부동산의 종별 및 유형에 대해 기본서에 나오는 그대로 물었다. 부동산의 종별 및 유형은 중요한 개념이고 중요한 논점이기는 하지만, 부동산의 종별 및 유형이라는 개념 자체가 일본의 개념을 그대로 차용한 개념이라는 점과 그로 인해서 시점보정을 해봤을 때, 1번 문제급으로 출제되기는 힘들지 않을까 개인적으로 생각한다. 다만, 부동산의 종별과 유형은 기본적인 개념이기 때문에 어디에든 써먹을 수 있다는 측면에서 잘 정리해두어야 한다고 생각한다. 관련해서 우리나라의 감정평가 실무기준을 통해 비교하면서 정리해두면 더 좋지 않을까 싶다.
【문제 1】 부동산 감정평가에서 부동산의 종류는 종별과 유형의 복합개념이다. 이와 관련하여 다음 사항을 논하시오. (30점)
물음 1) 부동산의 종별 및 유형의 개념과 분류목적 (10점)
물음 2) 종별 및 유형에 따른 가격형성요인의 분석 (10점)
물음 3) 종별 및 유형에 따른 감정평가시 유의하여야 할 사항 (10점)
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음 1) 부동산의 종별 및 유형의 개념과 분류 목적
- Ⅲ. (물음 2) 종별 및 유형에 따른 가격형성요인의 분석
- Ⅳ. (물음 3) 종별 및 유형에 따른 감정평가시 유의사항
- Ⅴ. 결어
Ⅰ. 서설
부동산의 종류란 부동산의 종별 및 유형, 두 가지 측면에서 성립하는 복합적인 부동산의 개념을 나타내는 것이다. 부동산은 종류에 따라 지역요인 · 개별요인이 다르며 그 결과 서로 다른 가격형성요인이 부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요에 영향을 줌으로써 가격에 영향을 미친다. 즉 부동산의 종별 및 유형은 부동산의 경제가치에 본질적으로 영향을 미치는 것이기 때문에 양 측면을 분석해야 정도가 높은 부동산감정평가가 가능하게 되는 것이다. 따라서 감정평가에 있어 정도 높은 가치판정을 위해 종별과 유형에 따른 부동산분석이 필연적이다.
Ⅱ. (물음 1) 부동산의 종별 및 유형의 개념과 분류 목적
1. 부동산 종별의 개념
종별이란 부동산의 용도에 따라 구분되는 분류를 말한다. 종류로는 지역종별(택지지역, 농지지역, 임지지역 등)과 토지종별(택지, 농지, 임지 등)이 있다. 종별의 판단은 등기부상 지목 및 일시적 현실적 이용상황이 아닌 토지가 속하는 지역의 종별에 따라 판정해야 하는 바 사회적 · 경제적 · 행정적 관점에서 합리적으로 판단해야 한다.
2. 부동산 유형의 개념
유형이란 그 유형적 이용 및 권리관계의 태양에 따라 구분되는 부동산의 분류를 말한다. 종류에는 택지(나지, 건부지, 지상권 등이 설정된 토지 등), 건물 및 그 부지(자용 건물부지, 임차권이 설정된 건물 및 부지)가 있다. 유형의 판단시 권리관계는 표면상 잘 드러나지 않는바 임장활동을 통한 물적 · 법적 · 사실관계 파악에 유의해야 한다.
3. 부동산의 종별 및 유형의 분류목적
부동산 종별 및 유형의 분류는 부동산의 경제적 가치를 본질적으로 결정하므로 부동산 감정평가의 정확도를 높일 수 있다. 또한 의뢰된 부동산을 인식할 때 종별과 유형으로 분류함으로써 감정평가활동을 능률적으로 진행할 수 있으며 가격형성요인을 체계적으로 연구할 수 있고 감정평가이론체계를 견고히 하려는데 분류목적이 있다.
Ⅲ. (물음 2) 종별 및 유형에 따른 가격형성요인의 분석
1. 가치형성요인의 의의
부동산의 가치는 그 부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요 등의 가격발생요인들의 상호결합에 의하여 형성된다. 이들 요인에 영향을 미쳐 부동산 가치 형성에 영향을 미치는 요인을 가치형성요인이라고 한다. 감칙은 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인으로 정의한다.
