골프장 평가는 일단 재밌다. 골프를 배우고 있어서 그런지 더 집중을 해서 공부하게 된다. 역시, 관심이 있어야 공부의 효율도 높아진다. 골프장 평가는 언제든지 출제될 수 있는 논점이라고 생각한다. 얼른 합격해서, 필드에 나가자. 그러려면, 일단 감칙을 봐야 한다. 감칙을 보고 시작하자.
<골프장 평가 예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요 (골프장 평가)
골프장 부분과 제외지 부분을 구분평가하고, 등록면적 기준, 회원, 대중제, 일단지(개발지, 원형보전지), 홀당 단가 기준
Ⅱ. 개별평가
1. 토지의 평가액
1) 공시지가 기준법
골프장 표준지(대상부동산이 표준지)를 기준으로 평가
2) 거래사례비교법
인근의 골프장 부지만의 거래사례 (혹은 골프장 거래가에서 배분된 단가)를 기준으로 평가
3) 조성원가법
소지가치에 인허가비용과 조성비용(대상부동산비용, 조성사례비용 병용)을 가산한 금액
▶ 골프장 조성원가법 예시
| 토지의 종전 이용상황 농경지 : 549,283.4㎡ / 도로 및 구거(인근토지는 농경지) : 63,953.2㎡ 임야 : 785,379.8㎡ / 합계 : 1,398,616.4㎡ 농경지 공시지가 : 29,500 / 임야 공시지가 : 19,000 시점수정치 : 1.01982 / 그 밖의 요인 보정치 : 1.90(농) / 1.20(임) 본 건 기준 부지조성비 : 78,630,493,166원(27홀) 인근사례 기준 부지조성비 : 52,250,000,000(18홀) |
1. 소지의 평가액 1) 농경지 부분 29,500 × 1.01982 × 1 × 1 × 1.90 = @57,000 (도로부분: 1/3 이내로 평가: @19,000) 2) 임야 부분 19,000 × 1.01982 × 1 × 1 × 1.20 = @23,000 3) 전체 소지 가치 57,000 × 549,283.4 + 19,000 × 63,963.2 + 23,000 × 785,379.8 = 50,588,000,000 2. 조성공사비 1) 본건 기준 78,630,493,166 ÷ 27 = 2,900,000,000 2) 인근 조성비 기준 52,250,000,000 ÷ 18 = 2,900,000,000 3) 결정 인근 골프장 조성비 등 고려 시 객관적인 바, 2,900,000,000으로 결정. (× 27홀 = 78,300,000,000) 3. 조성원가법에 의한 토지가치 50,588,000,000 + 78,300,000,000 = 128,888,000,000 (÷ 1,398,616.4 = @92,000) |
4) 토지 평가액 결정
2. 건물의 평가액
원가법으로 평가
Ⅲ. 거래사례비교법
1. 거래사례 선택
대상부동산과 유사한 유형(회원제, 대중제), 규모, 위치 등을 고려하여 선택
2. 사례 홀당 가격
전체 거래가격 ÷ 홀 수 (9, 18, 27, 36)
3. 시점수정치
회원권시세 변동률 등
4. 비준가액
Ⅳ. 수익환원법
골프장으로서의 영업이익을 기준으로 직접환원법 또는 할인현금수지분석법
※ 골프장은 단일 이용으로 제한되어 있고 골프장이 창출하는 영업이익이 곧바로 골프장 부지의 가치를 결정. 다만 , 영업이익은 건물 부분에 대한 수익이 포함되어 있기 때문에 이를 기초로 추계한 수익가액에서 클럽하우스 등 건축물 등의 가격을 공제해야 골프장
부지만 의 가치가 추계됨.
Ⅴ. 평가액 결정
▶ 시산가액 조정 및 감정평가액 결정 예시
1. 관련기준
감칙§7① 및 §12①에 따라 토지는 공시지가기준법(§14), 건물은 원가법(§15)을 주된 방법으로 적용한 개별물건기준에 따라 산출된 시산가액을 감칙§7② 및 §12②에 따라 산정한 다른 방식(거)에 의한 시산가액으로 합리 성을 검토하였음.
2. 각 감정평가방식의 유용성 및 한계
개별물건기준에 의한 시산가액은 각 물건별 시장가치를 반영하나 골프장을 구성하는 모 든 유ㆍ무형 자산을 산정하지 못 한 한계가 있음. 일괄 거래사례비교법에 의한 시산가액은 대상부동산의 일체로 거래되는 관행을 반영하는 유용성이 있으나 가격형성요인 분석 시 구체적ㆍ객관적 비교가 요구됨.
3. 시산가액 조정 및 감정평가액 결정
따라서 대상물건의 성격, 기준가치, 가격자료의 성격ㆍ증거력 등을 고려하되 해당 감정평가의 목적이 일반거래로 시장행태 및 거래관행을 고려할 필요가 있는바 감칙§12③에 따라 주된 방법에 의한 시산가액 및 다른 방식에 의한 시산가액을 참작하여 ~로 결정함.