부동산개발은 최근 부동산 이슈와 함께 생각하면서 공부하면 보다 입체적으로 공부할 수 있지 않을까 생각한다. 정부의 정책, 금리 상승 시기의 부동산개발 등 다양한 각도에서 생각해볼 수 있는 파트라고 생각한다. PF에 대한 문제가 현재 이슈가 되는만큼 이와 함께 생각해 보면 어떨까 개인적으로 생각한다. 감칙을 보고 시작하자.
INDEX
Ⅰ. 부동산개발 개념
1. 이론적 개념
부동산개발이라는 용어는 일반적으로 다음 2가지 의미로 쓰이고 있다. ① 주거용지나 공장부지 등을 조성하고 도로나 상,하수도와 같은 기본적인 시설을 설치하는 이른바 건축활동이 이루어지기 전의 사전적 준비활동 단계를 부동산개발이라고 하는 것이다. 보다 일반적인 개념으로 ② 토지와 개량물의 결합하여 실제로 운영할 수 있는 부동산을 생산하는 것을 부동산개발이라고 한다. 전자가 협의의 개념이라면 후자는 전자를 포함하는 광의의 개념이다. 실무에서는 양자를 구별하지 않고 혼용하는 경향이 있다. 그러나 전자의 개념은 토지개발이나 토지분할에 해당되는 것이므로, 이를 구별하여 사용할 필요성이 있다.
2. 관계법령상 개념
부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률에서는 타인에게 공급할 목적으로 건설공사의 수행 똔느 형질변경의 방법으로 토지를 조성하거나, 건축물을 건축, 대수선, 리모델링 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하는 행위를 부동산개발이라고 정의하고 있다. 우리나라의 관계 법령에서는 부동산개발을 광의의 개념으로 파악하고 있다.
Ⅱ. 부동산개발 특징
1. 종합성
부동산개발의 가장 본질적인 특성은 종합성이다. 종합성은 부동산개발의 내재적 속성이기 때문이다. 그래서 개발과정 중 필히 먼저 하는 일이 ‘전체계획, 합리적 배치, 종합개발’의 방침을 세우는 일이다. 건축부지나 건축물은 목적에 따라 조성하고 건설하며 지구 내에 공용시설과 설비를 설치해야 하므로 이러한 종합적인 계획이 필요하다. 또한 개발과정에서 허가, 설계, 시공, 기반시설, 교육, 위생 소방, 환경 등 많은 부분의 일과 토지 매입교섭, 융자방식, 건축설계 및 시공기술, 시장경쟁 상황의 상이성 등 개발업자가 분석해야 할 일 또한 종합적이다. 개발은 물질적인 것뿐만 아니라 국가와 지방자치단체의 산업발전과 관련이 있어서 이런 것을 모두 고려해야 하기 때문에 종합적인 사고 방식이 필요하다.
2. 개발과정의 장기성
부동산개발은 자본투입부터 회수에 이르기까지 여러 단계를 거쳐야 한다. 특히 건축시공 단계는 노동력이 대량 집중되어야 하고 건축공정 관리가 제대로 발휘되고 자금조달이 제대로 되어야 계획대로 상품이 완성된다. 그렇다 하더라도 수요가 부족하면 분양에 장기간 소요되기 마련이다. 규모가 크거나 사업관리가 잘 안되면 장기간 소요되는 것이 부동산개발의 특징이다.
3. 질서 정연성
부동산개발은 규모가 크고 비교적 복잡한 경제활동이지만 실무상 말하면 질서 정연한 순서가 있다. 실행가능성 분석부터 토지 취득 시까지, 자금융통부터 사업의 실시까지 그리고 매각이나 임대로부터 관리까지 일이 번잡하고 많지만 선후의 질서가 있다. 뿐만 아니라 정부의 계획규제, 건설부분의 행정관리 등 수많은 과정의 질서 상 제약이 있고, 또 개발은 생산 활동에 필요한 내재적인 질서와도 유관하다. 따라서 계획을 잘 세우고 각 유관 기관과 협조를 잘해야 사업기간을 단축하여 위험을 줄일 수 있다.
4. 강한 지역성
부동산은 고정성의 특성 때문에 이용, 가치 및 시장 등의 면에서 볼 때 지역성이 강한 특징이 있다. 특히 개발투자는 지역의 제한이 강하다. 미시의 관점에서 보면 개발 사업은 지역이나 지구의 영향이 매우 크다. 그것은 교통, 쇼핑, 환경, 가격 상승 잠재력 등의 요소가 작용하기 때문이며 개발업자는 이것을 고려한다. 거시적 입장에서 보면 지역의 사회경제적 특징은 사업에 영향을 미친다. 어떤 사업지구의 투자개발 정책, 시장수요상태, 소비자 지급능력은 동등하지 않다. 개발업자는 이러한 상황을 분석하고 대안을 모색한다.
5. 높은 위험성
부동산개발은 거액의 자금을 투입하고, 시장경제 조건하에 얽매이기 때문에 위험을 안고 있다. 개발 사업은 긴 시간이 소요되고 그 동안의 환경요인은 부단히 변화하기 때문에 일정한 시장위험을 부담할 수밖에 없다.
Ⅲ. 부동산개발의 7단계
1. 제1단계: 아이디어의 단계
모든 부동산개발은 아이디어의 단계로부터 출발한다. 좋은 아이디어를 창출할 수 있는 개발업자의 능력은 그 자체로서도 중요한 가치를 지니고 있다. 성공적인 개발업자가 되기 위해서는 앞으로 어떠한 형태의 공간이 필요하고 그것들을 어디에 위치시켜야 할지 등에 대해 이를 현실적으로 표현하고 구체화시킬 수 있는 능력을 구비하고 있어야 한다. 이미 토지를 가지고 있는 개발업자는 이것으로 무엇을 할 것인지를 결정해야만 하며 아이디어를 가지고 있는 개발업자는 아이디어에 적합한 개발대상토지를 찾아야 한다.
