감정평가실무: 조성원가법 가산법(토지)

조성원가법, 가산법은 실무 문제풀이에서 기본이다. 자료가 주어지면, 자료를 보고 바로 조성원가법으로 파악이 되어야 한다. 그리고 기계적으로 답안을 작성해야 한다. 조성원가법 관련 문제에서 버벅거리면 불합격이다. 감칙을 보고 시작하자.

INDEX

Ⅰ. 감정평가개요 (조성원가법)
Ⅱ. 준공시점의 토지가격
Ⅲ. 토지의 감정평가액 (기준시점의 토지가액)

Ⅰ. 감정평가개요 (조성원가법)

Ⅱ. 준공시점의 토지가격

1. 소지매입비의 현가

1) 비교표준지 선정

2) 소지상태의 감정평가액

3) 결정

준공시점으로 미래가치 (투하자본수익률)

2. 조성공사비의 현가

3. 부대비용의 현가

4. 준공시점의 토지가치

소지매입비 현가 + 조성공사비 현가 + 부대비용의 현가

Ⅲ. 토지의 감정평가액 (기준시점의 토지가액)

지가변동률로 성숙도 수정, 유효택지면적당 가격

▶ 조성비

○ 토지가치에 화체되는 비용 포함

토지조성비, 옹벽공사비, 진입도로비, 바닥포장비, 대체산림자원부담금, 개발부담금

○ 제외: 건물신축비, 차량구입비, 개업비

▶ 가산법, 개발법 비교

가산법

투입된 비용의 적산으로 완공 후 부가가치 산정에는 미흡, 공정율이 낮은 경우 토지가치 반영에 유용

개발법

분양예정자산의 흡수율, 수요 감도 및 시장상황에 따라 현금 유입, 변동가능성 높음.

따라서 개발이 완료되고 시장유동성이 적은 경우 적합

▶ 예시

700㎡ / 조성 전 토지 매 입가격 : @2,000,000 / 건물 소재 철거비 : @50,000(240㎡) / 폐재가치 : 5,000,000
조성공사비 : 450,000,000(매 분기 초 균등분할지급 / 공사착공 시) 일반관리 비 : 조성공사비 상당액의 10%(공사준공 시 일괄지급)

적정이윤 : 조성공사비 상당
일반관리비 합계액의 8% (공사준공 시 일괄지급) / 지변율(2018) : 1.71%
이자율 : 연8%(분기 2%) / 조성 전 토지매 입시점 : 2018.8.1. 공사착공시점 : 2019.1.1. / 공사준공시점 : 2020.1.1.

공사준공시점 ~ 기준시점 지변율 : 1.03460 / 기준시점 : 2020.9.1.

1. 준공시점 토지가격 산정(2020.1.1.)
1) 토지매입비용
(2,000,000 × 700 + 50,000 × 240 – 5,000,000) × (1 + 0.0171 × 153/365) × 1.08 = 1,530,452,000

2) 조성공사비
450,000,000 ÷ 4 × (1.08 + 1.06 + 1.04 + 1.02) = 472,500,000

3) 일반관리 비 및 적정이윤
450,000,000 × (0.1 + 1.1 × 0.08) = 84,600,000

4) 소계
1) + 2) + 3) = 2,087,552,000 (÷ 700 = @2,982,000)

2. 기준시점 기준 적산가액(2020.9.1.)
2,982,000 × 1 × 1.03460 × 1 × 1 = @3,085,000

사례 : 36,000㎡ / 2016.8.1. 임야인 토지 적정 시세 대비 5% 고가로 매입 / 매입 후 즉시 토지 조성공사 착공 / 6개월 후 완공
소지매입비: @53,000 / 인ㆍ허가 관련 비용: 20,000,000
토지조성비: @270,000 / 각종 부담금: @5,000
개별요인 비교치: 1.1 / 업자 적정이윤: 조성비용의 5%
조성비는 토지 조성 공사기간 중 매월말 1/6씩 지급
인ㆍ허가비용 및 부담금은 토지 조성공사 착공 시 지급
업자이윤 등은 토지 조성공사완료 시 지급 / 이자율 : 월 1%

1. 완공시점 사례 토지
1) 소지매입비: 53,000 × 1.01⁶ × 36,000 = 2,140,025,000
2) 조성공사비
270,000 × 36,000 ÷ 6 × (1.01⁵ + ㆍㆍㆍ + 1) = 9,966,264,000
3) 인허가 부담금
(20,000,000 + 5,000 × 36,000) × 1.01⁶ = 212,304,000
4) 업자이윤
270,000 × 36,000 × 0.05 = 486,000,000
5) 소계: 12,804,593,000

2. 기준시점 대상 토지
12,804,593,000 ÷ 36,000 × 1 × 1.00 = @391,000