산림의 감정평가는 수험에서 주된 논점은 아니다. 실무에서도 불의타 정도로 준비하는 정도다. 뺄까 하다가 혹시하는 마음에 불의타 대비 정도로 자기전에 보려고 정리한다. 산림과 입목의 규정된 평가방법과 입목 가치 평가에서 계산식 정도는 암기해 두자. 감칙이 이래서 중요하다.
INDEX
- Ⅰ. 산림의 감정평가
- Ⅱ. 산지의 감정평가
- Ⅲ. 입목의 감정평가
- Ⅳ. 임업부대시설의 감정평가
- Ⅴ. 산지와 입목의 일괄평가
Ⅰ. 산림의 감정평가
1. 개념
1) 의의
산림은 산림 수목이 지배적으로 식생을 이루고 있는 토지를 말한다. 산림수목이란 그것이 모두 생장했을 때 적어도 높이가 3m 이상 되는 목본식물을 말한다. 이 때의 산림수목은 상당한 밀도를 유지하여야 한다.
2) 산림과 임야의 차이
산림의 경우 집단적으로 생육되는 입목과 그 토지를 말하는 반면, 임야는 측량수로법에 따른 지목의 종류 중 하나로 산림과 들판을 이루고 있는 숲, 습지, 황무지 등의 토지를 말한다. 즉 산림은 토지와 입목 전체를 지칭하나 임야는 산림과 들판 등의 토지만을 지칭하여 엄밀하게 보면 차이가 있으나 실무적으로는 혼용되고 있다.
2. 자료의 수집 및 정리
1) 사전조사
산림을 감정평가할 때에는 실지조사를 하기 전에 등기사항전부증명서, 임야대장, 임야도, 토지이용계획확인서, 입목등록원부, 입목등기사항전부증명서 등을 통해 소재지, 지번, 지목, 면적, 입목의 내용, 소유자 및 분수계약, 지역권, 지상권, 임대차 등 소유권의 제한사항 등을 조사한다. 아울러 관련 법령에 따른 산림의 사용, 처분 등의 제한 또는 그 해제 등 그 밖의 참고사항을 확인한다.
2) 실지조사
① 지황조사: 기후, 지형, 지세, 지리, 토양 및 지위 등을 조사 ② 임황조사: 임종, 수종, 임상, 혼효율, 수령, 수고, 경급, 입목도, 소밀도, 재적, 성장률 및 하층식생 등을 파악 ③ 영림실태 파악: 산림연혁 및 경영관리상태, 조림 및 수확관계, 피해상황, 인근산림의 상황 및 입지조건 등 조사 확인
3) 산림 가격평가 시 가격자료
(1) 거래사례
인근지역, 유사지역 또는 동일수급권 내에서 거래사례를 수집하게 되는데, 이 경우 산림의 거래가격과 함께 산림에 생육중인 상태 등을 면밀히 확인하여야 한다. 대상산림과 산림의 물적, 위치적 구성요소에서 동일하거나 유사하여야 한다.
(2) 조성사례
산지의 표준적인 구입비용, 조림 등 입목육성에 적합한 상태로 개량하는 데 소요된 비용, 임도설치비용, 각종 조세, 권리이전비용 등을 조사한다.
(3) 시장자료
원목의 가격은 수종, 수량, 품질 등에 따라 차이가 있으므로 인근시장에서 이러한 구성인자별 거래가격을 조사한다.
3. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가에 관한 규칙
제17조(산림의 감정평가) ① 감정평가법인등은 산림을 감정평가할 때에 산지와 입목(立木)을 구분하여 감정평가해야 한다. 이 경우 입목은 거래사례비교법을 적용하되, 소경목림(小徑木林: 지름이 작은 나무ㆍ숲)인 경우에는 원가법을 적용할 수 있다. ② 감정평가법인등은 제7조제2항에 따라 산지와 입목을 일괄하여 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용해야 한다.
감정평가 실무기준
① 산림은 산지와 입목을 구분하여 감정평가한다. 다만, 입목의 경제적 가치가 없다고 판단되는 경우에는 입목을 감정평가에서 제외할 수 있다.
