동산의 감정평가에 관한 문제가 이론에서 출제될까? 가능성은 거의 없다고 생각한다. 하지만 실무에서는 작은 배점으로 나올 수 있다. 이미 해체처분가액에 대해서는 출제되기도 했다. 이론보다는 실무에서 그나마 출제될 가능성이 있다. 자동차와 항공기는 나오기 어려워 보이지만, 선박은 평가방법이 딱 출제하기 좋다. 그렇다고 가능성이 높지는 않다. 하지만, 소음등으로 인한 토지등의 가치하락분에 대한 감정평가는 이론에서든 실무에서든 언제든지 출제가 될 수 있다고 생각한다. 최근 층간소음 문제가 많고, 또한 환경에 대한 관심이 어느 때보다도 높아지고 있기 때문에 오염된 토지의 평가방법, 소음등으로 인하여 발생하는 가치감소분 등의 산정에 대한 것은 매우 중요하다고 생각한다. 감칙을 보고 시작하자.
INDEX
Ⅰ. 동산의 감정평가
1. 개념
동산이란 상품 원재료, 반제품, 재공품, 제품, 생산품 등 부동산 이외의 물건을 말한다. 부동산인 토지 및 그 정착물은 동산으로 볼 수 없다. 다만 지상물일지라도 토지에 정착되지 않은 것은 동산이며 전기 기타 관리할 수 있는 자연력은 모두 동산이다. 자동차, 건설기계, 항공기, 선박은 동산이지만 등록, 등기를 통해 의제부동산으로 취급된다.
2. 자료의 수집 및 정리
1) 조사, 확인사항
동산을 감정평가할 때에는 해당 동산의 가격 변동사항, 계절성의 유무 및 보관의 난이, 변질 또는 처분가능 여부, 수요 및 장래성, 그 밖의 참고사항 등을 확인한다. 불용품인 동산은 불용품의 발생원인, 불용품의 상태, 불용품의 보관 및 관리상태의 양부, 불용품의 유통과정, 불용품의 가격변동요인 등을 조사, 확인하여야 한다.
2) 동산의 가격자료
거래사례는 해당 동산이 거래되는 시장의 거래가격 등이며 제조원가는 동산의 생산원가 등을 말한다. 시장자료는 중고시장에서의 가격과 동산을 구성하는 부품의 가격과 그 변동상황 등을 말한다.
3. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가 실무기준
동산의 감정평가방법 ① 동산을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. ② 동산이 본래의 용도로 효용가치가 없는 경우에는 해체처분가격으로 감정평가할 수 있다.
2) 거래사례비교법
동산은 원칙적으로 거래사례비교법을 적용하여 감정평가한다. 즉 유사 동산의 거래사례 등을 파악하고 선택된 사례를 기준으로 비교 분석을 통해 감정평가액을 도출한다. 동산은 거래단계별 가격 즉 생산원가, 도매가격, 소매가격 등을 시계열적으로 파악하고 각 단계별 가격차이 발생요인을 분석하여 감정평가한다. 만약 적절한 거래사례가 없거나 거래사례비교법 적용이 불가능한 경우에는 원가법 등을 적용할 수 있을 것이다.
3) 본래의 용도의 효용가치 유무에 따른 감정평가방법
(1) 본래의 용도로 사용가능한 물건의 경우
본래의 용도로 사용가능한 물건의 경우 현 상태로의 시장가격이 형성되어 있으면 이를 기초로 한 현 거래사례비교법에 의한 비준가액으로 감정평가하며 감정평가 대상물건과 같은 물건이 계속 생산되고 있는 경우에는 적산가액으로 감정평가할 수 있다.
(2) 본래의 용도로 효용가치가 없는 경우
그 전용가치를 기준으로 감정평가하거나 해체하여 부품으로 사용될 수 있는 경우는 해체처분가격으로 감정평가한다. 해체처분가격으로 감정평가할 물건의 경우 부품의 재활용가치도 없는 물건으로서 구성 재질별로 중량을 산출하거나 의뢰자로부터 제시받아 시중 고철시세를 곱한 가격에 해체비용을 감안하여 감정평가한다.
Ⅱ. 소음등으로 인한 토지등의 가치하락분에 대한 감정평가
1. 개념
1) 의의
소음등으로 인한 대상물건의 가치하락분이란 장기간 지속적으로 발생하는 소음, 진동, 일조침해 또는 환경오혐 등으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 객관적 가치가 하락한 경우 소음등의 발생 전과 비교한 가치하락분을 말한다. 소음등의 유형에는 소음, 진동, 일조침해, 환경오염 등이 있다.
2) 가치하락분 산정의 일반적인 원리
가치하락분은 결국 소음등이 발생하기 이전과 이후의 차이를 의미하므로 소음등이 발생하기 전 대상물건의 가치에서 소음등이 발생한 후 대상물건의 가치를 차감하여 산정한다.
3) 가치하락분 제외요인 및 포함요인
가치하락분은 객관적인 가치하락분을 대상으로 한다. 즉 관련법령 등에 따른 허용사항 및 원상회복에 소요되는 비용과 스티그마 효과에 해당된다. 다만 일시적이거나 정신적인 피해 등 주관적인 가치하락은 가치하락분에 포함되지 않는다. 그러나 소음등으로 인하여 가축이나 생명체에 발생한 피해는 가치하락분에 포함할 수 있고 객관적 근거가 필요하다고 할 수 있다.
