호텔 평가 예시를 통해서 머리에 그리는 연습을 한번 해보자. 머릿속에 그림을 그려가면서 공부하는 것이 정말 효율적이라고 생각한다. 우리가 여행을 가서 호텔에 숙박을 했을 때를 상상하면서 내가 이 호텔을 평가해보자고 생각하면, 갑자기 가슴이 벅차 오른다.(나만 그런가?) 암튼, 상상을 하면서, 입체적으로 공부를 하자.(언제나 얘기하지만, 나에게 하는 말이다.) 일단, 감칙을 보고 시작하자.
<예시#01> 기준시점: 19.6.29. / 면적: 2,700㎡ / 연면적: 7,700㎡(각 층 면적 동일, 지하4층~지상7층 / 사용승인 : 99.3.3) / 객실 : 지상4~7층(각 층 13호실, 총 52호실 / 1등급) / 연회장: 지하1층, 지상 2ㆍ3층 호텔프런트: 지상1층(커피숍 포함) / 유흥업소: 지하2층 / 기계실 등: 지하3ㆍ4층 / 공시지가: @8,600,000 / 개별요인: 0.595 거래사례: @7,750,000 / 개별요인: 1.042 / 그 밖: 1.55 건물의 감정평가액 : 6,888,000,000
연회장(호텔영업이익 포함) 및 위락시설의 경우 추정되는 영업이익은 각각 6억 및 405,600,000 증축계획: 본건 호텔의 노후화로 인한 호텔수익악화로 재정적 어려움이 있어 호텔의 리모델링이 필요한 상황. 지하2층 ~ 지상1층 부분을 증축하여 근린 생활시설 및 의료시설로 신축 본건의 지하2층~지하1층~지상1층의 예상임대료에 기초한 순수익은 1,598,400,000 증축 및 리모델링의 비용: 11,200,000,000 |
<예시#01 목차>
Ⅰ. 대상의 시장가치(호텔 평가)
1. 개별물건별 평가
1) 토지
(1) 공시지가기준법
8,600,000 × 1 × 1 × 0.595 × 1.55 = @7,930,000
(2) 거래사례비교법
7,750,000 × 1 × 1 × 1 × 1.042 = @8,070,000
(3) 결정
@7,930,000 (× 2,700 = 21,411,000,000)
2) 건물
6,888,000,000
3) 개별물건의 합
1) + 2) = 28,299,000,000
2. 수익환원법
1) 호텔 순수익
(1) 매출
① 객실: 120,000 × 52 × 365 = 2,277,600,000
② 부대: ① × 0.6 = 1,366,560,000
③ 소계: 3,644,160,000
(2) 순수익
(1) × 0.8 × 0.4 = 1,166,100,000
2) 기타 순수익
6억 + 405,600,000 = 1,005,600,000
3) 순수익
1) + 2) = 2,171,700,000
4) 수익가액
3) ÷ 0.1 × 0.9 = 19,545,000,000
3. 평가액 결정
현황 노후도 등 고려 시 투입된 원가 대비 적정수익을 창출할 수 없는 상황으로 사료됨. 따라서 본 건의 수익성 악화 및 시장상황 고려 시 수익성에 중심을 두어 결정함. 따라서 195억원으로 결정.
Ⅱ. 증축의 타당성
1. 증분수익
1) 호텔부분
(1) 매출
250,000 × 72 × 365 × 1.8 = 11,826,000,000
(2) 영업이익
(1) × 0.6 × 0.25 = 1,773,900,000
2) 임대수익
1,598,400,000
3) 증분수익
(1) 호텔
1,773,900,000 – (1,166,100,000 + 6억) = 7,800,000
(2) 임대
1,598,400,000 – 405,600,000 = 1,192,800,000
2. 증분수익가치
(7,800,000 × 0.9 + 1,192,800,000) ÷ 0.1 = 11,998,000,000
3. 증축 등 타당성
1) 증축 등에 따른 수익성
11,998,000,000 – 11,200,000,000 = 797,000,000
2) 조언
분석결과 호텔 리모델링 등 비용 증가 및 연회장 수입의 부재로 호텔 부분의 수익증가는 현저하지 않으나, 근생부분 임대수익 강화로 전체적인 증축 타당성이 인정됨. 다만, 증축 등에 따른 가치증가가 약 8억원으로 기존 원가방식과 수익방식 간의 차액을 보전할 수 있을지는 의문시 됨.
<예시 #02>
| 현재 용도의 순수익: 4,653,380,000 / 철거비: 1,500,000,000 호텔 신축 시 순수익: 6,999,110,000 / 신축비: 26,655,150,400 회수기간법으로 타당성을 분석하며 15년 이내 회수할 수 있는지 여부를 기준으로 판단함 호텔 운영기준 순수익: 7,421,130,000 / 환원율: 6.5% 비준가액: 102,344,000,000 |
1. 신축의 경제적 타당성 검토 1) 기존건물 철거 및 신축비 2) 신축 전ㆍ후 순수익 차이(연간 증분 수익) 6,999,110,000 – 4,653,380,000 = 2,345,730,000 3) 회수기간: 28,155,150,400 ÷ 2,345,730,000 = 12년 4) 타당성 분석: 회수기간이 15년 미만 으로서 타당성이 있음 2. 신축 고려 시 투자가치 3. 토지의 투자가치 |