권리금의 감정평가는 임대료의 감정평가와 마찬가지로 이론적으로도 실무적으로도 중요하다. 최근 권리금 평가방법에 대한 기준도 나왔다. (최근은 아니지만) 특히 실무에서 문제로 출제하기 딱 좋다. 각론에서 개인적으로는 A급 정도는 되지 않을까 생각한다. 감칙과 실무기준은 기본이고, 협회에서 나온 권리금 평가해설서와 논문도 참고하여 정리해두자.
INDEX
Ⅰ. 개념
1. 권리금의 의의
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
2. 권리금의 구분
권리금은 이론상 시설권리금, 지역권리금, 영업권리금으로 구분된다. 그러나 실제 거래관행은 이를 구분하여 거래하지 않을 뿐만 아니라 영업권리금과 지역권리금은 그 구분이 모호하다. 따라서 현실적으로 구분 가능한 물리적, 구체적 형태를 갖추었는지 여부에 따라 유형재산과 무형재산으로 구분한다.
3. 유형재산과 무형재산
유형재산이란 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 영업시설, 비품, 재고자산 등 물리적, 구체적 형태를 갖춘 재산을 말한다. 무형재산이란 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적, 구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말한다.
Ⅱ. 감정평가 실무기준
감정평가 실무기준
권리금의 감정평가
정의
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 유형재산이란 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 영업시설, 비품, 재고자산 등 물리적, 구체적 형태를 갖춘 재산을 말한다. ③ 무형재산이란 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적, 구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말한다.
자료의 수집 및 정리
권리금의 가격자료에는 거래사례, 수익자료, 시장자료 등이 있으며, 대상 권리금의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다. 유형재산의 경우에는 해당 물건의 자료의 수집 및 정리 규정을 준용한다.
권리금의 감정평가방법
권리금의 감정평가 원칙
① 권리금을 감정평가할 때에는 유형, 무형의 재산마다 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다. ② 제1항에도 불구하고 권리금을 개별로 감정평가하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 배분기준에 따라 유형재산가액과 무형재산가액으로 구분하여 표시할 수 있다.
유형재산의 감정평가
① 유형재산을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 원가법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법 등으로 감정평가할 수 있다.
무형재산의 감정평가
무형재산의 감정평가방법
① 무형재산을 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법이나 원가법 등으로 감정평가할 수 있다.
수익환원법의 적용
무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가한다. 다만, 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.
거래사례비교법의 적용
무형재산을 거래사례비교법으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 감정평가한다. 다만, 무형재산의 거래사례에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다. 1. 동일 또는 유사 업종의 무형재산만의 거래사례와 대상의 무형재산을 비교하는 방법 2. 동일 또는 유사 업종의 권리금 일체 거래사례에서 유형의 재산적 가치를 차감한 가액을 대상의 무형재산과 비교하는 방법
원가법의 적용
무형재산을 원가법으로 감정평가할 때에는 대상 상가의 임대차 계약 당시 무형재산의 취득가액을 기준으로 취득 당시와 기준시점 당시의 수익 변화 등을 고려하여 감정평가한다. 다만, 무형재산의 원가에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.
유형재산과 무형재산의 일괄평가
① 유형재산과 무형재산을 일괄하여 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법 등으로 감정평가할 수 있다.
Ⅲ. 권리금의 평가방법: 개별평가액
1. 유형재산의 감정평가방법 개요 및 적용 시 유의사항
1) 감정평가방법의 개요
유형재산을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다. 다만, 원가법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법으로 감정평가할 수 있다. 효용가치가 없는 경우 해체처분가격을 기준으로 평가하거나 동일 또는 유사한 중고품의 시세수준, 품질, 규격, 규모, 시장성 등을 종합적으로 고려하여 평가한다.
2) 적용 시 유의사항
① 영업시설의 경우 효용가치 유무에 따라 감정평가방법이 상이할 수 있고, 재고자산 및 비품의 경우 평가목적에 따라 감정평가방법이 달라질 수 있음에 유의한다. ② 유형재산의 특성, 시장성 및 효율성 등을 고려하여 정액법 또는 정률법을 선택 적용하며 내용연수는 업종별, 물건별로 달리 적용하는 것이 타당할 것이다. ③ 유형재산의 감정평가 시 대상확정 및 확인작업이 중요한 바 현장실사를 통한 목록작성 시 의뢰인에게 확인 절차를 거쳐야 한다.