2. 제2단계: 예비적 타당성분석 단계
예비적 타당성분석이란 개발사업이 완성되었을 때, 예상되는 수입과 비용이 얼마인지를 개략적으로 계산하여 수익성을 검토해 보는 것을 의미한다. 개발사업에 대한 시장가치를 결정하고, 개발업자는 이것과 총비용을 비교한다. 비교, 분석 결과 타당성이 있다고 판단되면 다음 단계로 넘어가고, 그렇지 않으면 여기서 중단한다.
3. 제3단계: 부지의 모색과 확보단계
예비적 분석에서 어떤 개발사업이 타당성이 있다고 판단되면 그 다음으로는 개발사업에 적합한 부지를 모색해야 한다. 부지의 모색은 이전 단계에서도 행해질 수 있다. 그러나 이 단계에서 해야할 일은 개발사업에 대한 대안적 부지들을 서로 비교하여 최선의 부지를 선택하는 것이다. 부지선택 시에는 대상토지의 지역지구제가 목적하는 개발사업과 부합하는지를 확인해야 한다. 현재 대상토지가 아무런 용도로 지정되어 있지 않거나 다른 용도로 지정되어 있을 경우에는 이것이 개발사업과 부합되는 용도로 재지정될 수 있는지를 검토해야 한다. 또한 대상부지가 주로 교통로에 쉽게 접근될 수 있는지, 여러 가지 편익시설이 유용한지 등도 확인되어야 한다. 이렇게 하여 개발사업에 대한 적절한 부지가 선정되면 다음에는 이것을 확보하기 위해 토지소유자와 교섭을 진행해야 한다. 현 단계는 아직 구체적으로 자금 확보가 이루어진 상태도 아니며, 완전한 타당성분석이 행해진 상태도 아니다. 경우에 따라서는 개발사업이 시행되지 않을 수도 있다.
4. 제4단계: 타당성분석의 단계
개발사업의 성격과 규모, 개발업자의 목적, 타당성분석에 투입할 수 있는 자금 등에 따라 달라진다. 완전한 타당성분석은 제안된 개발사업에 대한 물리적, 경제적, 법적 타당성분석 등을 모두 포함한다. 타당성분석 결과, 개발사업이 채택되느냐 여부는 개발업자의 목적이 어디에 있는가와 대상개발사업이 개발업자의 목적을 얼마나 충족시켜 줄 수 있느냐에 달려 있다. 즉 타당성분석으로부터 나온 결과가 비록 동일하다고 하더라도 개발업자에 따라 채택될 수도 그렇지 않을 수도 있다. 일반적으로 개발업자의 목적은 부의 극대화에 있다고 가정된다. 개발사업에 대한 기대수익률과 개발업자의 요구수익률을 비교하든가 또는 개발사업의 시장가치와 투자가치를 서로 비교하여 분석할 수 있다.
5. 제5단계: 금융단계
타당성분석 결과 개발사업이 바람직한 것으로 평가되면 이것을 근거로 하여 대출기관으로부터 필요한 자금을 융자받는 것이다. 융자를 받아야 할 대부에는 개발사업을 착공하고 완공하는 데에 필요한 건축대부와 개발사업이 완성되었을 때 완성된 부동산을 담보로 하는 저당대부가 있다.
6. 제6단계: 건설단계
이상의 과정이 진행되는 동안에도 개발업자는 건물이나 개량물의 건설을 생각하고 관계자들과 활발한 접촉을 한다. 건설활동은 전체 개발사업의 성공 여부를 결정짓는 가장 중요한 요소 중의 하나이다. 만약 건설에 소요된 실제비용이 타당성분석에서 추계된 비용을 초과한다거나 개발사업이 예정된 스케줄대로 진행되지 않는다면 개발업자의 수익성은 심각한 타격을 받을 수 있다. 따라서 능력과 신용이 있는 일반계약자를 선정하는 일은 매우 중요하다.
7. 제7단계: 마케팅단계
부동산개발사업의 궁극적 성공 여부는 개발사업의 시장성에 달려 있다. 개발사업의 마케팅에는 2가지 형태가 있다. 하나는 개발공간의 임대이며, 다른 하나는 매도이다. 이 2가지 마케팅활동은 서로 연관되어 있다. 왜냐하면 개발공간이 적절한 경쟁임대료로 양질의 임차자들에게 임대되면 이것은 높은 가격으로 가능 매수자들을 끌어들일 수 있는 유인책이 되기 때문이다. 임대활동은 개발의 초기단계에서부터 이루어지며 개발된 부동산의 종류에 따라 그 유형을 달리한다. 개발사업이 완성되자마자 공실률이 거의 없이 임대공간이 점유된다는 것은 사업의 성공을 위해서 매우 중요한 일이다. 개발업자가 완성된 부동산을 직접 운영하기를 원하지 않을 경우에는 적절한 매수자를 찾아야만 한다. 개발업자가 다른 지분투자자에게 부동산을 매도하려 할 때에는 언제 어떠한 가격으로 매도할 것인지를 결정해야 한다.
8. 소결
개발과정은 견해에 따라 여러 가지로 나눌 수 있으나 기본과정은 ① 기획 ② 사업시행 ③ 처분의 절차를 밟고 있다. 개발과정은 어느 한 단계씩 분리되어 있는 것이 아니고 서로 연결되어 진행되므로 개발주체는 항상 각 단계를 연결 지으면서 사업을 진행시켜야 한다.