위치지대의 발생원리와 이에 영향을 주는 요인들을 간단하게 묻는 문제가 출제되었다. 현 시점에서 보면, 이런 구성의 문제는 출제되기 힘들겠지만, 지속적으로 말하지만, 이런 문제와 내용들은 어쨌든 답안지를 작성할 때 쓸 수 있는 내용이기 때문에 기출의 문제는 가볍게 볼 수 없다. 부동산 가치를 형성하는데 있어서 위치는 절대적이다. 위치가 거의 전부라고도 할 수 있다. 사실 감정평가 총론 파트의 내용이지만, 총론이 어렵다고 생각하는 이유는 읽을 때는 술술 읽히는데, 막상 답안지에 적으려고 하면 내용이 엉킬 때가 많기 때문이다. 때문에 어설프게 알고 있으면 안된다. 머릿속으로 구성을 생각하면서 읽어야 한다. (물론 나한테 하는 얘기이긴 하다.) 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 3】 위치지대의 발생원리와 이에 영향을 주는 요인들을 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 위치지대 개념
튀넨은 고립국이라는 저서에서 동심원이론을 제시하면서 시장과의 거리를 볼 때 원거리 위치에 대한 근거리 토지생산물의 수송비 절약분이 지대화된다고 주장하였다. 생산자가 부담해야 할 수송비는 도시에서 멀어질수록 증가하고 그에 따라 지대로 지불할 수 있는 몫은 도시에서 멀어질수록 점차 감소한다. 이처럼 위치에 따라 달라지는 지대의 개념을 위치지대라고 하며 튀넨은 비옥도가 동일하더라도 지대에 차이가 나는 것을 발견하고 이와 같은 이론을 제창하였다. 또한 토지의 할당(입지)은 지대를 최고로 지불할 수 있는 생산용도에 토지가 할당되고 입지하게 된다고 주장하였다.
Ⅱ. 위치지대의 발생원리
1. 위치지대 발생
자본, 노동, 토지의 3가지 생산요소 중 자본과 노동에 대한 비용은 생산비에 포함되어 있으므로 가격과 생산비의 차이에서 교통비를 뺀 것, 즉 이윤이 바로 생산자가 지불하는 위치지대가 된다. (생산물가격-생산비-단위당운송비 = 지대지불가능액)
2. 수송비절약분이 지대
생산자가 부담할 교통비는 도시에서 멀어질수록 증가하므로 생산자가 지대로 지불할 수 있는 몫은 도시에서 멀어질수록 점차 적어질 수밖에 없다. 따라서 위치지대함수는 도심에서의 거리에 따라 지대가 점점 감소하는 역 선형함수로 나타나게 된다.
Ⅲ. 위치지대에 영향을 주는 요인
상기 전통적 튀넨의 위치지대에 근거하여 위치지대에 영향을 주는 요인은 생산물의 가격, 생산비, 단위당 운송비이다. 특정 생산물의 가격이 상승하거나 생산비가 낮아진다면 위치지대 자체를 변화시키며, 단위당 운송비는 기울기를 변화시켜 위치지대에 영향을 미친다. 그러나 튀넨의 위치지대는 단순모형에 입각한 요인이며 도시구조의 변화와 성장, 인구의 증가 등으로 인해 위치지대함수는 더 복잡하게 변화하게 되며 접근성의 정도는 이외에 다양한 요인이 있을 수 있다.