2) 산지와 입목의 구분감정평가(원칙)
감정평가법인등은 산림을 감정평가할 때에 산지와 입목을 구분하여 감정평가하여야 한다. 산지의 감정평가는 일반적인 토지의 감정평가방법을 준용하여 공시지가기준법을 적용한다. 입목은 거래사례비교법을 적용하되, 소경목림의 경우에는 원가법을 적용할 수 있다.
3) 경제적 가치 없는 입목의 감정평가 제외
실지조사시 입목의 가치를 판단하여 가치가 없는 경우에는 감정평가에서 제외할 수 있다. 이는 일괄 감정평가 대상이 아니라 해당 입목이 감정평가에서 제외된다고 볼 수 있다.
4) 유실수 단지의 감정평가
유실수란 먹을 수 있거나 유용한 열매가 열리는 나무로 과수원 감정평가를 준용하여 거래사례비교법을 적용하여야 한다.
4. 감정평가방법 적용 시 유의사항
1) 경계확인
산림은 보통 경계를 정확하게 특정하기가 어렵기 때문에 임야도, 지적도, 지번약도, 항공측량도 등과 실제 능선과 계곡의 형상, 경사도, 주변의 건축물 등을 참고하여 경계를 확인하게 된다. 다만 경계의 판단이 사실상 불가능한 경우에는 의뢰인에게 이 같은 사실을 알리고 측량 전문인을 통한 경계 측량 등을 요청하여 경계를 확정하는 것이 필요하다.
2) 공적, 사적 제한 사항 등 검토
① 산림의 경우 공법상 제한 사항을 확인할 필요가 있는데 특히 보전산지 / 준보전산지 여부 및 보안림지정여부에 유의하고 산림의 면적이 대규모인 경우 걸쳐 있는 경우가 많으므로 해당 소재지 지자체의 부서 등에서 보전산지대장 등을 열람하여 각 해당 면적을 확인한다. 또한 ② 해당 산림의 이용, 수익을 제한하는 각종 부담을 확인한다. 즉 묘지관리대장 및 입목등기부 등에 의해 분묘나 수목 등을 확인할 필요가 있으며, 이 밖에 각종 제시 외 건물의 소재 여부 및 고압선이나 철탑의 존재 여부 등도 확인하여야 한다.
3) 감정평가목적에 따른 유의사항
공법상 제한을 받는 산림은 사용, 수익이 제한되어 환가성 및 수익성이 저하되는 경우가 있으므로 담보 목적의 감정평가의 경우에는 수요가 제한된 상태의 안전성에 신중을 기하여야 하며, 보상목적 또는 임대목적의 감정평가인 경우에는 해당 법령 또는 관계 규정에서 정하고 있는 사항을 충분히 검토하여야 한다.
Ⅱ. 산지의 감정평가
1. 규정의 검토
감정평가 실무기준
산지관리법에 따른 산지의 감정평가는 토지의 감정평가방법을 준용하게 되며, 토지의 감정평가 시 적용되는 공시지가기준법을 기준으로 감정평가한다. 다만, 산지로서 산지개량사업이 실시되었거나 산지보호시설이 되어 있는 경우에는 원가 등을 고려하여 감정평가할 수 있다.
2. 일반적인 토지의 감정평가방법 준용
산지의 감정평가는 토지의 감정평가방법을 준용하게 되며 토지의 감정평가 시 적용되는 공시지가기준법을 기준으로 감정평가한다.
3. 예외적인 경우(산지의 감정평가 시 원가성 고려하는 방법)
소지상태의 산지를 취득하고 이를 조림 등 입목육성에 적합한 상태로 개량하는 데 소요된 총비용 등을 감안하여 기준시점 현재의 가액을 감정평가하는 방법이다. 현재까지 발생한 비용의 원리금 합계에서 현재까지 얻은 수익의 원리금 합계를 공제한 금액이 된다.
Ⅲ. 입목의 감정평가
1. 개념
1) 의의
2) 입목의 성장단계에 따른 분류
(1) 유령림
유령림에 대한 명확한 구분은 없으나 일반적으로 식재때부터 제1회 간벌을 실시하기 전인 15년생경까지의 임분을 말한다. 유령림에서의 입목의 감정평가는 식재 및 보육을 위한 투자액을 기준으로 하여 평가하는 원가법을 채택하는 것이 보통이다.