2. 무형재산의 감정평가방법 개요 및 적용 시 유의사항
1) 수익환원법
(1) 수익환원법 개요
무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가한다. 평가대상 상가가 정상영업중인 경우는 해당 상가의 과거 매출 자료를 추정하여 합리적인 장래기대 영업이익을 산정한 후 이를 할인하여 산정한다.
(2) 적용 시 유의사항
① 기업형 상가의 경우에는 영업 및 업종의 특성 등을 고려하여 현금흐름을 적용하고, 소규모상가의 경우 영업이익을 적용하는 것이 타당하다. ② 할인율은 해당 영업이익에 상응하는 할인율을 의미하므로 평가대상 업종별 위험 정도를 반영하여야 한다. 따라서 부동산 투자수익률, 지역별, 상권별, 업종별 해당 상가의 위험이 반영된 적절한 할인율을 적용해야 한다. 또한 ③ 적정할인기간은 시장관행 및 탐문 등에 의해 지역별, 상권별, 업종별 및 영업특성 등을 고려하여 결정하여야 함에 유의한다.
2) 거래사례비교법
(1) 거래사례비교법의 개요
동일 또는 유사 업종의 무형재산만의 거래사례와 대상의 무형재산을 비교하는 방법, 동일 또는 유사 업종의 권리금 일체 거래사례에서 유형의 재산적 가치를 차감한 가액을 대상의 무형재산과 비교하는 방법이 있다.
(2) 적용 시 유의사항
① 방매사례는 사정개입에 대한 판단이 매우 중요하므로 인근 유사 상가의 권리금 수준, 방매사례의 다수 확보를 통해 적절한 사례 선정 및 사정보정을 해야할 것이다. ② 개별요인 비교 시 기준이 되는 면적은 임대면적, 계약면적, 전유면적 등을 기준할 수 있으나, 시장에서 자료 수집이 가능하고 신뢰성 있게 비교분석할 수 있는 면적을 산정하는 것이 바람직하다. ③ 층이 다른 상가를 사례로 선정할 경우 층별, 위치별 비교치를 구할 수 있는 경우에 한하여 적용함에 유의한다.
3) 원가법
(1) 원가법 개요
무형재산을 원가법으로 감정평가할 때에는 대상 상가의 임대차 계약 당시 무형재산의 취득가액을 기준으로 취득 당시와 기준시점 당시의 수익 변화 등을 고려하여 감정평가한다.
(2) 적용 시 유의사항
원가법은 종전 임차인이 기 지불된 권리금 수준 또는 그보다는 다소 높은 수준의 권리금을 받기를 원하기 때문에 검증방법으로 유용할 수 있다. 다만 권리금이 거래되는 시장의 불완전성이 크고 당사자 간의 협상력 차이에 의해 결정되는 경우가 많으므로 기 지급한 권리금이 적정한 금액인지 여부는 주변의 권리금 수준 등과 비교, 검토하여 판단해야 함에 유의한다.
Ⅳ. 일괄 감정평가
유형재산과 무형재산을 일괄하여 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다. 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법 등으로 감정평가할 수 있다.
Ⅴ. 기타 감정평가방법
권리금을 종속변수로 하고, 권리금에 영향을 미치는 변수를 독립변수로 한 다중회귀분석을 이용하여 권리금을 감정평가하는 방법인 회귀분석법과 월임대료승수법을 적용할 수 있다. 월임대료승수법이란 대상과 동일 또는 유사업종 상가의 임대료와 권리금 간 표준적인 승수에 감정평가대상 상가의 임대료를 곱하여 상가권리금을 감정평가하는 방법이다. (상가권리금 = 동일 또는 유사업종 상가의 임대료와 권리금 간 승수 × 감정평가대상 상가 임료 × 수정률)