부동산금융상품은 정말 잘 이해한 뒤에 암기해 두자. 개인적으로 매우 매우 중요한 파트라고 생각한다. 부동산이 가지고 있는 고유한 특성으로 인해 부동산금융상품이 개발되고 통용되는 것은 필연적이다. 용어의 의의와 개념은 무조건 정확하고 명확하게 암기해 두자. 감칙과 실무기준 읽고 시작하자.
INDEX
- Ⅰ. 부동산금융상품: 주택저당채권담보부증권 (Mortgage Backed Securities: MBS)
- Ⅱ. 부동산금융상품: 자산담보부증권 (Asset Backed Securities: ABS)
Ⅰ. 부동산금융상품: 주택저당채권담보부증권 (Mortgage Backed Securities: MBS)
1. 의의
금융기관이 주택자금을 대출한 후 보유하게 되는 주택저당채권을 직접매각 또는 증권화하여 현금화하는 것이다. 주택자금은 일반적으로 장기대출의 경우가 많고 자금회전이 어렵기 때문에 대출기관에서 대출한 후 빠른 시간 내에 다시 유동화하여 차기 대출자금을 마련할 필요성이 있다. 특히 주택융자는 국가의 주택정책과 건설경기의 활성화로 인한 경제정책에 직접 관련되기 때문에 중요한 의의가 있다.
2. 발행구조
주택저당채권의 매각 또는 증권화에 따라 주택저당과 관련한 새로운 시장이 형성되는데 이를 기존의 시장과 구분하기 위하여 주택자금의 대출이 이루어지는 1차시장과 대출채권의 유동화가 이루어지는 2차시장으로 구분한다.
3. 발행방법
1) 저당채권 담보부채권 (MBB: mortgage-backed bond)
민간 주택저당 대출자들이 창출하는 저당채권들을 집합하여 이를 근거로 새로이 발행한 유동화채권을 말한다. MBB의 상환을 담보하는 기저자산인 원래의 저당채권에 대한 소유권은 발행자가 가지고 있으나 실제는 제3자인 신탁기관에게 위탁관리를 하게 되며 신탁기관은 새로운 채권의 상환이 완전하게 이루어지도록 관리와 감독을 한다. 초과담보를 유지토록 한 것은 원차입자의 채무불이행이나 조기상환으로 저당채권이 중도에 집합에서 빠져나감으로써 채권에 대한 담보가 미달하는 사태를 방지하기 위한 것이다.
2) 저당채권 이체증권 (MPTS: mortgage pass-through security)
저당채권 이체증권은 MBB와 유사하지만 신탁기관을 거치지 않고 정부가 모기지의 연대보증인으로서 이자와 원금상환을 보증한다. MBB와 달리 MPTS는 증권의 소지자가 저당채권 집합의 지분권을 소유하고 있으므로 조기상환의 위험이 발행자로부터 투자자에게 이전된다. 따라서 MBB수익률보다 MPTS수익률이 일반적으로 높다.
3) 저당채권 지불이체채권 (MPTB: mortgage pay-through bond)
MBB와 MPTS의 중간형태로 저당채권 집합을 담보로 발행한 채권이며 원 차입자의 상환금은 그대로 최종채권의 투자자에게 전달되는 구조를 가지고 있다. MPTB에서도 다른 담보채권과 마찬가지로 발행자는 초과담보를 유지토록 한다. 저당대출채권을 담보로 채권을 발행한 것으로 저당대출에 대한 권리는 투자자에게 이전되지 않는다.
4) 다계층저당채권(증권) (CMO: collaterized mortgage obligation)
저당채권의 총발행액을 몇 개의 그룹이나 계층으로 배분한 후 각 그룹마다 서로 상이한 이자율을 적용하고 원금이 지급되는 순서를 다르게 정한다. 즉 나누어진 그룹의 순서에 따라 원금의 지불이 연속적으로 이루어지는 형태의 저당채권을 CMO라고 한다. 저당채권의 집합을 담보로 발행된 다계층채권으로써 발행자는 저당채권 집합에 대한 소유권을 갖고 이를 담보로 다양한 채권을 발행한다. 조기상환의 위험은 증권소유자가 부담하게 되며 위험의 분산과 다양한 투자욕구를 충족하기 위해서 하나의 집합에서 만기와 이자율을 다양화한 여러 가지 종류의 채권을 발행한다.
4. 저당담보증권의 효과 및 전망
1) 주택소비자에게 미치는 영향
금융기관의 자금조성에 있어서 도매금융의 확대로 조성금리를 낮출 수 있고 이에 따라 시장금리에 의한 주택자금 대출금리의 하락을 도모하는 것이 가능하고 부담능력에 따라 대출한도를 확대시켜 준다. 따라서 소비자는 장기저리의 주택자금대출에 의하여 주택가격의 20~30% 수준의 돈이 있으면 예전보다 훨씬 수월하게 내 집을 마련할 수 있는 효과가 있다.
