물류 창고. 개인적으로는 나올 것 같은 논점이다. 쿠팡, 이마트, 컬리 등 대형 리테일의 핵심은 물류창고다. 그래서 현실적, 시사적인 것과 묶여 출제가 될 수 있는 논점이 아닐까 생각한다. 그러나 예상이 맞는다는 보장이 없다. 그래도 이렇게 뭔가 연결지어서 공부하는 것은 출제 여부를 떠나서 반드시 필요하다고 생각한다. 그래야, 집중력도 높아지고, 특히, 실무와 이론을 연결해서 공부할 수 있게된다. 물론 개인적인 생각이고, 방법이다. 감칙을 보고 시작하자.
<물류 창고 평가 예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요(물류 창고)
물류 창고 평가에 있어 가장 중요한 논점은 지역요인 비교, 접근성이다.
▶ 평가 시 유의사항
| 창고 평가 시 유형별 구분 | 창고의 유형이 상온(일반), 냉동, 냉장인지 여부에 따라 건축물의 건축단가가 달라짐. 또한 건물의 높이에 따라 그 가액이 달라질 수 있음에 유의. 이외 수변전 시설 등을 별도로 보유하고 있는 경우 별도 기계로 구분하여 평가 |
| 가치형성요인 | 물류창고의 경우 해당지역의 임료수준, 접근정도(고속도로 접근거리 ), 권역 등이 특수하게 고려되어야 함. 특히 접근 정도의 경우 IC와의 근접성을 이용하여 수치화 할 수 있음. 또한 해당 권역 또는 인근의 다른 권역의 임대료 수준 등이 지역요인 비교치로 도출될 수 있음 |
Ⅱ. 개별평가
1. 토지의 평가액
1) 공시지가기준법
2) 거래사례비교법
3) 조성원가법
소지가치에 인허가비용과 조성비용(대상부동산비용, 조성사례비용 병용)을 가산한 금액
4) 토지 평가액 결정
2. 건물의 평가액
3. 개별평가에 의한 시산가액
Ⅲ. 거래사례비교법
1. 거래사례 선택
대상부동산과 일체적 유사성이 있는 사례 선정. 연면적당 단가 기준 (전체 거래가격 ÷ 건물 연면적)
2. 비준가액
Ⅳ. 수익환원법
1. 순수익 결정
권역별, 냉동, 항온, 일반 등
▶ 렌트프리기간과 수익방식
최근 물류창고의 경우 시장성 악화에 따른 수익력 저하가 문제됨. 물류창고의 공급 포화로 인해 임대료의 할인이 일반적. 이러한 시장상황의 영향으로 임대료 할인의 방법으로 렌트프리 조건을 걸어 수요자의 시장참가를 유도. 임대료 면제기간을 제시하여 수요자의 임대를 유도하고 있으며 이는 실질적인 공실률을 증가시키는 결과. 따라서 ① 직접환원법 적용 시 영구환원공식을 사용할 경우 과대평가 가능성. 이러한 과대평가를 막기 위해 통상의 공실률을 적용하여 수익가액을 조정. ② DCF 적용 시 기간별 순수익을 적용하되, 렌트프리 기간에는 수익이 발생하지 않는 논리로 접근
2. 수익가액
Ⅴ. 평가액 결정
▶ 최종 감정평가액 결정 예시
| 시장상황 및 거래관행 | ① 통상의 물류창고는 창고연면 적당 단가로 거래되는 관행이 있음 ② 본 건의 경우 시장상황악화로 렌트프리 기간을 늘려 화주확보에 유리한 점이 있음 ③ 따라서 렌트프리를 고려한 수익가액이 거래관행에 의한 연면 적당 단가를 지지한다면 적정 시장가치를 산정할 수 있을 것임 |
| 평가액 결정 | ① 일체적 효용을 미반영한 물건별 평가액은 배제함 ② 거래관행에 의한 비교방식에 따른 시산가액이 수익가액에 지지를 받는 바 비교방식에 의한 가액으로 결정함 ③ 다만 , 직접환원법의 공실률 추정의 주관성, DCF법의 기말 복귀액 산정 시 낙관적 추정 등에 문제가 있는 바, 시장상황에 맞 는 위험분석의 재고 시 가치평가는 달라질 수 있음 |
▶ 가치의견 결정 예시
| 가치 추계 조건 | 완공 후의 가치를 전제로 산정한 가격으로 완공시점 등 현 시점과의 차이에 따른 리스크를 감안함. |
| 시장분석 | 대상 물건이 속한 권역의 경쟁력 및 공급부족, 경기도 물류창고 임대료 추세를 감안 |
| 개별분석 | 물류창고의 성격, 임대료 동향, 창고완공에 따른 가격 및 임대료를 감안. |
| 각 시산가액의 유용성, 한계 | ① 원가법 : 공급자 중심의 원가성에 치중될 우려가 있음 ② 거사비 : 시장의 동향 및 특성을 파악 ③ 수익환원법 : 수익성 부동산으로서의 개별성을 잘 반영함 |
| 결정 | 사업의 성패는 실질적으로 사업소득에 의하여 결정되는 바, 임대료, 할인율 등을 충분히 고려한 수익가액을 중심으로 토지 및 건물의 취득비용을 고려한 적산가액과 최근 물류창고의 거래 동향을 감안한 비준가액을 종합참작하여 ~으로 결정함. |