부동산증권화는 개인적으로 중요한 파트라고 생각한다. 부동산에 대한 전통적 접근 방식은 언제나 출제 문제로서 가치가 있지만, 갈수록 부동산을 다루는 형태가 복잡해지고 있기 때문에 감정평가의 업무영역 확장의 측면에서도 부동산증권화 파트는 가치가 있다고 생각한다. 부동산증권화의 개념은 부동산이 가지고 있는 고유의 특성에서 비롯된 것이기 때문에 이런 측면도 함께 고려해서 살펴봐야 한다. 우리의 바이블 감칙과 실무기준을 보고 시작하자.
INDEX
Ⅰ. 부동산증권화와 유동화의 개념
1. 의의
자산으로서의 부동산은 단위당 가격이 높고 거래비용이 높아서 주식이나 채권과 같은 금융상품에 비하여 투자재로서는 유동성과 환금성이 취약하다. 이렇게 유동성이 낮은 부동산을 자본시장의 증권으로 전환함으로써 유동성을 확보하고자 하는 것이 부동산 증권화라고 할 수 있다. 증권화는 기존의 대출채권이나 미래의 현금흐름을 발생시킬 수 있는 부동산관련 자산을 특수목적회사와 같은 금융단체에 양도하고 이를 근거로 다양한 담보채권이나 증권을 발행함으로써 자금을 조달하는 금융방법이다. 부동산의 유동화는 유가증권 발행 후 이를 2차 금융기관에 매매함으로써 부동산 시장에 자금배분을 촉진하는 역할을 하게 된다. 즉 부동산증권화는 부동산 유동화의 수단 중 하나이다.
2. 부동산증권화와 유동화의 차이점
부동산증권화는 부동산과 부동산 관련 채권들을 자본시장에서 유통시키기 위해 유가증권의 형태로 바꾸는 과정이라 하고 유동화는 유가증권으로 발행한 후에 2차시장에서 거래되는 단계라는 것이다. 부동산증권화를 부동산유동화의 한 방법으로 이해한다. 즉 부동산유동화의 방법에는 부동산관련 대출채권을 금융기관이나 투자자들에게 직접 매각하여 유동화하는 방법과 대출채권을 특수목적회사 등에 양도하고 그 SPC가 유가증권을 발행하는 또 다른 유동화 방법으로 구분하고 있다. 여기에는 증권화라는 구분이 필요 없게 된다. 이와 같은 논리는 SPC가 유가증권을 발행하는 부동산증권화도 유동화의 하나로 본다. 따라서 증권화는 유동화과정의 한 부분이며 유동화의 의미는 증권화보다는 포괄적인 개념이라고 할 수 있다.
3. 부동산증권화의 특징
① 자산보유자 또는 차입자가 SPC에 양도한 자산을 담보로 유가증권을 발행하기 때문에 만약 원래 자산보유자가 파산하더라도 원리금의 상환 여부는 SPC가 보유한 자산의 신용상태에 따라 결정되므로 자산보유자의 신용위험과는 관계가 없다는 특징이 있다. ② SPC가 발행한 증권의 원리금상환은 SPC에 양도된 자산의 현금흐름에 전적으로 의존한다. 따라서 자산의 현금흐름이 원리금상환액에 못 미친다 하더라도 투자자는 자산보유자 또는 차입자에게 직접적인 청구권을 행사할 수 없다. ③ 재무구조가 건전화되어 자산의 유동화에 의해 자산이 대차대조표상에서 소멸하고 재무제표를 개선하는 부외 처리가 발생한다. ④ SPC에 양도된 자산들은 통상적으로 수많은 채권이나 자산들을 집합화 한 자산이기 때문에 포트폴리오 효과로 인해 개별채권의 위험들이 서로 상쇄되므로 집합화된 전체풀의 위험이 감소하게 된다. 그 결과 신용이 향상되는 효과를 얻을 수 있다. (Pooling effect)
Ⅱ. 부동산증권화의 필요성
1. 금융기관의 부실자산 정리
우리나라의 금융위기도 동아시아 국가처럼 금융기관의 대출수요폭발, 악성외환의 무분별한 유입, 비효율적인 금융감독기능, 기업들의 무리한 사업확장, 국가의 산업정책 부재 등이 원인이다. 외환위기가 닥치자 금융기관은 대출자금의 회수를 할 수 없어서 대부분의 부실자산을 자산관리공사에 양도하고 사후 정산하는 방법을 취하였으나, 그럼에도 불구하고 부실자산 처리문제가 완전히 해결된 것은 아니다.
