공정가치, 시장가치, 회계상의 가치에 대한 비교 · 설명 논점은 크게는 시장가치외의 가치에 대한 논점이라고 할 수 있다. 사실 이런 논점은 기술하기 쉽다. 때문에 이런 문제에서 시간을 세이브해야 한다. 개념에 대한 정확하고 명확한 암기가 필수적이다. 개인적으로는 감정평가의 공정성, 감정평가행위의 독립 필요성과 같은 논점이 쓰기가 쉽지 않다고 생각한다. 게다가 감정평가이론에 근거하여 설명하라고 하면 더 막막하다. 단편적으로 암기만 해서는 또 안된다는 교훈을 기출문제를 통해서 얻게 된다. 공부를 하면 할수록 이론이 젤 어렵다. 감정평가법인등의 윤리규정은 실무기준을 통해서 정리하자.
【문제 3】 최근 토지의 공정가치 평가가 회계에 관한 감정에 해당하는지 여부에 대한 논란이 있었다. 이와 관련하여 다음 물음에 답하시오. (20점) 물음 1) 감정평가의 개념과 회계에 관한 감정의 개념 차이를 설명하시오. (10점) 물음 2) 공정가치, 시장가치 및 회계상 가치를 비교 · 설명하시오. (10점) |
| 【문제 4】 감정평가의 공정성과 감정평가행위의 독립 필요성을 감정평가이론에 근거하여 설명하시오. (10점) |
<예시 목차>
- 【문제 3】
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 감정평가의 개념과 회계에 관한 감정의 개념 차이
- Ⅲ. (물음2) 공정가치, 시장가치, 회계상 가치 비교 · 설명
- Ⅳ. 결어
- 【문제 4】
- Ⅰ. 감정평가의 공정성
- Ⅱ. 감정평가행위의 독립 필요성
- Ⅲ. 검토
【문제 3】
Ⅰ. 서설
최근 대법원은 공인회계사법에서 회계사의 직무범위를 회계에 대한 감사 · 감정 등으로 정하고 있지만, 토지에 대한 감정평가는 직무 밖의 일이라고 판시하여 감정평가의 업무영역을 명확히 한 바 있다. 재무제표요소를 화폐로 계량화하는 회계에 관한 감정은 부동산에 대한 가치를 판단하는 감정평가와는 엄격히 구별된다. 감정평가는 경제적 가치를 판단하고 결정하기 때문에 「감정평가에 관한 규칙」 제5조에서 시장가치를 기준가치로 확정하고 있다. 또한 시장가치 외의 가치를 규정을 통해 가치다원론의 입장을 취하며 부동산 가치 판단에 있어 객관성을 확보하게 된다. 따라서 이하 감정평가의 개념을 설명하고 시장가치를 기준으로 다양한 가치를 비교 · 설명하기로 한다.
Ⅱ. (물음1) 감정평가의 개념과 회계에 관한 감정의 개념 차이
1. 감정평가의 개념과 회계에 관한 감정의 개념
감정평가란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조에 의한 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 회계에 관한 감정이란 「공인회계사법」 제2조에 의한 회계사의 직무로서 회계에 관한 감사 · 감정 · 증명 · 계산 · 정리 · 입안 또는 법인설립 등에 관한 회계를 규정하고 있다. 회계에 관한 감정은 회계처리의 대상이 실제로 존재하는지 여부, 회계처리의 적부 및 측정의 적부를 판정하는 것을 말한다.
2. 감정평가와 회계에 관한 감정의 개념 차이
공인회계사에 의한 회계에 관한 감정은 회계처리 대상이 실제로 존재하는지 여부, 회계처리 적부 등을 판정하는 것으로 기본적으로 현행 가치의 개념을 나타내는 것이 아니라 특정의 양적 표현방법을 표시하는 것으로서 원가에 의해 결정되는 것을 말한다. 따라서 회계에 관한 감정은 재무제표요소를 화폐로 계량화 하는 것인데 반하여 감정평가는 부동산에 대한 가치판단과 가격발견의 작업을 의미하므로 양자는 다른 개념이다.
3. 감정평가와 시장가치
부동산은 일반재화와 같이 수요와 공급의 원칙에 다른 가격을 선택지표로 부동산활동이 이루어진다. 그러나 부동산의 고정성, 부증성, 개별성 등 고유한 특성은 일반인의 가치판단을 어렵게 만든다. 따라서 시장기구를 보완해주는 전문가인 감정평가사는 부동산시장을 합리적이고 경쟁적으로 가정하고 수요와 공급의 원칙하에 가장 성립될 가능성이 높다고 인정되는 가격을 제시할 필요성이 인정된다. 이러한 시장요구에 가장 부합하는 가치인 시장가치를 감정평가의 기준가치로 확정하게 된다.
Ⅲ. (물음2) 공정가치, 시장가치, 회계상 가치 비교 · 설명
1. 각 가치의 개념
1) 시장가치
시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.
2) 공정가치
공정가치란 한국채택국제회계기준에 따라 자산 및 부채의 가치를 추정하기 위한 기본적 가치기준으로서 합리적인 판단력과 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결제되어 질 수 있는 금액을 말한다.
