 개설
현대적 의미의 포트폴리오 이론은 1952년 마코비츠의 논문 “Portfolio Selection”으로부터 시작되었으며, 원래 금융학 분야뿐만 아니라 부동산학 분야 특히 부동산투자, 부동산금융, 부동산관리 등에서 많이 응용되고 있다. 이하 포트폴리오이론의 개념을 설명하고, 포트폴리오의 위험과 구성 자산수와의 상관관계를 기술한다.
Ⅱ. 포트폴리오이론의 개념
포트폴리오이론이란 여러 개의 자산을 소유함으로써 하나에 집중되어 있을 때에 발생할 수 있는 불확실성을 제거하여 분산된 자산으로부터 안정된 결합편익을 획득하도록 하는 자산관리의 방법이나 원리를 의미한다. 포트폴리오 관리는 단순히 분산투자하는 것만을 의미하는 것은 아니며 투자대안이 갖고 있는 위험과 수익을 분석하여 불필요한 위험(비체계적 위험)을 제거하고 최선의 결과를 얻을 수 있는 포트폴리오를 선택하는 것을 말한다.
Ⅲ. 포트폴리오의 위험과 구성 자산수와의 상관관계
1. 포트폴리오 위험과 수익
포트폴리오의 위험과 수익률 결정원리는 다르다. 기대수익률은 두 가지 이상의 자산으로 구성된 포트폴리오의 기대수익률을 각 자산의 기대수익률에 대하여 투자비율을 가중치로 해서 가중평균 한 값으로 구할 수 있다. 그러나 위험은 투자수익률과 달리 정확히 위험의 가중평균치가 되지 않는다. 재무관리학에서는 위험측정을 표준편차에 의하고 상관계수에 의해 위험이 상쇄되는 정도를 확인할 수 있으며, 포트폴리오의 변동성이 상이한 구조로 인한 위험상쇄 효과를 포트폴리오 효과라고 한다.
2. 포트폴리오의 위험과 구성 자산수와의 상관관계
만약 투자안을 더 추가하게 된다면 변동성은 커지게 되고 이로 인해 위험상쇄 효과는 더 크게 나타난다. 따라서 구성자산수가 증가될수록 포트폴리오의 위험은 더 낮아지게 된다. 다만 비체계적 위험은 구성 자산수가 증가함에 따라 감소하나 체계적 위험은 시장상황과 관련된 위험으로 포트폴리오를 구성하여도 감소시킬 수 없다.