(2) 중령림
비용가로서 감정평가하기에는 입목이 너무 커서 감정평가액이 실정에 맞지 않으며, 또 기망가로 감정평가하기에는 벌채까지의 기간이 너무 길어 확실성이 문제가 된다. 이와 같은 중간임분의 입목 평가에는 원가수익 절충방식인 글라저법이 채택된다.
(3) 벌기 미만의 장령림
장령림은 벌채, 이용하기에는 아직 미성숙한 상태이지만 입목이 어느 정도 성장하여 이용가치가 있을 때이다. 따라서 장령림은 주로 벌기에 도달할 때의 이용가치를 할인하여 평가하는 기망가법이 사용된다.
(4) 성숙림
벌기에 도달한 임분 또는 벌기를 초과한 임분의 평가는 이용가치에 의하여 평가한다. 이용가치는 그 입목을 벌채 반출하여 원목으로 판매할 수 있는 가격에서 벌채, 발출 등에 소요된 벌출비를 공제하여 산출하는 시장가역산법을 채택한다.
2. 자료의 수집 및 정리
1) 사전조사
① 수종, 수령, 입목재적 등 입목의 내용 ② 소유자 및 소유권 제한사항 ③ 관계법령에 의한 규제사항 ④ 조림수종, 조림연도 등 조림관련사항 ⑤ 국고보조금(조림비용, 무육비용 등)의 유무와 조건 등
2) 실지조사
① 작업조건(임도개설, 절벽지, 인부동원관계 등의 적부) ② 기후, 지세, 방위, 경사, 토양 등 지황 ③ 임종, 수종, 수고, 경급, 입목도, 소밀도, 생장율 등 임황 ④ 조림, 수확관계 및 병충해 발생 등 피해상황 ⑤ 기타 입목의 가치에 영향을 미치는 사항 ⑥ 가격자료 조사, 산지에 생육중인 입목의 거래사례 및 수준, 시장의 원목가격, 묘목대, 조림 및 무육비용 등
3. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가 실무기준
① 입목을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 거래사례비교법을 적용하는 것이 곤란하거나 적절하지 않은 경우에는 조림비용 등을 고려한 원가법 등을 적용할 수 있다.
2) 거래사례비교법
(1) 개요
거래사례비교법이란 산지상에 있는 감정평가 대상 입목과 유사한 성질과 내용을 가진 입목만의 거래사례가격이 조사되는 경우 이를 기준으로 하여 입목가격을 산정하는 방법을 말하며 적정한 거래사례를 선정하여 이를 기준으로 시정보정, 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 등을 통하여 산정한다.
(2) 감정평가방법
입목의 거래사례는 대상입목의 구성 내용과 지위, 지리가 유사한 입목의 거래사례를 포착하여야 하며, 사례 입목의 내용이 대상 입목과 다른 때에는 수종별, 직경별 거래사례 단가를 조사하여 활용한다. 이 때 시점수정은 통상 생산자물가상승률을 적용하거나 실제 입목시장에서의 가격변동추이를 고려하여야 하며 지역요인은 임업과 입지주체로 하는 입지조건과 같고 개별요인은 임업의 생산성 및 입목의 임황과 밀접한 관계를 가지고 있어야 한다.
(3) 유의사항
거래사례비교법 적용 시에는 입목재적과 입목가액의 관계, 입목형질과 입목가액의 관계 및 입목경급과 입목가액의 상호 상관관계 등에 대해서도 충분히 유의하여 감정평가하여야 한다.
3) 원가법(조림비용가)
(1) 개요
실제 입목의 가치는 성립하지 않는 유령림에 대하여 그 투입된 원가를 기준으로 평가하는 방식이다. 유령림에 적합하고 10년 이상의 입목은 과도하게 평가되는 특징이 있다. 또한 기대의 영향이 과도하여 도시지역 및 전용가능한 임야 등 순수산림으로서의 임지가액을 초과하는 임지상의 조림비용 산정 싱 지대를 조정하여야 한다. 지대를 단순히 지가를 기준으로 평가하면 상당한 고가산정이 되므로 주의하여야 한다.
