거래사례비교법은 기본이다. 실무 문제 풀이 시 3방법은 무조건 나온다. 이 정도는 그냥 기계적으로 써 내려가야 한다. 계산식 암기하고, 목차 틀도 암기하자. 자기 전에 한번씩 보자. 법조문에 답이 있다. 감칙을 보자.
거래사례비교법(토지)
Ⅰ. 감정평가개요
1. 평가목적
2. 기준시점 (감칙 9②)
3. 기준가치 (시장가치, 감칙 5①)
Ⅱ. 거래사례의 선정
위치적, 물적 유사성이 있고, 사정보정과 시점수정이 가능한 사례를 선정
○ 거래사례 선정 기준
① 신고된 실제 거래가격
② 정상사례, 사정보정 가능
③ 3년 이내(도시지역), 5년 이내(도시지역 외)
④ 배분법 적용 가능
⑤ 인, 용, 이, 주
⑥ 용적률, 층수 확인 → 다른 사례보다 용적률이 작으면 최유효이용에 미달
Ⅲ. 거래사례의 토지가격
1. 사례 정상거래가격
▶ 여러 필지 토지 거래 사례 중 한 필지 안분
‘전’부분 만의 적정 거래단가
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‘전’부분 만의 적정 거래단가 186χ + 400 × 2χ = 150,000,000 ∴ χ = @152,000 |
▶ 사례가격정상화 예시
| 거래금액: 1,690,000,000 / 금액 중 30%는 저당대부에 의해 지불. 원금은 5년 말 일시상환. 매년 10%의 이자 지급 / 이자율: 9% |
| 1,6900,000,000 × (0.7 + 0.3 × ((0.1 × ((1.095 – 1) ÷ (0.09 × 1.095)) + (1 ÷ 1.095)) = 1,709,720,000 |
| 현금지불액: 700,000,000 / 매수자가 인수하는 조건: 5년전 은행의 대출금은 225,490,000원 대출이자율 연 7.2%, 10년간 매월 원리금 균등분할상환조건이나 매수인의 금융신용도가 낮아 이자율이 7.8%로 상승. 시장이자율: 12% |
| 700,000,000 + 225,490,000 × [1 – ((1+0.072÷12)60 – 1)) ÷ ((1+0.072÷12)120 – 1)) ] × MC(7.8/12%, 60) × PVAF(1%, 60) |
| 현재 도급계약금액은 20억임. 기준시점에 5억원 지급. 건물 준공시점에 건물 담보로 은행에서 잔액 대출받아 지급. 대출조건은 대출기간 10년, 대출이자율 연 4%, 매년 원리금균등분할상환. 건물 준공 시 5년간 임대예정이고, 5년 임대기간이 종료되는 시점에 임차인에게 해당 건물을 처분하면서 대출잔금을 일시상환하려고 함. 시장이자율은 연 5%. 건축기간은 1년임. |
| 5억 + 15억 × MC(4%, 10) × PVAF(5%, 5) ÷ 1.05 + 15억 × ((1 – (1.045 – 1) ÷ (1.0510 – 1)) ÷ 1.056 |
| 매도가격 1억. 이자율 15%. 25년의 80% 대부. 첫 3년은 이자율 12%. 시장이자율 15% 얼마나 싸게 사는 것인가? |
1. 첫 3년간 저당지불액의 현가합 80,000,000 × ((0.12 × (1+0.12)25) ÷ ((1+0.12)25 – 1)) × ((1+0.15)3 – 1)) ÷ ((1+0.15)3 – 1)) ÷ ((0.15 × (1+0.15)3)) ≒ 23,289,000원 2. 3년 후부터 기간말까지 저당지불액 현가 1) 3년 후 저당잔금 80,000,000 × ((1 – (1.123 – 1)÷(1.1225-1)) ≒ 77,975,000원 2) 저당지불액 현가 77,975,000 × ((0.15 × 1.1522)÷(1.1522-1)) × ((1.1522 – 1) ÷ (0.15 × 1.1522) ÷ 1.153 ≒ 51,270,000원 3. 현금지급액 = 20,000,000 4. 현금등가액 = ‘1’ + ‘2’ + ‘3’ ≒ 94,559,000원 5. 검토: 매수자는 5,441,000원 만큼 싸게 사는 경우로 이는 시장이자율보다 낮은 저당이자율(첫 3년 동안) 때문임. |
| 거래가격: 1,550,000,000 / 거래 시 거래금액의 40%는 대출 / 대출조건은 이자율 연 6.5%로 10년간 원리금균등상환 / 시장이자율: 6% / 거래시점: 22,10.1 / 기준시점: 23.4.16 |
1. 금융보정 1,550,000,000 × (0.6 + 0.4 × MC(6.5%,10) × PVAF(6%, 10) = 1,564,770,000 2. 합리성검토 시장이자율보다 높은 대출이자율로 부의 지렛대효과가 발생하여 전형적인 거래라 보기 어려움. |
2. 사례 건물가격
| 철거비 | 매수자 부담 | 매매가격 + (철거비 – 잔재가격) ※ 철거비는 매매 당시 예상치 |
| 매도인 부담 | 매매가격 | |
| 양도소득세 | 매수자 부담 | 시장가치 – 양도소득세 |
| 매도인 부담 | 매매가격 + 양도소득세 |
3. 사례 토지가격
사례 정상거래가격 – 사례 건물가격
Ⅳ. 시점수정, 지역 및 개별요인 비교
Ⅴ. 비준가액 결정
▶ 공유지분 평가 시
본 건은 특정지분에 대한 감정평가로서, 위치 확인이 되지 않는 바, 전체 가격을 기준으로 공유지분 비율로 평가하였음.
단가(@) × 지분면적(전체면적 × 지분비율)