부동산시장에 대한 다양한 문제를 묻는 문제가 1번으로 출제되었다. 각 물음에서 생각해봐야 할 세부 논점은 있으나, 1번 문제에서 총론 형식의 문제가 출제되면, 최대한 빠르게 35분 안쪽으로 처리해야 한다. 이런 총론 형식의 문제는 거의 대부분의 합격권에 있는 수험생의 답안이 대동소이할 가능성이 매우 크기 때문에 이런 문제에서 다른 수험생보다 높은 점수를 획득하기는 어렵다고 생각한다. 개념, 의의 등을 정확하게 쓰고, 묻고 있는 것에 대해서만 최대한 간결하게 답하는 수준의 답안작성이 전략상 맞다고 개인적으로는 생각한다.
【문제 1】 최근 부동산시장 환경변화로 부동산감정평가에서 고려할 사항이 늘고 있다. 감정평가원리 및 방식에 대한 다음 물음에 답하시오. (40점)
물음 1) 리모델링된 부동산에 대해 감정평가3방식을 적용하여 감정평가할 때 유의사항을 설명하시오. (10점)
물음 2) 토양오염이 의심되는 토지에 대한 감정평가안건의 처리방법을 설명하시오. (15점)
물음 3) 공익사업을 위해 수용될 지구에 포함되어 장기 미사용 중이던 토지가 해당 공익사업의 중단으로 지구지정이 해제되었을 때, 당해 토지 및 주변부 토지에서 초래될 수 있는 경제적 손실을 부동산평가원리에 근거하여 설명하시오. (15점)
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 리모델링된 부동산에 대한 감정평가3방식
- Ⅲ. (물음2) 토양오염이 의심되는 토지에 대한 감정평가안건의 처리방법
- Ⅳ. (물음3) 부동산평가원리에 근거한 경제적 손실
- Ⅴ. 결어
Ⅰ. 서설
감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판단하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이다. 경제적 가치를 판단하는 것은 부동산 특성으로 인해 일반인의 판단이 어렵게 된다. 부동산의 고유한 특성은 부동산 가격형성에 있어 다양하게 영향을 미치는데 이를 가치형성요인으로 설명할 수 있다. 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인으로 정의할 수 있다. 리모델링이 된 부동산과 토양오염이 의심되는 토지는 지역요인 및 개별요인에 대한 지역의 표준적 사용과 가격수준 전제하에 개별적 · 구체적 검토가 필요해진다. 또한 부동산가치를 결정할 때 부동산평가원리에 의해 최유효이용이 결정되는 바 감정평가의 일반적 이론을 근거로 부동산의 경제적 가치를 결정하게 된다.
Ⅱ. (물음1) 리모델링된 부동산에 대한 감정평가3방식
1. 리모델링 개념
리모델링이란 건물의 기능과 성능을 고도화하는 대규모의 개보수 공사를 의미하며 리모델링된 부동산이란 「주택법」상 대수선, 증축한 건물을 지칭하는 것으로 볼 수 있다. 건물의 물리적 또는 경제적 내용연수가 소진한 경우 철거 및 신축으로 최유효이용으로 전환함이 이론적으로 타당하나, 대규모 건물의 경우 법적 규제나 사회적 이유 등에 의해 현실적으로 전환이 어려운 점이 있다.
2. 원가법 적용 시 유의사항
건물의 내용연수 판정에 있어 리모델링 작업이 대상부동산의 내용연수에 미치는 영향을 판단하여야 한다. 즉 대상부동산의 물리적, 경제적 내용연수는 시공의 질, 관리의 정도 및 개보수작업을 통해 각기 달라지게 되므로 실제나이법보다 유효나이법, 미래수명법 등이 유용하게 되는 경우가 있다. 또한 증축부분은 기존부분의 내용연수 한도 내에 존재하며 시대적 감각에 맞는 현대적 건물은 기능적 감가상각을 할 필요가 거의 없음에 유의한다.