(2) 감정평가방법
입목은 원가법을 사용하는 일반적인 건물, 기계, 기구와는 달리 상각자산이 아닌 지속적으로 생장과정에 있는 물건으로서 그 가치가 연차적으로 증가하므로 감가수정을 요하지 않는다. 따라서 입목의 원가법이란 입목이 기준시점까지 성장하기 위하여 투하된 육성비를 합계한 금액을 입목의 가액으로 하는 비용가로서 평가하고자 하는 입목에 대하여 기준시점까지 투입된 비용의 종가를 계산하고 이 비용후가에서 그 동안 간벌 등에 의하여 얻어진 수익의 종가를 공제한 것이다.
(3) 유의사항
현실적으로 입지조건이 불량한 장소 또는 조성 성적이 불량한 산지의 입목일수록 투입 경비가 많이 소요된다. 따라서 불량 산지보다도 우량 산지의 입목가가 계산상 저가로 산정되는 경우도 있으므로 유령림이 거래되는 사례가 있다면 거래사례와의 비교 검토를 통하여 원가법에 의하여 산정된 가액과 시산조정을 하여야 한다.
4) 입목기망가법(수익방식)
(1) 개요
입목기망가법은 현재의 입목에 대하여 장차 벌채될 때까지 기대할 수 있는 순수익을 구하는 수익환원법의 일종으로서 평가하고자 하는 입목이 벌기에 가서 벌채될 것으로 예상하고 현재부터 벌채 예정년 사이에 기대되는 장래 수익의 합계에서 그 동안에 소요되는 비용의 합계를 공제한 차액을 입목기망가라고 한다.
(2) 감정평가방법
(3) 유의사항
성숙중인 입목의 가액을 산정할 수 있으나 주요요소인 지대의 경우 조림비용가와 같은 문제를 가지고 있어 주의가 필요하며 간벌수익의 경우 그 파악이 상당히 곤란하다는 단점을 가지고 있다. 이론적으로는 상당히 우수한 방식이나 실무상 적용 시 상당한 주의가 필요하다.
5) 글라저법(원가수익 절충방식)
(1) 개요
유령림과 성숙림 사이의 성장과정 중에 있는 입목은 성장시기에 따라 비준가액과 적산가액이 상한 차이를 보이고 있으므로 비용가법과 기망가법의 중간적인 방법, 즉 원가수익 절충방식을 적용하는 것이 권장되고 있으며 이 방법의 대표적인 것으로서 글라저법이 있다.
(2) 감정평가방법
(3) 유의사항
글라저법은 표준 벌기령일 때의 벌기 수확량을 추정한 다음 기준시점에서의 입목가액을 산정하여야 한다. 또한 평가대상 임분이 벌기미달이더라도 그 입목이 어느 정도 이용가능한 즉 수종에 따라 약 20년 이상 경과한 이용벌기령 이상인 경우에는 글라저법에 의한 가액과 벌채가액 등을 비교하여 어느 것이 현실에 적합한가를 검토하여 채택해야 한다.
6) 시장가역산법
(1) 개요
시장역산가는 산지 입목의 거래사례는 구하기 어려우나 인근 시장의 원목 또는 제재목의 가격은 상대적으로 구하기 쉬우므로 시장의 원목 또는 제재목의 가격에서 벌채비용 등 생산비용과 이윤을 공제하여 산지의 입목가액을 구하는 방식이다. 시장역산가법은 벌기령에 가까운 입목의 경우에 유용한 평가법이다.
(2) 감정평가방법
시장가역산법은 평가대상 입목을 벌채하여 원목 등 제품으로 만들어 이 제품을 실제로 원목 등으로 팔릴 것으로 예측되는 인근시장까지 운반하여 판매할 때까지의 벌채 운반방법을 가상하고 이에 소요되는 채취비를 추정한 다음에 이 제품과 동종, 동품등인 물건의 시장가격을 사정한 후 이 가격에서 벌채, 반출에 요구되는 비용을 공제하여 입목가액을 산정하는 방법이다.
