시산가액 조정은 너무 너무 매우 매우 중요한 논점이다.(뭐가 이렇게 다 중요해라고 비판해도 할 말은 없음..) 시산가액 조정은 답안지 마지막에 작성되는 부분이다. 문제를 다 풀고, 정리해서 채점자에게 보여주는 부분이다. 선명하고 간결한 문장으로 논리정연하게 시산가액에 대해 답해야 한다. 감정평가라는 것이 대상물건의 가치에 대한 전문가의 판단이자 의견이라고 했을 때, 전문가의 판단이자 의견이 바로 시산가액 조정에서 나타나는 것이다. 감칙을 읽고 시작하자.
<시산가액 조정 및 감정평가액 결정 예시 목차>
Ⅲ. ~의 감정평가액 결정
1. 관련 근거
▶ 관련 근거 예시
▷ 토지 감정평가액 결정 토지는 감칙 제12조① 및 제14조에 따라 주된 방법에 의한 공시지가기준가액을 감칙 제12조②, 제11조에 따라 산출한 다른 방식에 의한 시산가액과의 합리성을 검토하였음 ▷ 복합부동산 감칙 제7조① 및 제12조①에 따라 토지는 공시지가기준법(제14조), 건물은 원가법(제15조)을 주된 방법으로 적용한 개별물건기준에 따라 산출된 시산가액을 감칙 제7조②, 제12조②에 따라 산정한 다른 방식에 의한 시산가액으로 합리성을 검토하였음. ▷ 집합건물 대상 집합건물은 감칙 제12조① 및 제16조에 따라 주된 방법인 거래사례비교법에 의한 시산가액을 감칙 제12조②, 제11조에 따라 산출한 다른 방식에 의한 시산가액과의 합리성을 검토하였음. |
2. 지역분석, 개별분석 및 대상부동산의 성격
▶ 지역, 개별분석 및 대상부동산의 성격 예시
1) 지역분석 ① 인근지역은 사무소, 점포 등이 혼재된 후면상가지대임. ② 인근지역은 ○○역 근처에 위치한 상업, 업무지대로서 30층 내외의 고층 건물들이 소재함. ③ 접면 도로에 따라 가격 층화 형성. 2) 개별분석 ① 업무시설 지하철거리, 전체 면적 등에 따른 가치형성요인이 주요 가격변수임. ② 사용승인, 증축 등 특이성 존재함. 3) 대상부동산의 성격 대상은 토지, 건물 일체 효용을 중심으로 임대목적의 수익성 부동산임. |
3. 평가목적 고려, 각 감정평가방식의 유용성 및 한계
▶ 각 감정평가방식의 유용성 및 한계 예시
| 비준가액 | 유용성 | 시장성 반영, 시장 내 지지도가 큼. 거래당사자, 시장의 행태를 충분히 반영한 가격으로 다양한 사례를 통해 객관성이 인정 |
| 한계 | ▷ 일괄 거래사례의 배분법 적용의 합리성 및 지역요인 비교의 적정성이 전제되어야 함 ▷ 거래사례의 증거력이 수반되어야 함 ▷ 저당 조건의 이자율이 시장 이자율보다 낮고 장기대부인 경우 가격이 다소 높게 산정 | |
| 적산가액 | 유용성 | 표준지기준가격으로 적정한 나지상정가격. 거래사례의 포착이 어려운 대상물건의 특성을 반영, 적정원가의 산출이 가능 |
| 한계 | ▷ 대상물건의 감가수정 시 유효 경과연수를 적용한 부분이 가격타당성을 저하 ▷ 시장거래가와 괴리가 있을 수 있음 ▷ 공급자 중심의 원가성에 치중될 우려 ▷ 토지 및 건물의 일체로 거래되는 관행에 부합되지 못함 ▷ 현금흐름의 스케줄과 적정할인율의 주관성 개입소지, 개발이익, 성숙도 배분의 문제(토지) | |
| 수익가액 | 유용성 | 수익성 반영, 수익성 부동산 평가 시 유용, 대상의 일체 수익성 및 대상물건의 성격 반영 |
| 한계 | ▷ 토지잔여법은 이론적 한계 (수익의 일체성, 임료의 지행성, 배분에 따른 사정개입)가 소재 ▷ 토지의 잔여수익에 대한 가정, 환원율 등 일정한 가정의 한계가 있음 ▷ NOI 및 적용되는 율의 적정성이 수반되어야 함. |
4. 시산가액 조정 및 감정평가액 결정
▶ 시산가액 조정 및 감정평가액 결정 예시
▷ 토지 감정평가액 결정 따라서 가격자료의 적정성, 양, 질 및 증거력, 대상물건의 성격 및 감정평가 목적, 기준가치 등을 종합 고려하고, 감칙 제12조②에 따라 주된 방법의 합리성이 인정되어 공시지가기준가액으로 감정평가액을 결정함. ▷ 복합부동산 따라서 가격자료의 적정성, 양, 질 및 증거력, 대상물건의 성격 및 감정평가 목적, 기준가치 등을 종합 고려하되, 해당 감정평가는 일반거래 목적으로 시장행태(일체 거래관행), 시장 증거력 등을 고려할 필요가 있는 바, 감칙 제12조③에 따라 주된 방법에 의한 시산가액을 기준하고 다른 방식에 의한 시산가액을 참작하여 ~~~로 결정함. ▷ 집합건물(수익성) 대상부동산은 수익을 발생시키고자 하는 수익성부동산으로서, 관련 법률 및 평가목적을 고려하여 수익방식에 의한 결과치에 중점을 두어 결정하되, 보다 구체적인 DCF법에 가중치를 부여함. |
▶ 가격결정의견 및 유의사항(개별, 일괄) 예시
▷ 가격결정의견 토지, 건물을 각각 구하는 개별물건 기준 시 복합부동산을 토지와 건물이라는 물리적 구성 부분의 합으로 보고, 토지, 건물 일괄평가방법은 토지와 건물이 일체로 부동산의 가치를 창출한다는 논리적 사고를 바탕으로 한다. 개별물건기준은 현행 법제에 부합하며, 평가선례가 축적되어 있다는 점, 일괄평가는 효용의 일체성을 반영하고 가치의 본질에 부합한다는 장점이 있다. 따라서 본건이 수익성 부동산이고 부동산의 효용을 가치의 본질로 본다면 일괄평가액에 의한 거래가 합리적인 시장 참여자의 매매의사에 부합하는 바, 일괄 수익가액을 중심으로 결정한다. ▷ 유의사항 각 가격의 괴리는 일괄평가, 즉 수익환원법의 적용 시 토지와 건물 이외에 자산, 즉 비부동산가치 및 영업권 등과 같은 무형자산의 가치 등이 내재된 것에 따른 격차라고 판단할 수 있다. 이와 같이 토지와 건물 이외의 비부동산이나, 무형자산 등의 기여가 포함되어 있다는 점에서 순수한 토지, 건물의 가격인지에 대한 검토를 요하고, 일괄평가에 있어서는 가격에 영향을 미치는 제요인이 이용상황 별로 상이한 점에 유의한다. 또한 관련 법령상 토지와 건물을 별도의 부동산으로 보는 법제상 일괄평가 후 토지와 건물가격에 대한 배분문제 등에 있어서 어려움이 있으며 , 배분 시 특히 건부감가나 건부증가의 처리 문제에도 유의하여야 할 것이다. |