3. 거래사례비교법 적용 시 유의사항
거래사례비교법 적용에 있어서는 대상과 유사한 최근의 거래사례를 수집하되 유효나이법 등이 적용된 사례일 경우 잔가율 비교에 유의해야 하며, 배분법에서는 토지가치의 정확한 추계가 요구된다. 원가법 적용 시 감가수정에서 리모델링 부분을 반영하나, 거래사례비교법은 개별요인 비교에서 물건의 개별성을 반영해야 한다.
4. 수익환원법 적용 시 유의사항
수익환원법의 경우 필요제경비 추계시 부동산 가치의 수명을 증진시키는 시설(부가물과 증치물)의 비용은 자본적 지출에 해당된다. 따라서 필요경비에서 제외해야 하며 부동산의 효용이나 가치를 유지시키는 데 소요되는 경비는 유지수선비로 계상되어 필요경비에 포함된다.
5. 검토
리모델링은 상대적으로 적은 비용과 시간으로 기능적 노후화를 보완하여 전체 가치를 극대화할 수 있으며 신축위주의 건축시장을 기존 건물에까지 확장함으로써 건설 경제의 활성화에 기여할 수 있는 장점이 있다. 특히 쇠퇴기에 접어드는 지역의 경우 리모델링 사업이 증가할 것인바 감정평가에 있어 리모델링 건물의 평가가 중요해진다.
Ⅲ. (물음2) 토양오염이 의심되는 토지에 대한 감정평가안건의 처리방법
1. 토양오염이 의심되는 토지 의미
토양오엄이 의심되는 토지는 오염으로 인한 가치하락이 발생할 가능성이 있는 토지로써 일반적인 토지의 감정평가방법뿐만 아니라 가치하락분에 대한 판단이 필요한 토지를 말한다. 가치하락분이란 토양오염이 발생하기 이전과 이후의 차이를 의미하므로 오염이 발생하기 전 대상물건의 가치에서 토양오염이 발생한 후 대상물건의 가치를 차감하여 산정한다.
2. 관련규정
「감정평가에 관한 규칙」 제25조는 감정평가법인등은 소음 · 진동 · 일조침해 또는 환경오염 등으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다고 규정하고 있다. 가치하락분은 객관적인 가치하락분만을 대상으로 하며 일시적이거나 정신적 피해 등 주관적 가치하락은 가치하락분에 포함되지 않는다.
3. 토양오염 의심되는 토지 감정평가안건 처리방법
1) 기본적 사항의 확정 시 처리방법
향후 감정평가사의 책임범위와 관련하여 감정평가목적, 감정평가조건, 기준가치 등을 기본적 사항의 확정 단계에서 이를 충분히 고려해야 한다. 또한 스티그마와 관련하여 전문가 자문 또는 용역에 의해 객관적 자료를 확보할 수 있다.
2) 가치형성요인 분석 시 처리방법
지역분석의 경우 주위토지의 이용상황과 오염여부 등을 확인하여 지역의 전반적인 오염정도를 판단해야 한다. 대상토지의 개별적 · 구체적 가격은 현재 오염상황 및 복구비용 등을 감안하여 개별요인으로 반영해야 할 것이다.
3) 감정평가방법의 선정 및 적용 시 처리방법
「감정평가에 관한 규칙」 제 25조 및 「감정평가 실무기준」에 근거하여 가치하락분 발생 전과 발생 후의 상태를 기준으로 각각의 객관적 가치를 판정하고 그 차액을 토지등 가치하락분으로 산정한다. 스티그마 효과를 고려하는 방법으로는 HPM법과 CVM법을 활용하여 객관적인 가치 하락분을 반영할 수 있을 것이다.
4. 검토
최근 오염부동산에 대한 평가수요가 증대하고 있으며, 오염부동산 평가 시 가치하락분에 대한 평가는 물론 스티그마 효과에 대한 고려가 필요하다. 특히 스티그마는 환경오염으로 인해 증가되는 위험을 시장참여자들이 인식함으로 인하여 부동산의 가치가 하락되게 하는 부정적인 효과를 의미한다. 무형적 불리한 인식을 「감정평가에 관한 규칙」 제14조, 제25조 등을 고려하여 감정평가를 진행해야 할 것이다.
