레버리지의 개념, 효과, 부동산투자에 있어서 부채금융의 의미, 성격, 장단점 등을 알아두자. 시험에서 큰 배점으로 나오기는 힘들겠지만, 부동산이 가지고 있는 고가성이라는 특징과 연관하여 부채금융, 레버리지의 효과 등을 연결하여 생각해두면 좋지 않을까 생각한다. 감칙을 읽고 시작하자.
INDEX
Ⅰ. 개설
부동산투자에서 부채에 의한 자금조달은 아주 일반적이다. 심지어 자기자본이 충분한 경우에도 부채에 의한 자금조달이 이루어지고 있다. 이처럼 부채금융을 사용하여 지분투자자의 수익이 증대되거나 또는 감소되는 현상을 레버리지 효과라고 한다. 레버리지 효과 분석은 부동산 투자의 위험수준과 같은 위험을 기꺼이 감수하려는 투자자의 요구수익률과의 관계를 분석할 수 있기 때문에 중요한 의미를 갖는다.
Ⅱ. 부채금융사용의 장단점
1. 장점
① 융자없이는 불가능한 투자를 실현한다.
② 자기자본에 부채자금을 합하여 높은 가격의 부동산 구입이 가능하다.
③ 다른 투자를 포함한 타 용도의 자본을 보유할 수 있다.
④ 하나의 투자실패에 대비한 분산투자로 리스크를 분산한다.
⑤ 정의 레버리지를 활용하여 수익률을 증대시킨다.
2. 단점
① 차입자금비율이 높아질수록 이자율과 부채부담의 잠재적인 변동에 따라 금융위험이 더 커진다.
② 이자율이 높아질수록 부동산에 대한 수요가 감소한다.
③ 이자율이 증가함에 따라 투자가치는 감소한다.
④ 차입자금의 증가에 따라 현금흐름은 감소한다.
Ⅲ. 레버리지 효과분석
1. 레버리지 효과 분석에 사용되는 수익률
총자본에 대한 수익률(ROR, Rate of Return)과 지분에 대한 수익률(ROE, Rate of return on Equity)이 있다. ROR은 한해의 소득만을 기준으로 한 것으로 NOI를 총자본비용(총투하자본)으로 나누어 구한다. ROE는 BTCF(세전현금수지)를 지분투자액(자기자본투자액)으로 나누어 구한다. ROE는 대상부동산이 창출하는 정기소득 외에도 기간말의 지분복귀액(원금상환액과 가치상승분)을 고려하는 등 지분수익률을 기준하므로 ROR보다 우수한 것으로 평가된다.
2. 레버리지 구분
정(positive) 또는 부(negative)의 레버리지 효과는 차입금의 사용이 지분투자자의 수익률을 증대 또는 감소시키는 방향으로 작용하는 효과를 말한다. “종합수익률 > 저당수익률”이라면 ‘정의 레버리지 효과’가 나타난다. 그 반대의 경우 ‘부의 레버리지 효과’가 나타난다. 정의 레버리지의 경우에는 부채 사용 시 차입금의 이자를 감당하고도 지분투자자에게 배당할 수 있어 투자자에게 유리한 사업효과를 가져온다. 부의 레버리지 경우에는 종합수익률이 저당수익률보다 작아서 차입금이자 등을 감당하지 못해 지분투자자에게 손해가 나타나게 되며 지나친 대부비율과 사업의 현금흐름 부조화 등에 의해 발생한다.
Ⅳ. 레버리지 효과와 위험의 관계
레버리지를 사용하게 되면 수익이 보다 가변적이게 된다. 이는 레버리지를 사용하여 높은 수익률을 쫓을 때에는 그만큼 높은 위험(채무불이행위험)을 수반하게 된다는 의미이다. 즉 부채는 NOI에 대해 첫 번째 청구권을 가지므로 지분보유자들에게 영향을 미칠 수 밖에 없는 것이다. 즉 부채금융의 사용은 현금수지 변동을 증폭시키며 증폭된 변동가능성은 바로 위험으로 전환된다. 이와 같은 위험은 대부비율이 높을수록 상승하는 바 부동산투자에 있어 수익과 위험의 상쇄관계를 염두에 두고 부채 금융 사용폭을 결정하여야 할 것이다.