원가법은 3방식의 기본 중의 기본이다. 모든 논점을 빠짐없이 대비하자. 특히 재조달원가 결정 시 배제항목 등은 확실하게 암기하자.(내가 보려고 만드는 실무 서브이기때문에 내 위주로.. 잘 안외워져…) 감칙보고 시작.
원가법(건물)
Ⅰ. 감정평가개요
제15조(건물의 감정평가) ① 감정평가법인등은 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용해야 한다. 직접법 고려여부.
Ⅱ. 재조달원가 결정
1. 직접법: 대상부동산 건축비(도급계약서 등) 기준
1) 건물과 무관한 항목 배제
토지가치에 화체되는 토목공사, 조경비 포함. 건물가치와 무관한 철거비, 집기비품, 운영자금, 개업준비금은 제외. 일반관리비, 적정이윤은 포함.
2) 시점수정 (건축비지수)
신축시점 ~ 기준시점
3) 재조달원가 결정
▶ 증축부분 예시
기준시점: 19.9.1 / 사용승인일: 13.1.26 / 증축시점: 18.1.1 경제적 내용연수: 50년 |
① 기존부분: 재조달원가 × 44 / 50 ② 증축부분: 재조달원가 × 44 / (44+1) |
▶ 잔가율 및 기능적 감가 고려
| 재조달원가: @770,000 / 건물의 잔존가치: 10% / 기능적 감가: 5% / 경제적 내용연수: 50년 / 경과연수: 11년 / 면적: 2,740㎡ |
| @770,000 × (1 – 0.9 × 11/50 – 0.05) × 2,740 |
▶ 층마다 재조달원가가 다를 경우 예시 (표 그리기)
| 1 – 6 층 | 옥탑층 | 지하1층 | 지하2~층 | |
| 재조달원가 | 900,000 | 500,000 | 800,000 | 700,000 |
| 감가수정 | 35 /50 | 좌동 | 좌동 | 좌동 |
| 적용단가 | 630,000 | 350,000 | 560,000 | 490,000 |
▶ 도시계획시설도로 저촉된 건물: 저촉부분은 감가, 미저촉부분은 보수비를 고려하여 관찰감가
연면적: 1,500㎡ (4층) / 저촉: 층 당 80㎡ / 9년 경과 재조달원가: @500,000 / 주 : 부 = 8 : 2 = 50년 : 20년 저촉되지 않은 잔여건축물 보수비 고려 시 6년 추가 감가 도시계획시설 개별요인: 0.85 |
1. 미저촉부분 500,000 × (0.8 × 35/50 + 0.2 × 5/20) = @305,000 (× 1,180 = 359,900,000) 2. 도로저촉부분 500,000 × (0.8 × 41/50 + 0.2 × 11/20) × 0.85 = @325,550 (× 320 = 104,176,000) |
2. 간접법
1) 표준단가
2) 부대설비보정단가
3) 재조달원가
Ⅲ. 감가수정 (감가수정을 위한 시장추출법)
1. 사례의 선정
구조, 이용상황, 신축일자 등 가치형성요인이 유사한 사례선정
2. 사례의 건물 가격
1) 사례의 현금 등가
2) 사례의 토지가격
3) 사례의 건물가격
3. 사례 건물 재조달원가
사례 재조달원가 × 건축비지수 × 면적
※ 건축비지수: 사용승인일 ~ 사례의 거래일자
4. 연간 감가액
(건물 재조달원가 – 사례의 건물 가격) ÷ 경과연수
▶ 거래사례비교법에 의한 발생감가액 산출방법
① 거래사례로부터 토지가격을 차감하여 건물가격 추계(P) ② 사례건물의 거래시점 재조달원가 추계(C) ③ ② – ① = 발생감가 총액(D) ④ 발생감가액을 사례의 재조달원가 대비 비율로 나타냄(발생감가율) ⑤ 발생감가율 ÷ 경과연수 = 연간 발생감가율 ⑥ 대상재조달원가 × ⑤ × 대상 경과연수 = 대상 발생감가액 |
▶ 예시
B는 영업중단인 거래사례 / 잔가율: 1% | |||||||||||||||
1. A기준 1) 사례 건물 가격: 300,047,000 2) 사례 건물 재조달원가 1,060,000 × 1,349.74 = 1,430,724,000 3) 경제적 내용연수 판단 300,047,000 ≒ 1,430,724,000 × (1 – 0.99 × 5/N) ∴ N ≒ 6.264 2. B기준 1) 사례 건물 가격: 336,207,000 2) 사례 건물 재조달원가 1,060,000 × 2,410.27 = 2,554,886,000 3) 경제적 내용연수 판단 336,207,000 ≒ 2,554,886,000 × (1 – 0.99 × 8/N) ∴ N ≒ 9.120 3. 결정 B는 영업중단의 거래사례로서 정상적인 건물의 내용연수를 고려하고 있다고 보기 어려우므로 A기준에 비중을 두어 약 6년으로 판단함. |
5. 경제적 내용연수
재조달원가 ÷ 연간 감가액
6. 연간 감가율
연간 감가액 ÷ 건물 재조달원가
Ⅳ. 건물의 평가액 결정
재조달원가 – 감가수정