건물의 감정평가는 수험측면에서만 보면 토지의 감정평가에 비해 중요도는 조금 떨어진다고 생각한다. 하지만, 실무에서 건물의 가치를 평가해야 전체 문제를 풀 수 있는 경우가 많다. 또한 평가목적에 따라서 건물을 포함해서 평가해야 하는지 아니면 건물을 제외하고 평가해야 하는지가 달라질 수 있다.특히 건부감가와 건부증가가 어떤 조건에서 이루어지는지 잘 살펴볼 필요가 있다. 또한 불의타로써 녹색건축물은 10점, 많게는 20점 정도는 준비해 두어야 한다고 생각하고 있다. 감칙을 보고 시작하자.
INDEX
Ⅰ. 건물의 감정평가방법
1. 자료의 수집 및 정리
1) 사전조사
건물등기사항전부증명서, 건축물대장 등을 통해 다음의 사항을 조사한다. ① 소재지, 지번, 용도, 구조, 지붕 ② 용도지역, 지구 등 공법상 제한사항 ③ 건폐율과 용적률 ④ 준공 및 사용승인일자 ⑤ 그 밖의 참고사항
2) 실지조사
사전조사가 끝난 후에 감정평가의 대상이 되는 건물이 위치한 장소에서 조사, 확인한다. ① 건물의 구조, 용도 및 면적 ② 기초와 용재 ③ 시공 및 관리상태 ④ 부대시설 ⑤ 실측을 통한 지적도상 건물의 위치 확인 ⑥ 그 밖의 참고사항
3) 가격자료의 수집 및 정리
(1) 원가자료
도급공사비, 실적공사비, 건물신축단가표 등이 있으며 이를 기준으로 건물의 표준단가 부대설비 보정단가를 구해야 한다.
(2) 거래사례
거래사례비교법 등 비교방식을 적용하기 위하여 필요하며 시장에서 거래되고 있는 가격수준을 파악하게 해 준다. 분양가격 조사시 건물부가가치세의 포함여부, 월임대료의 내용, 관리비에 건물부가가치세 포함여부 등을 확인해야 한다.
(3) 임대사례
임대수익, 임대보증금, 보증금운용이율, 기타수익, 총비용 등이 있다.
(4) 수익자료
건물을 수익환원법 등 수익방식에 따라 감정평가하는 경우 필요한 자료로서, 수익률, 성장률, 현금흐름추정자료 등이 있다.
(5) 시장자료
경제성장률, 건축공사비지수, 물가상승률, 금리 환율 등이 있다.
(6) 적절한 가격자료의 요건
건물의 경우에도 다른 대상물건과 마찬가지로 가격의 3면성이 작용한다. 따라서 시장성, 원가성, 수익성을 모두 고려하여 적절한 감정평가액을 산정하기 위해서는 시장자료, 원가자료, 수익자료 등이 구비되어야 한다. 따라서 거래사례, 원가사례, 임대사례, 수익자료, 시장자료를 객관적이고 정확하게 수집하여야 한다.
2. 면적사정
1) 면적사정의 원칙 및 기준
감정평가사는 실지조사에 의하더라도 현실적으로 그 면적을 오차 없이 정확하게 측정할 수 없는 것이 현실이다. 따라서 면적사정은 원칙적으로 대상 건물의 건축물대장상의 면적을 기준으로 하되, 현장조사 결과 실제면적과 건축물대장상 면적이 현저하게 차이가 나는 경우 등에는 실제면적 기준으로 할 수 있다.
2) 공부상 면적과 실제면적이 다른 경우
(1) 현장조사 결과 실제면적과 건축물대장상 면적이 현저하게 차이 나는 경우
실제면적을 기준으로 평가하되 의뢰인에게 그 사실을 알려야 하며 의뢰인이 요청하는 경우 의뢰인이 요청한 면적을 기준으로 평가, 감정평가서에 이 사항을 기재하여 표시하여야 한다.
(2) 의뢰인이 실제면적을 제시하여 그 면적을 기준으로 감정평가할 것을 요청한 경우
그 밖에 건축물대장상의 면적이 있지만 감정평가 의뢰인이 해당 건물의 실제면적을 직접 제시하여 감정평가를 의뢰하는 경우가 많다. 이 경우에는 감정평가사는 해당 제시된 면적의 출처와 신뢰성 여부를 파악하여야 할 것이다.
3) 실제면적 기준
실제면적은 바닥면적 기준으로 하되 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 실측에 의하여 산정한다.
4) 유의사항
(1) 건물의 면적 및 구조의 불일치
증축, 개축 및 그 밖의 사유로 인하여 공부상 건물의 면적 및 구조가 실지조사 결과 현저하게 상이하여 동일성을 인정하기 어려운 경우에는 소유권이 인정되지 않을 수 있으므로 의뢰인에게 이 사실을 알리고 감정평가 진행 여부에 신중을 기하여야 한다.