2. 종별에 따른 가치형성요인 분석
1) 지역종별에 따른 지역요인 분석
지역요인이란 대상물건이 속한 지역의 가격수준 형성에 영향을 미치는 자연적 · 사회적 · 경제적 · 행정적 요인을 말한다. 지역요인의 분석에 있어서 부동산이 속한 지역의 지역종별이 무엇인지를 분석해야 할 것이다. 택지지역 내 상업지역이라면 상업지녁이 갖는 지역특성인 수익성이 어느 정도인지를 분석해야하고, 지역 수익성에 영향을 미치는 지역요인을 분석하는 것이 필요하다.
2) 토지종별에 따른 개별요인 분석
개별요인이란 대상물건의 구체적 가치에 영향을 미치는 대상물건의 고유한 개별적 요인을 말한다. 지역종별에 의해 결정된 유용성을 기준으로 대상 부동산의 특성에 따라 개별화 구체화시키는 요인을 분석할 수 있다. 예를 들어 상업지의 경우 수익성을 극대화 시키는 입지요건인 배후지, 접면도로, 고객의 성향, 소득수준, 형상 등 필요한 개별요인을 분석하게 된다.
3. 유형에 따른 가치형성요인 분석
동일 종별이라도 권리관계나 이용관계에 따라 가치형성요인은 달라진다. 건부지라도 건물의 배치상태, 건물과 부지의 면적상 균형, 건물의 규모 및 용도가 부지에 적합한지 여부를 가치형성요인으로 고려해야 한다. 부동산 가치형성요인 분석 시 유형에 따라 분석방법과 유의점이 달라진다는 점에 유의해야 할 것이다.
Ⅳ. (물음 3) 종별 및 유형에 따른 감정평가시 유의사항
1. 대상부동산의 확정 시 유의사항
대상 부동산이 종별과 유형에 따라 어디에 분류될 수 있는가를 먼저 판단해야 한다. 종별과 유형의 양면에서 부동산의 종류를 정하고 그에 기초하여 분석해야 하며 이를 통해 정확도가 높아진다. 따라서 대상 지역의 용도지역과 대상부동산의 용도를 확정하고, 의뢰물건의 권리관계와 이용관계인 유형을 확정해야 한다.
2. 가치형성요인 분석 시 유의사항
부동산의 종별에 따라 택지지역, 농지지역, 임지지역, 예정지지역 등으로 구분하여 분석함으로써 가격수준 파악의 정도가 높아진다. 즉 종별지역판단, 종별지역 특성파악, 종별지역의 표준적 사용 및 가격수준을 파악한다. 부동산 유형은 대상부동산의 구체적 이용양태와 권리태양을 개별적으로 분석하는 것이므로 부동산이 토지인지 복합부동산인지 구분하고 그에 따라 나지, 건부지, 자용의 건물 및 부지, 타인 건물 소재하는 부지 등으로 나누어 구체적 가격에 접근해야 한다.
3. 3방식 적용 시 유의사항
3방식에 있어 비교방식은 종별에 의한 자료 수집과 시점수정 적용 및 유형에 근거한 개별요인 비교에 유의한다. 원가방식은 개발법에 의한 토지가격 산정 시 성숙도 보정이나 가산방식에 의한 소지가격 산정 시 종별과 유형 모두 고려해야 함에 유의한다. 수익방식은 순수익 및 환원방법 결정 시 유형을 고려하고 환원율은 종별에 유의하여 시장이율을 고려하여 적용해야 한다.
4. 시산가액 조정 시 유의사항
시산가액 조정 역시 종별과 유형에 따라 그 기준이 달라짐에 유의해야 한다. 수익성부동산의 경우 수익가액에 비중을 두어 가치를 결정하는 것이 다른 조건이 동일하다는 전제하에서 타당하며 주거용부동산의 경우 비준가액에 비중을 두어 가치를 결정하는 것이 타당하다.
Ⅴ. 결어
종별과 유형의 경제적 가치를 본질적으로 결정하는 중요한 개념임에도 불구하고 현재 우리나라의 부동산 시장 현실에 맞는 분류체계가 없는 실정이다. 적절한 기준 체계에 의해 부동산을 세분화하여 접근할수록 자료수집과 가격형성요인 분석의 초점이 좁혀지게 되어 감정평가할동의 능률화를 도모할 수 있고 결국은 평가결과의 신뢰성을 향상시킬 수 있기 때문에 기준체계에 대한 연구가 필요하다고 판단된다.