Ⅳ. (물음3) 부동산평가원리에 근거한 경제적 손실
1. 부동산평가원리 개념
부동산의 시장가치가 어떻게 결정되는가를 알면, 반대로 대상부동산의 시장가치를 평가할 때 어떠한 원리를 적용해야 하는가를 알 수 있다. 부동산평가원리란 부동산의 가치가 시장에서 결정되는 논리를 부동산의 가치추계에 적용한 것이다.
2. 당해 토지 및 주변부 토지에서 초래될 수 있는 경제적 손실
1) 당해 토지의 경제적 손실
공익사업을 위해 수용될 지구에 포함되어 장기 미사용중이었던 토지가 해당 공익사업의 중단으로 지구지정이 해제되었을 때, 해당 토지는 토지이용 제한으로 인한 개발손실 및 이에 대한 보상금 미수령, 개발이익의 미실현으로 인한 손실 등의 경제적 손실이 발생한다.
2) 주변부 토지의 경제적 손실
주변 토지는 대상 토지에서 발생할 수 있는 기대이익을 공유할 수 있는 위치에 있을 경우, 공익사업 미실현에 따른 개발이익의 상실분이 경제적 손실로 발생할 것이다.
3. 부동산평가원리에 근거한 설명
1) 최고최선이용의 원리
최고최선의 이용은 물리적 채택가능성, 법적 허용성, 합리적 이용, 최대생산성의 판단기준을 만족하는 경우의 이용이다. 따라서 토지가 해당 공익사업의 중단으로 지구지정이 해제되었을 때 당해 토지의 법적 허용성 기준이 크게 달라질 가능성이 높다. 또한 장기적으로 미사용 중이었던 토지 이용에 있어 합리적 이용이 달라질 수 있다. 따라서 기존 최고최선의 이용에서 현재 상황 및 잠재적 이용상황을 고려하여 최고최선의 이용을 판단해야 할 것이다.
2) 예측 및 변동의 원리
부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라고 정의된다. 이 같은 정의는 부동산의 가치는 바로 예상의 원리에 의해 결정된다는 것을 의미한다. 따라서 공익사업의 중단으로 지구지정의 해제는 가치형성요인의 변동을 가져와 현재의 기대이익을 감소시키게 되고 이를 가치에 반영해야 할 것이다. 또한 시장의 외부적인 변화인 정부정책은 부동산시장을 급격하게 변화시키는 요인이 될 수 있어 당해 토지 및 주변부 토지의 거래량 감소나 급매 등의 사정이 발생할 가능성이 높아져 이를 보정해야 할 것이다. 따라서 적정한 감정평가는 예측과 변동의 원리에 따라 평가활동을 진행해야 할 것이다.
3) 외부성의 원리
외부성의 원리란 대상부동산의 가치가 외부적 요인에 의해 영향을 받는다는 평가원리를 말한다. 대상 토지는 물론이고, 당해 토지의 주변부 토지의 경우에도 정부의 정책 여파로 인해 토지가치가 변화할 것이고 이는 주변토지로의 이주수요를 기대했던 기대이익의 감소 및 투자대상으로서의 기회비용이 커지게 되어 시장에서 부동산의 가치는 하락할 가능성이 커지는 바 외부성의 원리를 반영하여 평가활동을 진행해야 할 것이다.
Ⅴ. 결어
부동산의 가치는 그 부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요 등 가치발생요인들의 상호결합에 의하여 형성된다. 부동산 가치형성요인이란 바로 가치발생요인에 영향을 주는 제요인을 가리킨다. 따라서 부동산감정평가를 할 때는 부동산의 가치형성요인을 시장참가자의 관점에서 명확히 파악하고 또 그 추이와 동향 및 제 요인간의 상호관계를 충분히 분석하여 가치발생요인에 미치는 영향을 판정해야 한다.