(2) 소재지번 불일치
공부와 실제 소재지번이 불일치하는 건물은 동일한 지번임이 확인 가능하거나 동일한 건물임을 인정할 수 있는 자료의 확보가 가능하여 건물의 사용, 수익 등에 지장이 없는지의 파악에 유의하여 감정평가 진행여부를 검토한다.
3. 건물의 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가 실무기준
① 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다. ② 원가법으로 감정평가할 때 건물의 재조달원가는 직접법이나 간접법으로 산정하되, 직접법으로 구하는 경우에는 대상건물의 건축비를 기준으로 하고, 간접법으로 구하는 경우에는 건물신축단가표와 비교하거나 비슷한 건물의 신축원가 사례를 조사한 후 사정보정 및 시점수정 등을 하여 대상 건물의 재조달원가를 산정할 수 있다. ③ 거래사례비교법으로 감정평가할 때에는 적절한 건물의 거래사례를 선정하여 사정보정, 시점수정, 개별요인비교를 하여 비준가액을 산정한다. 다만, 적절한 건물만의 거래사례가 없는 경우에는 토지와 건물을 일체로 한 거래사례를 선정하여 토지가액을 빼는 공제방식이나 토지와 건물의 가액구성비율을 적용하는 비율방식 등을 적용하여 건물가액을 배분할 수 있다. ④ 수익환원법으로 감정평가할 때에는 전체 순수익 중에서 공제방식이나 비율방식 등으로 건물귀속순수익을 산정한 후 이를 건물의 환원율로 환원하여 건물의 수익가액을 산정한다. ⑤ 건물의 일반적인 효용을 위한 전기설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 부대설비는 건물에 포함하여 감정평가한다. 다만, 특수한 목적의 경우에는 구분하여 감정평가할 수 있다.
2) 3방식에 의한 감정평가방법
(1) 원가법
원가법으로 감정평가 할 때 건물의 재조달원가는 직접법이나 간접법으로 산정하되, 적접법으로 구하는 경우에는 대상물건의 건축비를 기준으로 하고, 간접법으로 구하는 경우에는 건물신축단가표와 비교하거나 비슷한 건물의 신축원가 사례를 조사한 후 사정보정 및 시점수정 등을 하여 대상 건물의 재조달원가를 산정할 수 있다.
(2) 거래사례비교법
거래사례비교법으로 감정평가할 때에는 적절한 건물의 거래사례를 선정하여 사정보정, 시점수정, 개별요인비교를 하여 비준가액을 산정한다. 다만, 적절한 건물만의 거래사례가 없는 경우에는 토지와 건물을 일체로 한 거래사례를 선정하여 토지가액을 빼는 공제방식이나 토지와 건물의 가액 구성비율을 적용하는 비율방식 등을 적용하여 건물가액을 배분할 수 있다.
(3) 수익환원법(건물잔여법)
건물의 수익가액은 임대수익 중 건물의 유지관리비와 공과금, 손해보험료 등 운영경비 등을 공제한 금액에서 토지에 귀속하는 순수익을 공제한 건물귀속순수익을 구한 후, 이를 건물의 환원율로 환원하여 수익가액을 구한다.
(4) 부대설비의 처리
건물의 일반적인 효용을 위한 전기설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 부대설비는 건물에 포함하여 감정평가한다. 다만 특수한 목적의 경우에는 구분하여 감정평가할 수 있다.
Ⅱ. 특수한 경우의 건물
1. 공법상 제한받는 건물
1) 공법상 제한의 정도를 고려하여 감정평가
도시계획시설에 저촉되어 있는 건물은 공법상 제한의 정도를 고려하여 감정평가한다. 제한을 받는 상태대로의 가격이 형성되어 있는 경우에는 그 가격을 기초로 하여 감정평가하여야 하며, 제한을 받는 상태대로의 가격이 형성되어 있지 아니한 경우에는 제한을 받지 않는 상태를 기준으로 하되, 그 제한의 정도를 적정하게 고려하여 감정평가한다.
2) 저촉되지 않은 잔여부분이 효용가치가 없는 경우
건물의 일부가 도시계획시설에 저촉되어 저촉되지 않은 잔여부분의 건물로서 효용가치가 없는 경우에는 건물 전체가 저촉되는 것으로 감정평가하고 잔여부분만으로도 독립건물로서의 가치가 있다고 인정되는 경우에는 그 잔여부분의 벽체나 기둥 등의 보수에 드는 비용 등을 고려하여 감정평가한다.
3) 현재의 용도로 계속 사용할 수 있는 경우
도시계획시설 도로 저촉 등 공법상 제한이 있음에도 불구하고 현재 또는 장래에 지속적으로 해당 건물의 사용, 수익에 영향이 없는 경우에는 이러한 제한을 받는 점에 가치의 변화를 고려하지 아니하고 감정평가한다.