2. 기업의 구조조정에 따른 매물처리
개별기업은 부동산을 상당량 보유하고 있었으며 건설기업은 선투자에 따른 이자부담과 부채경감을 위한 방안으로 보유부동산을 대량으로 매각하고자 노력하였다. 그러나 외환위기에서 기업부동산 매물의 증가에 비해 일반적인 경기의 침체로 인한 유효수요의 부족 등으로 부동산의 수요가 전반적으로 감소하였다. 기업은 부채비율이 300% 전후가 되어 구조조정과 함께 보유부동산의 적극적인 정리를 하지 않을 수 없게 되었다.
3. 자산 디플레이션 방지
외환위기로 인한 경제불황과 금융시스템의 붕괴로 부동산의 가격이 폭락하였다. 특히 금융권 보유 부동산의 부실화로 인해 장부상 손실까지 초래하였다. 기업에 있어서는 기업의 구조조정자금 마련을 어렵게 만들었고 가계에 있어서는 주택가격과 전세금의 하락을 초래하여 부동산거래가 격감함에 따라 부동산 재고가 급속하게 증가하는 현상이 나타났다.
4. 외자유치의 필요성
정부는 부동산시장을 활성화시켜 경기전반을 활성화하기 위한 외자유치를 확대하였으나 부동산 가치산정방법의 차이, 거래의 투명성 부족, 부동산 문화와 시각의 차이 등으로 어려운 점이 많이 나타났다. 다만 자산관리공사가 금융기관으로부터 인수한 부실자산에 대한 국제공매는 비교적 활발한 편이다.
5. 국내자금 조달
부동산의 증권화는 유동성을 증가시켜 국내자금 조달을 원활하게 한다. 부동산에 대한 수요를 증가시키는 역할도 한다. 금융기관에만 의존하던 간접자금 조달을 투자자로부터 직접 조달하는 효과도 있다. 증권의 상징이나 유통을 통해 계속적으로 자금조달의 연속성을 가질 수 있어 신용창조와 같은 효과를 가질 수 있다.
6. 부동산금융의 국제관행
우리나라는 부동산 담보대출 제도가 있으나 그 규모나 내용이 다양하지 못하다. 앞으로 담보대출제도의 도입에 따른 ABS, MBS, CMBS 및 REITs 등의 부동산시장을 활성화시키는 부동산부문의 금융관행이 정착되어야 한다. 이는 자본시장의 국제화에 따라 필수적인 요청이다.
Ⅲ. 부동산증권화가 감정평가에 미치는 영향
1. 감정평가방법 적용 관련
1) 주된 방법으로써 수익방식으로 전환
감정평가기법이 기존 방식에서 장래의 현금흐름을 중시하는 수익방식으로 전환됨으로써 부동산에 대한 가치평가 기능이 강화된다. 즉 원가방식에서 수익가치 평가방식으로 가치분석 중심이 이동하고 있으며 정성적 분석에서 과학적, 계량적 분석을 중시하게 된다.
2) 합리성 검토
감정평가 실무기준은 부동산의 증권화와 관련한 감정평가 등 매기의 순수익을 예상해야 하는 경우에는 할인현금흐름분석법을 원칙으로 하고 직접환원법으로 합리성을 검토한다고 규정하고 있다. 따라서 장래에 산출할 것으로 기대되는 현금흐름에 기초한 수익방식의 적용이 그 중요성을 더해가고 있다.
2. 감정평가업무의 확장
종전의 물적자산의 감정평가에서 투자분석 및 현금흐름의 예측, 적합성과 적법성 판단 등 컨설팅의 업무 영역에 보다 근접한다. 즉 1차 저당시장에서 전통적인 부동산감정평가가 이루어지지만 부동산증권화의 경우 담보부동산을 유동화 전문회사에 양도하는 경우에는 양도가치의 타당성에 중점이 주어지게 되는 등 감정평가 업무의 확장이 논의될 수 있을 것이다.
3. 자료의 축적
부동산 증권화는 정보화를 바탕으로 하는 것으로 정보통신의 발달로 인해 부동산과 경쟁관계에 있는 투자금융상품에 대해 경쟁력을 지니기 위하여는 부동산 투자정보체계를 구축할 필요성이 있게 된다. 따라서 수익방식으로 평가방법의 전환과 함께 부동산 임대료, 영업경비, 수익률, 환원이율 등 부동산 관련 시장정보가 축적되어 부동산 정보 인프라의 조기 구축이 가능해질 것이다.