4) 스티그마 효과의 개념 및 특징
(1) 스티그마 개념
일반적으로 스티그마는 환경오염의 영향을 받는 부동산에 대해 일반인들이 갖는 ‘무형의 또는 양을 잴 수 없는 불리한 인식’을 말한다. 즉 스티그마는 환경오염으로 인해 증가되는 위험을 시장참여자들이 인식함으로 인하여 부동산의가치가 하락되게 되는 부정적인 효과를 의미한다. 스티그마는 불확실성과 위험할지도 모른다는 인식의 결과로 인해 평가 대상 부동산에 부정적인 영향을 미치는 외부적 감가요인을 말한다.
(2) 스티그마의 특징
스티그마는 무형적이고 심리적 측면이 강하고, 언제 나타날지 모르는 건강상의 부가적인 위험요소에 대한 대중의 염려와 공포에서부터 현재로서는 기술적 한계 등으로 인하여 알려지지 않은 오염 피해에 대한 우려까지 부동산의 가치에 영향을 주는 모든 무형의 요인들을 포함한다.
① 오염 정화 전의 스티그마 감가는 주거용지에서 가장 크고, 공업용지에서 가장 작다. ② 주거, 상업, 공업용지의 스티그마 감가는 주거용지에서 가장 크고, 공업용지에서 가장 작다. ③ 스티그마 감가는 오염원으로부터 멀어짐에 따라 감소한다. ④ 오염 정화 후 남게 되는 스티그마는 시간이 경과함에 따라 감소하고, 소멸한다.
2. 자료의 수집 및 정리
1) 조사 및 확인사항
소음등으로 인한 가치하락분에 대한 감정평가에 참고가 되는 자료는 해당 물건의 자료의 수집 및 정리에 관한 규정을 준용하되, 소음들의 발생 전, 후의 가격자료를 모두 수집하여야 한다. 소음등의 실태, 소음등의 관련 법령상 허용기준, 소음등의 대상물건에 미치는 물리적 영향과 그 정도 등이 있다.
2) 감정평가 시 참고자료
소음등으로 인한 가치하락분에 관련된 자료는 소음등으로 인해 가치가 하락된 대상물건이 무엇인지에 따라 해당 대상물건 관련 자료를 수집한다. 이 때 가치하락분을 산정해야 하므로 소음등이 발생하기 전, 후의 자료를 모두 수집하여 준비하여야 한다.
3. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가에 관한 규칙
제25조 (소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가) 감정평가법인등은 소음, 진동, 일조침해 또는 환경오염 등(이하 “소음등”이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.
감정평가 실무기준
① 소음등으로 인한 대상물건의 가치하락분을 감정평가할 때에는 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액과 소음등이 발생한 후의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다. ② 가치하락분에는 관련 법령에 따른 소음등의 허용기준, 원상회복비용 및 스티그마(STIGMA) 등을 고려하되, 일시적인 소음등으로 인한 가치하락 및 정신적인 피해 등 주관적인 가치 하락은 제외한다. 다만, 가축 등 생명체에 대한 피해는 가치하락분에 포함할 수 있다. ③ 제1항에서 소음등의 발생 전과 발생 후의 대상물건의 가액은 거래사례비교법에 의한 비준가액이나 수익환원법에 의한 수익가액으로 산정하되 소음등이 발생한 후의 대상물건의 가액은 다음 각 호와 같이 산정한다. 1. 비준가액: 대상물건에 영향을 미치고 있는 소음등과 같거나 비슷한 형태의 소음등에 의해 가치가 하락한 상태로 거래된 사례를 선정하여 시점수정을 하고 가치형성요인을 비교하여 산정 2. 수익가액: 소음등이 발생한 후의 순수익을 소음등으로 인한 위험이 반영된 환원율로 환원하여 산정 ④ 가치하락분을 원가법에 의하여 직접 산정하는 경우에는 소음들을 복구하거나 관리하는 데 드는 비용 외에 원상회복 불가능한 가치하락분을 고려하여 감정평가한다.
2) 거래사례비교법 또는 수익환원법
소음등의 발생 전과 발생 후의 대상물건의 가액은 거래사례비교법에 의한 비준가액이나 수익환원법에 의한 수익가액으로 산정한다. 즉 소음등의 발생 전, 후에 대한 가치 산정은 거래사례비교법과 수익환원법이 적용된다. 다만 소음등이 발생한 후의 대상물건의 가액의 경우 비준가액은 대상물건에 영향을 미치고 있는 소음등과 같거나 비슷한 형태의 소음등에 의해 가치가 하락한 상태로 거래된 사례를 선정하여 시점수정을 하고 가치형성요인을 비교하여 산정하게 되고, 수익가액은 소음등이 발생한 후의 순수익을 소음등으로 인한 위험이 반영된 환원율로 환원하여 산정하게 된다.
3) 원가법
가치하락분을 원가법으로 감정평가할 경우에는 소음 등을 복구하거나 관리하는 비용의 산정과 함께 원상회복이 불가능한 가치하락분을 고려하여 감정평가한다.