(3) 유의사항
시장가역산법에 의하여 산정한 가액은 원목시장가, 각종 수익률 등 일부 가정요인이 개입되지만 시장거래의 관행을 반영한 현실적이고 실증적인 가액이므로 시장가격이 있는 입목에는 이 방법을 사용하는 것이 일반적이다.
7) 입목가액의 결정방법
감정평가 실무적으로 평가대상 입목의 전체 현황 및 재적 등을 조사하여 이에 재적당 단가를 곱하여 감정평가액을 사정하고 있으며 입목의 전체가액은 다음과 같다.
| 대상입목 전체가액 = 대상입목의 전체재적 × 입목단가 |
4. 감정평가방법 적용 시 유의사항
1) 입목재적과 입목가액
입목의 단가를 사정할 때 전체 재적이 상이하면 수종 등이 동일하더라도 수급관계와 반출비의 관계 때문에 그 단가에 차이가 생긴다. 일반적으로 거래재적이 많을수록 입목은 비싸게 거래되고 한 장소에서 입목의 반출량이 많으면 그에 따라 반출비의 단가는 낮아지므로 입목의 단가는 높아지는 점 등에 유의한다.
2) 입목형질과 입목가액
입목은 수종 및 형질에 따라 거래되는 가격의 차이가 많으므로 거래사례와 비교할 때 입목의 형질 조사에도 유의하여야 한다.
3) 입목의 경급과 입목가액
일시에 조성된 인공림의 경우 입목의 경급이 거의 일정할 수 있으나 실제로는 일시에 조성했다 하더라도 생장량의 차이로 입목 경급이 차이가 나는 경우가 있다. 직경급별로 입목단가를 거래사례자료에 의하여 조사할 때에는 경급별 입목가액 차이에 유의하여야 한다.
Ⅳ. 임업부대시설의 감정평가
1. 규정의 검토
① 임도 및 방화선을 감정평가할 때에는 원가법을 적용. 다만, 산지의 감정평가액에 임도가액을 포함시킨 경우에는 따로 감정평가하지 않음 ② 건물 및 소방망대를 감정평가할 때에는 원가법을 적용 ③ 임간묘포를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용. 다만, 거래사례비교법의 적용이 곤란하거나 적절하지 않은 경우 원가법 적용 가능
Ⅴ. 산지와 입목의 일괄평가
1. 규정의 검토
감정평가 실무기준
산지와 입목을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다.
2. 감정평가방법
1) 일괄감정평가
산지와 입목을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 즉, 해당 산림가액이 산지가액과 입목가액의 합산으로 결정하는 것이 불합리하거나, 인근지역 내 산림 전체가 일체로 거래된 적절한 사례가 있는 경우에는 일괄감정평가하게 된다.
2) 거래사례비교법
거래사례비교법에 의하여 산림가액을 산정하고자 할 때에는 먼저 인근지역, 유사지역 또는 동일수급권 내에서 가능한 다수의 거래사례를 수집하고, 수집된 자료 중에서 물적, 위치적, 시간적으로 동일성 또는 유사성이 있다고 인정되는 적정한 거래사례를 선정하여야 한다. 그리고 사정보정과 시점수정을 한 후 지역요인과 개별요인을 비교, 검토하여 적정한 비준가액을 산정한다.
3) 거래사례비교법의 적용이 곤란하거나 적절치 않은 경우
(1) 산림비용가법 적용
산림비용가는 임분이 성립된 후 현재에 이르기까지 들어간 비용을 일정한 이율로 계산한 후 그 가액에서 그동안 거두어들인 수익을 같은 방법으로 계산하여 비용의 후가에서 공제한 것으로서 입목의 비용가와 지가를 합한 것이라고 볼 수 있다.
(2) 산림기망가법 적용
산림기망가는 임분에 대하여 현재부터 벌채예정년 사이에 기대되는 장래수익의 현가합에서 그 동안에 소요되는 비용의 현가합을 공제한 입목기망가와 지가의 합계라고 볼 수 있다.