4) 감정평가방법 적용 시 유의사항
① 건물의 경우 토지와 달리 도시계획시설에 저촉된 경우 외에는 특별히 공법상 제한의 영향을 받지 않는다고도 볼 수 있다. 따라서 대상건물이 공법상 제한에 의하여 가치가 어떻게 영향을 받는지 검토가 요구된다 할 것이다. ② 건물은 원가법을 주된 방법으로 적용하여 감정평가하므로 가치가 영향을 받고 있는 경우 재조달원가 및 감가수정에 어떠한 형태로 적용시킬지 유의하여야 한다.
2. 기존 건물 상층부에 증축한 건물
증축부분의 경과년수는 기존 건물의 경과년수에 관계없이 증축부분의 실제경과년수를 기준하며 장래보존연수는 기존 건물의 장래보존연수 범위에서 적용하여 감가수정한다. 왜냐하면 기존 건물 상층부에 증축한 건물은 기존 건물의 경제적인 효용이 다할 경우 함께 그 효용이 소멸되기 때문이다.
3. 토지와 그 지상 건물의 소유자가 다른 건물
건물의 소유자와 그 건물이 소재하는 토지의 소유자가 다른 건물은 정상적인 사용, 수익이 곤란할 경우에는 그 정도를 고려하여 감정평가한다. 다만, 건물의 사용, 수익에 지장이 없다고 인정되는 경우, 사용, 수익의 제한이 없는 상태로 감정평가할 것을 요청한 경우에는 이에 따른 제한 등을 고려하지 않고 감정평가할 수 있다.
4. 공부상 미등재 건물
1) 감정평가방법
실지조사 시 의뢰되지 않은 공부상 미등재 건물이 있는 경우에는 의뢰인에게 감정평가 포함 여부를 확인하여 실측면적을 기준으로 감정평가할 수 있다.
2) 감정평가방법 적용 시 유의사항
(1) 소유권의 확인
해당 공부상 미등재 건물의 소유권과 해당 건부지의 소유자가 다른 경우에는 해당 토지 및 건물의 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 공부상 미등재 건물의 경우 해당 건물의 소유권에 대하여 유의하여야 한다.
(2) 면적사정
공부상 미등재 건물은 그 면적에 대하여 신뢰할 수 있는 자료가 없는 경우가 대부분이다. 이 경우 해당 건물에 대한 현황 측량결과를 활용할 수 있다. 만일 이러한 측량결과도 구비되어 있지 않은 경우에는 실지조사시 실측하여 면적을 확정하여야 할 것이다. 또한 해당 건물의 실측면적에 대하여 의뢰인으로부터 제시받고, 일치하는지 여부를 실지조사를 통하여 검토하여야 할 것이다.
5. 건물 일부가 인접 토지상에 있는 건물
건물의 일부가 인접 토지상에 있는 건물은 그 건물의 사용, 수익의 제한을 고려하여 감정평가한다. 예를 들어, 건축단계부터 소재 지번이 잘못된 경우, 소재 지번의 토지이동(분할, 합병) 후 미정리된 겨우, 국공유지를 대부받아 건물을 건축한 경우 등이 있다. 다만 그 건물의 사용, 수익에 지장이 없다고 인정되는 경우에는 이에 따른 제한 등을 고려하지 않고 감정평가할 수 있다. 가령 인접 공용도로상에 걸쳐 소재한 건물의 감정평가 시 대상 건물의 일부가 인접 공용도로상에 걸쳐 소재하더라도 점용허가기간 내이고 준공검사를 필한 경우라면 제한 등을 고려하지 않고 감정평가할 수 있다.
6. 공부상 지번과 실제 지번이 다른 건물
실지조사 시 확인된 건물의 실지지번과 건축물대장 등 공부상 등재된 건물의 소재 지번이 다를 경우에는 원칙적으로 감정평가 대상에서 제외하여야 한다. 다만 일정한 경우 해당 건물의 동일성이 인정될 수 있으므로 감정평가할 수 있다. 즉 분할, 합병 등으로 인하여 건물이 있는 토지의 지번이 변경되었거나 건축물대장상 지번이 변경되지 아니한 경우, 건물이 있는 토지가 같은 소유자에게 속하는 여러 필지로 구성된 일단지로 이용되고 있는 경우, 건축물대장상의 지번을 실지 지번으로 수정이 가능한 경우에는 감정평가를 할 수 있다.
7. 녹색건축물
녹색건축물이란 기후위기 대응을 위한 탄소중립, 녹색성장 기본법에 따른 건축물과 환경에 미치는 영향을 최소화하고 동시에 쾌적하고 건강한 거주환경을 제공하는 건축물을 말한다. 녹색건축물 조성 지원법 제2조제1호에 따른 녹색건축물은 온실가스 배출량 감축설비, 신,재생에너지 활용설비 등 친환경 설비 및 에너지효율화 설비에 따른 가츠증가분을 포함하여 감정평가한다.