감정평가실무: 건축이 중단된 부동산의 컨설팅

건축이 중단된 부동산의 컨설팅과 같은 논점은 결국 판단의 문제라고 할 수 있다. 감정평가를 대상물건에 대한 가치추계라고 할 때, 건축이 중단된 부동산과 같은 사안에서 매몰비용으로 처리하느냐, 아니면 개발을 진행할 것이냐라는 판단을 해야하는 데, 이런 판단에 있어서 필요한 것이 감정평가라고 할 수 있다. 우리의 바이블 감칙을 읽고 시작하자.

예시 목차

처분가능가격, 기투자비, 추후완공을 위한 투자비, 완공 후 예상수익을 고려하여 19.8.1.의 합리적인 처분방법 고려.

18.9.1.에 공사 중단. 전체공정률 약 30%가 진행된 상태. 공사 재개 시 2020.10에 준공예정.

지하 4층ㆍ지상22층, 연면적 약 49,400㎡ 규모(각 층 1,900㎡) 부지: 5,000㎡
부지매입가격: @6,000,000 / 18.1.1.에 매입
토목 공사비용(공사완료일에 전액 지급)
건축면적 부분: 평균 @1,000,000 / 나머지 부분: 평균 @200,000
골조공사 등: 전체 공정률 1%당 3억

토목 공사완료일은 18.3.1.이며 , 완료직후 골조 등의 공사 시작. 골조 등 공사의 공정률 5% 진행에는 1개월 소요, 공정률 5% 진척 시 해당하는 공사비 지급

현 상태로의 시장에서 매매가능 가격

거래유형	거래조건	매매금액수준	거래성립가능성
일반거래	공사 중 건물가격 제외	토지의 80%	12%
법원경매	평균 낙찰율	토지의 50% 건물투자비의 30%	65%
외국인 취득	총 투입원가	총 투자비의 55%	23%

건물 완공 시 예상분양단가 (분양면적과 연면적 동일)

장래동향	호황	보합	불황
분양단가	@1,600,000	@1,500,000	@1,300,000
분양수입 유입시점	완공시점에서 50% 완공 3개월 후 50%	완공시점에서 30% 완공 3개월 후 40% 완공 6개월 후 30%	완공시점에서 15% 완공 4개월 후 35% 완공 8개월 후 50%
예상확률	19%	45%	36%

총 분양수입의 10% 정도는 분양을 위한 비용

적정할인율: 월 1%

18,1,1 ~ 19.8.1. 지가변동률: 10%

매몰비용은 현 시점까지의 투입된 원가와 현 상태대로 매각액의 차액임

Ⅰ. 매몰비용 산정

1. 현 시점까지 투입원가

1) 부지매입비용

6,000,000 × 5,000 × 1.01¹⁹ = 36,243,000,000

2) 건물투입원가

(1) 토목공사비

[1,000,000 × 1,900 + 200,000 × (5,000 – 1,900)] × 1.01 ¹⁷ = 2,984,000,000

(2) 골조 등 비용

3억 × 5 × PVAF(1%, 6) × 1.01 ¹⁷ = 10,295,000,000

(3) 소계

(1) + (2) = 13,279,000,000

3) 현재투입원가

1) + 2) = 49,522,000,000

2. 현 상태 매각 가능액

1) 일반거래기준(건물제외)

6,000,000 × 5,000 × 1.1 × 0.8 = 26,400,000,000

2) 법원경매기준

6,000,000 × 5,000 × 1.1 × 0.5 + 13,279,000,000 × 0.3 = 20,484,000,000

3) 외국인 취득기준

49,522,000,000 × 0.55 = 27,237,000,000

4) 매각가능액

1) × 0.12 + 2) × 0.65 + 3) × 0.23 = 22,747,000,000

3. 매몰비용

“1” – “2” = 26,775,000,000

Ⅱ. 처분방법 판단

1. 현 상태 매각시 유입

22,747,000,000

2. 완공 후 분양시 유입

1) 분양수입현가

(1) 총 분양수입

① 호황시

1,600,000 × 0.5 × (1 + 1 / 1.01³) × 49,400 = 77,877,000,000

② 보합시

1,500,000 × (0.3 + 0.4 / 1.01³ + 0.3 / 1.01⁶) × 49,400 = 71,940,000,000

③ 불황시

1,300,000 × (0.15 + 0.35 / 1.01⁴ + 0.5 / 1.01⁸) × 49,400 = 60,886,000,000

④ 결정

(① × 0.19 + ② × 0.45 + ③ × 0.36) × 0.9 = 62,180,000,000

(2) 현가

④ × (1 / 1.01¹⁴) = 54,094,000,000

2) 개발비용(추가투입비용)

3억 × 5 × PVAF(1%, 14) = 19,506,000,000

3) 완공 후 분양시 CF

1) – 2) = 34,588,000,000

3. 처분방법 제시(부동산의 컨설팅)

완공 후 분양하는 경우 현금유입액이 현 상태 매각시 보다 11,841,000,000만큼 크므로 완공 후 분양이 유리하다.