이론의 각론 파트에서 출제확률이 높은 파트가 도시정비평가 파트라고 생각한다. 재개발, 재건축과 관련된 이슈가 많기 때문에 이 파트는 관련 내용을 자세하고 정확하게 파악하고 있어야 한다. 종전자산, 종후자산 평가, 비례율 산정 등은 이미 기출되었고, 이론에서도 종후자산의 평가의 성격과 관련하여 시장가치인지 시장가치 외의 가치인지를 묻는 문제도 출제되었다. 도시정비평가에는 출제 포인트가 많다. 꼼꼼하게 공부하자. 감칙과 실무기준은 필수다.
INDEX
Ⅰ. 도시정비평가 개념
1. 정비구역, 정비사업
정비구역이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조(정비계획의 결정 및 정비구역의 지정, 고시)에 따라 지정, 고시된 구역을 말한다. 정비사업이란 도시 및 주거환경정비법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 말한다.
2. 주거환경개선사업
도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전, 정비, 개량하기 위한 사업을 말한다.
3. 재개발사업
정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 동시기능의 획복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말한다. 이 경우 일정 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 공공재개발사업이라고 한다.
4. 재건축사업
정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말한다. 이 경우 일정 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 공공재건축사업이라고 한다.
5. 정비기반시설
정비기반시설이란 도로, 상하수도, 구거(도랑), 공원, 공용주차장, 공동구, 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열, 가스 등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.
Ⅱ. 정비사업의 절차와 관련된 감정평가
1. 정비사업의 절차와 관련된 감정평가
2. 정비사업의 종류별 평가 및 기준시점
3. 주택재개발사업의 추진 단계별 목적에 따른 감정평가업무의 분류
1) 구체적 절차
주택재개발사업의 절차는 크게 정비사업구역의 지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 청산 및 사업완료의 단계로 구분할 수 있다.
2) 조합설립단계 ~ 사업시행인가단계
① 정비기반시설의 무상양도, 무상귀속 관련 평가액은 사업시행계획에 포함되어야 할 사항이므로 사업시행인가 이전에 평가가 이루어진다. ② 기준시점은 사업시행인가고시 예정일이며, 무상양도, 무상귀속에 따른 평가는 기준시점 당시의 용도폐지를 전제로 평가한다. ③ 다만 평가의뢰자가 용도폐지되는 도로부지 등의 지목을 “대”로 변경하려는 평가의뢰하는 경우 그 국공유지의 위차, 형상, 환경 등의 토지의 객관적 가치형성에 영향을 미치는 개별적인 요인과 재개발사업 등의 부지로서 일단으로 이용되는 것에 따른 기여도 등을 고려한 가치로 평가한다.
3) 사업시행계획 인가단계 ~ 관리처분 인가단계
(1) 종전자산의 감정평가
① 종전자산가치란 재개발이나 재건축사업의 사업시행인가고시가 있는 날을 기준으로 산정된 사업시행이전의 자산에 대한 평가액을 말한다. ② 종전 토지, 건축물의 감정평가액은 사업시행인가시점을 기준으로 현황을 기준으로 감정평가한다. ③ 종전자산의 감정평가는 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형, 위치, 규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 하여야 한다.
(2) 종후자산의 감정평가
① 종후자산의 감정평가란 재개발사업이 시행되고 난 후에 조성된 사업완료 후의 자산에 대한 평가액을 말하며 분담금 산정의 기준이 되는 가액을 말한다. ② 기준시점은 분양신청기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 한다. ③ 시, 도의 조례에 별도의 규정이 있을 때에는 그에 따라 평가하되 종후자산을 감정평가할 때에는 대상물건의 유형, 위치, 규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 하여야 하고 인근지역이나 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례, 거래사례, 평가선례 및 수요성 등과 해당 사업에 드는 총 사업비 등 원가를 고려하여야 한다.
(3) 국공유재산의 처분을 위한 감정평가
① 도시정비법 제66조제4항 및 제5항의 규정에 의하여 우선 매각을 하는 국, 공유재산의 평가는 사업시행인가고시가 있은 날의 현실적 이용상황을 기준으로 한다. ② 다만 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국유지, 공유지는 국유재산법 또는 공유재산 및 물품 관리법에서 정하는 바에 따르므로 가격조사완료일을 기준으로 평가함에 유의한다.
4) 토지등의 수용등에 따른 감정평가(현금청산을 위한 감정평가)
정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지보상법을 준용한다고 규정하고 있다. 따라서 재개발사업의 미동의자나 동의자 중 현금청산을 하는 경우 보상절차에 따라 협의와 재결의 단계를 밟게 된다.
5) 기타
일반분양가격 평가와 법인세 평가 및 부가가치세 평가 등이 이루어진다.
Ⅲ. 도시정비평가의 대상
1. 사업시행자가 제시한 의뢰목록
도시정비평가는 사업시행자가 제시한 의뢰목록(토지나 건물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세)에 기초하여 수행하여야 한다. 도시정비사업과 관련하여 다수의 이해관계인이 존재하는 바, 각각의 재산권 및 권리관계에 따른 평가대상이 확정되어야 하며, 이는 사업시행자가 결정하는 바에 따른다.
2. 사업시행인가의 변경 등으로 감정평가 대상이 변동되는 경우
최초 감정평가 시 의뢰목록을 받아 감정평가를 수행하는 중에도 종종 구역면적, 특정무허가건물면적, 용도지역, 정비기반시설 등의 변경 등의 사유로 사업시행(변경)인가가 나는 경우가 있다. 이 경우에는 최초 의뢰목록으로 현장조사를 하였더라도 조합 등 사업시행자로부터 변경된 목록을 제시받게 되므로 변경사항을 재확인하여 그에 따라 감정평가하여야 한다.
3. 종전자산 감정평가 대상 관련 유의사항
1) 토지, 건축물이 아닌 기타 물건
종전자산 감정평가의 법정 명칭이 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격”에 대한 감정평가라는 점에서 알 수 있듯이 관리처분계획 수립을 위한 종전자산 감정평가의 목적물은 해당 정비구역 내 소재한 토지 및 건축물에 한한다. 따라서 토지, 건축물이 아닌 기타 지장물(수목, 구축물, 공작물, 영업권)등은 종전자산 감정평가의 대상이 아니다.
2) 멸실된 부동산을 감정평가하여야 하는 경우
기준시점 당시 현존하고 확인가능한 경우가 아니면 대상물건을 감정평가할 수 없는 것이 원칙이나 도정법 제48조의2에 해당하는 경우와 일부 예외적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니할 수도 있다.
3) 둘 이상의 정비구역에 걸치는 경우
자자체별로 별도의 처리지침 등을 제정하여 운용하는 경우가 있으므로 사업시행자가 관련 유권해석 및 인가권자의 의견 등을 종합적으로 고려하여 작성, 제시한 목록에 따라 감정평가하면 된다.