3) 회계상 가치
회계학에서 측정에 의한 가치를 말한다. 이 때 측정이란 인식, 측정 및 전달의 과정 중 하나로 재무제표의 기본요소를 화폐액으로 계량화하는 것을 말한다.
2. 공정가치, 시장가치, 회계상 가치비교 · 설명
1) 공정가치와 시장가치
회계기준에서 사용하는 공정가치 개념은 일반적으로 감정평가분야에서 사용하는 시장가치와 유사한 개념이지만 공정가치는 시장가치보다 광범위한 개념이다. 특정 당사자 사이에서만 발생하는 특수한 증분가치는 해당 당사자 간에는 공정한 가격일 수 있으나 일반시장에서 형성되는 가격과는 다를 수 있다. 따라서 시장가치는 특수가치의 요소를 배제하는바 공정가치는 시장가치 외의 가치에 해당한다.
2) 시장가치와 회계상 가치
시장가치와 회계상 가치는 재무제표의 분석에서 출발하는 것은 동일하지만 회계상 가치는 시장가치의 통상적인 시장 등의 개념요소를 필요조건으로 하지 않는다. 또한 시장가치에 접근하기 위해서는 감가상각, 재고자산, 무형자산, 유형자산 등에 대한 조정을 함으로써 경제적 재무제표로 변환하고 부동산의 가격형성과정 등 부동산에 대한 이해를 전제한다. 그러나 회계상 가치는 역사적 취득원가에 대한 계산된 가격으로써 시장가치와는 구별된다.
3) 공정가치와 회계상 가치
재무보고평가의 기준가치는 공정가치이다. 회계상 가치가 현재의 유형자산 등의 가치를 충분히 반영할 경우 공정가치와 회계상 가치가 동일해질 수 있으나 회계상 가치는 대부분 역사적 원가에 기반하는 재무제표상 가치이고 공정가치는 현재 자산의 교환을 하고자 하는 특정한 양 당사자 간에 합리적으로 합의하여 결정된 가치이므로 양자는 일치할 가능성이 낮다.
Ⅳ. 결어
재무보고평가에서는 기업의 자산재평가 및 회계업무를 위한 감정평가가 필요시 된다. 감정평가는 시장가치기준을 원칙으로 하지만, 재무보고평가와 같이 평가목적을 고려하여 공정가치를 기준하며 이는 회계상의 가치와는 구별된다. 또한 감정평가의 업무영역으로써 재무보고평가는 단순히 역사적 취득원가에 의한 재무제표 수정이 아닌 경제적 재무제표로 변환된 가치를 제시하는 바 감정평가의 개념을 확연히 구별할 수 있다.
【문제 4】
Ⅰ. 감정평가의 공정성
대상물건의 경제적 가치는 감정평가관계법규 및 감정평가 일반이론에 근거하여 결정된다. 감정평가관계법규를 준수하되 부동산의 고유한 특성을 전제로 부동산 가치형성과정에 따라 판단되며 다양한 부동산시장 분석을 통해 가치추계에 전문성을 담보한다. 또한 전통적인 감정평가 3방식 6방법 및 기타 통계적 평가기법 등에 의해 결과를 공정하게 표시한다. 따라서 감정평가의 공정성은 전문적인 평가과정에서 담보되며 이를 위해서는 감정평가행위의 독립성 보장이 중요해진다.
Ⅱ. 감정평가행위의 독립 필요성
감정평가는 전문자격사 제도로서 국가가 고도의 지식과 공공성이 요구되는 분야를 법으로 규율하여 국민들에게 안정적으로 서비스를 제공하도록 하는 것을 목적으로 한다. 감정평가행위를 법으로 규율함으로써 해당 업무행위의 독립성이 배타적으로 보장된다. 반면 국가로부터 공정성을 실현하기 위해 제도적 규제 · 제재가 있을 수 있다. 공정성 확보를 위해 감정평가행위의 독립성을 과도하게 제재할 경우 전문성을 갖춘 감정평가행위는 기능을 잃게 되며 공정성을 확보하기 어려울 것이다. 따라서 감정평가의 공정성과 감정평가행위의 독립성은 양자가 균형을 유지할 때 성립하게 되는 것인바 전문인의 자율적 규제를 바탕으로 제도적 보완을 통해 감정평가행위의 독립 필요성을 보장해야 할 것이다.
Ⅲ. 검토
감정평가의 공정성과 감정평가행위의 독립성이 균형을 이룰 때 감정평가의 신뢰가 제고될 수 있다. 최근 감정평가액의 공정성과 객관성을 유지하기 위해 타당성조사가 입법화되었으나(감정평가법 제8조) 감정평가행위의 독립 필요성을 고려해 볼 때 징계를 전제로 하는 제도 운영이 아닌 자율적이고 사전적으로 권리구제가 가능한 제도로 운영하는 등 감정평가의 공정성과 감정평가행위의 독립성 간의 균형이 필요하다고 생각된다.