2) 주택 금융기관에 미치는 영향
우리나라의 주택금융기관을 크게 국민주택기금, 일반은행, 주택할부금융 등으로 구분되며 MBS제도는 주택저당채권을 유동화하여 유동성을 확보할 수 있게 되었다. 국민주택기금은 저리로 운영되고 있기 때문에 시장금리와 대출 금리의 차이에 대한 정부지원 없이는 주택저당채권을 유동화하기 어렵다. 따라서 국민주택기금을 주택정책차원에서 자금조달의 수단으로 저당채권 유동화를 활용하여야 할 것이다. 이렇게 함으로써 금융기관의 자금조달의 수단이 확대된다.
3) 투자자 및 자본시장의 입장
투자상품의 다양화되는데 국채보다는 신용위험도가 높지만 주택이 담보되어 있으므로 회사채보다는 위험도가 낮아 투자자의 선호도에 따라 선택의 폭이 확대된다.
Ⅱ. 부동산금융상품: 자산담보부증권 (Asset Backed Securities: ABS)
1. 의의
자산유동화의 의미는 넓은 의미에서 비유동자산을 현금화하는 모든 행위로서 전통적인 은행차입방식에서 증권발생을 통한 자금조달로 옮겨가는 현상이다. 좁은 의미에서는 유동성이 없는 자산을 증권으로 전환하여 자본시장에서 현금화하는 일련의 행위이다. 각종 대출채권이나 매출채권, 부동산 기타 다양한 형태의 자산을 증권 형태로 전환하여 자금을 조달하는 방법을 자산유동화라고 하며 ABS라는 것은 자산유동화의 결과로 발행하는 증권을 말한다.
2. 특수목적회사 (유동화전문회사)
유동화전문회사란 자산유동화에 관한 법률의 규정에 의해 설립되어 자산유동화업무를 영위하는 회사이다. 즉 유동화전문회사는 기업이나 금융기관들로부터 자산을 양도하고 이를 기초로 자산담보증권을 만들어 투자자에게 매도하여 필요자금을 마련한다. 이 과정을 자산증권화라고 한다.
3. MBS와 ABS 내용상 비교
| 구분 | MBS | ABS |
| 목적 | – 주택저당채권을 유동화하여 주택금융 확충, 주택마련 지원 | – 금융기관, 정부투자기관의 자산매각을 통해 구조조정 촉진 |
| 유동화대상 | – 주택자금 대출채권 – 주택저당권(불특정다수) | – 부동산 소유권 – 채권 – 유가증권 등 기타재산권 (특정) |
| 중개기관 | – 공신력있는 유동화 중개 기구 설립 필요(투자 보호 및 저리자금 조달 위해 원리금 지급 보증) | – 순수민간기구인 특수목적회사의 별도기구 불필요 |
| 수혜대상 | – 공급원: 다수 (전국민) – 수유자: 다수 (전국민) | – 공급원: 소수 – 수유자: 다수 |
| 초기자금 | 필요 | 불필요 |
4. 자산유동화제도의 도입에 따른 효과
1) 긍정적 측면
(1) 자금조달 코스트의 절감, 상환부담으로부터의 면제
적절한 구조를 갖추면 자산보유자의 신용등급보다 훨씬 좋은 등급을 받을 수 있으므로 조달금리가 크게 낮아지며, 자산보유자 자체 신용만 가지고는 가능하지 않았던 자본시장에서의 채권발행도 가능해진다. 또한 자산보유자로서는 원칙적으로 투자자에 대하여 원리금 상환의무를 지지 않는다.
(2) 재무구조의 개선, 계약절차의 간소화
자산보유자로서는 대차대조표 부채로 기록할 필요가 없다. 자산매각분을 대차대조표 자산에서 공제가 가능하고, 새로운 조달자금으로 신규 사업에 투자 운영할 수 있다. 유동화 증권의 발행에 수반되는 계약절차가 자산보유자가 직접 은행차입을 하는 경우보다 간결하고 시간을 단축시킬 가능성이 높아진다.
(3) 투자자층의 확대, 기업 및 금융기관의 구조조정 기능 원활
투자자의 입장에서는 신용도가 높고 상대적으로 수익률도 좋은 다양한 상품에 투자할 수 있는 기회를 제공받는다. 또한 기업이나 금융기관이 보유한 부동산 또는 부실채권을 유동화하고 이에 소요되는 작업을 회수함으로써 산업구조조정 과정에 수반되는 재정부담을 감소시킬 수 있다.
(4) 금융기관 경영의 건전성 제고
유동화증권을 발행하는 과정에서 증권화 대상자산에 대한 신용평가가 필수적으로 수반됨에 따라 금융기관이 자산운용에 대한 건전성을 중시하고 이에 따라 금융기관의 경영이 건전해진다.
2) 부정적 측면
(1) 유동화 구조의 복잡성
자산을 유동화하려면 일반적으로 유동화 대상자산이 동질적이어야 하고 건실하여야 한다. 그렇지 않을 경우 신용보강을 위한 추가비용 부담이 불가피하여 유동화의 규모가 크지 않으면 상대적으로 금융비용이 과다하게 소요될 수 있다.
(2) 법적 리스크 부담
자산보유자가 유동화 전문회사에 자산양도가 담보의 제공으로 비칠 때에나 자산보유자의 무담보 채권자들은 채권의 담보가 되는 일반 재산이 줄어들므로 문제 삼을 수 있다.