일단으로 이용중인 토지(일단지), 지상 정착물과 소유자가 다른 토지, 제시외 건물 등이 있는 토지, 지상권이 설정된 토지, 공유지분 토지도 역시 특수토지 감정평가에 속한다. 이러한 특수토지는 어떻게 감정평가를 해야하는 지가 중요하다. 이론에서도 중요하지만, 실무에서는 계산문제와도 바로 연결된다. 관련 법률의 규정이 바로 실무에서 계산식이다. 감칙과 관련 법령 및 실무기준을 꼼꼼하게 살펴보자.
INDEX
Ⅰ. 일단으로 이용중인 토지
1. 개념
1) 의의
일단지란 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되는 것이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 대상토지 가치형성 측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있는 토지를 말한다.
2) 용도상 불가분의 관계의 의미
(1) 판례 등
판례는 용도상 불가분의 관계에 대하여 “일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.”라고 판시하고 있으며, 표준지 조사 평가기준 제20조제2항에서도 용도상 불가분의 관계에 대해 규정하고 있다.
(2) 용도상 불가분의 의미
인접되어 있는 2필지 이상의 토지가 개별필지별로 이용되는 것보다 일단으로 같이 이용되는 것이 토지의 최유효이용 측면에서 타당하여 일단으로 이용되고 있고, 이를 분리하여 개별필지별로 이용 또는 거래되는 것이 사실상 곤란하거나 현저히 불합리한 경우로서 토지의 용도적 관점이나 가치형성 측면에서 볼 때 상호불가분성이 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.
2. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가 실무기준
2필지 이상의 토지가 일단으로 이용 중이고 그 이용 상황이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 대상토지의 가치형성 측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄감정평가를 할 수 있다.
2) 일단지 평가방법
여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지 특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가함이 상당하다 할 것이다.
3) 일단지 평가가 토지가격에 미치는 영향
어떤 평가대상 토지들을 일단지로 보게 되면 일단의 이용, 상태, 면적, 형상, 도로접면 상태, 이용 가능성 등을 전제로 가치를 평가하기 때문에 토지가격에 근본적인 영향을 미치게 된다. 일률적인 것은 아니나 대부분의 경우 2필지 이상의 토지를 일단지로 보게 되면 합병증가의 효과가 평가액에 반영되게 된다.
3. 감정평가방법 적용 시 유의사항
1) 용도상 불가분 관계 여부의 판단
일단으로 이용되는 것이 통상적인 관점에서 객관적인 경제적 타당성을 가져야 한다. 만약 관계법령에 어긋나는 이용이거나 일단으로 이용하는 것이 대상 토지의 경제가치 형성에 감가가 된다면 일단지로 볼 수 없음에 유의해야 한다.
2) 관례 법령에 의한 인허가 여부
일단 토지상에 건축물의 건축, 공익사업의 시행, 기타 개발계획이 예정되어 있는 경우에는 관계 법령에 의한 인허가가 발령되지 않으면 일단지로 볼 수 없으므로 관계 인허가의 발령여부를 고려하여 판단함에 유의해야 한다.
3) 일시적 이용상황인지 여부
2필지 이상의 토지가 하나의 이용에 제공되고 있더라도 테니스장, 간이창고, 골재야적장 등과 같이 주위환경 등의 사정으로 보아 현재의 이용이 일시적인 이용상황으로 인정되는 경우에는 이를 일단지로 보아서는 안됨에 유의해야 한다.
4) 소유자의 동일성
일단지의 판단기준과 토지소유자의 동일성은 원칙적으로 직접적인 관련이 없다. 또한 2필지 이상의 토지가 용도상 불가분의 관계에 있다고 인정되는 경우에는 각각의 토지소유자가 다른 경우에도 민법상 공유관계로 보아 일단지로 포함시키고 있다.
5) 건축물 존재 여부 및 인정시점
인접되어 있는 2필지 이상의 토지상에 기준시점 현재 하나의 건축물 등이 있는 경우에는 용도상 불가분의 관계가 이미 성립되어 있는 것으로 볼 수 있어 일단지로 인정할 수 있다. 그러나 건축물을 건축 중인 경우 또는 나지상태로서 착공 이전의 경우에는 주의 깊게 판단해야 한다. 표준지 조사 평가 기준 제20조 제4항에서는 건축 중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지상태이나 건축허가 등을 받고, 공사를 착수한 때에는 토지소유자가 다른 경우에도 이를 일단지로 본다고 규정하고 있다. 나지상태의 토지는 용도가 확정되지 않은 상태로서 일단지 판단에 어려움이 있으나 주위환경이나 토지의 상황 등을 종합적으로 고려할 때에 장래에 일단으로 이용되는 것이 확실시된다면 용도상 불가분의 관계를 인정할 수 있을 것이다.
Ⅱ. 지상 정착물과 소유자가 다른 토지
1. 개념
토지가 건부지로 이용되고 있을 경우 토지의 소유자가 건물의 소유자가 일치하는 경우가 대부분이지만 지상 정착물과 그 토지의 소유자가 다른 경우에 이러한 영향이 토지의 가치에 어떻게 미치게 되는지 문제될 수 있다. 토지와 지상 정착물의 소유권이 서로 다른 경우 법정지상권이 설정될 수 있다. 토지와 건물 간에 불일치하는 소유 관계로 인하여 토지의 이용 등에 제한을 받을 수 있으므로 토지와 지상 건축물의 소유권 관계를 명확히 파악하여야 정착물의 존재로 인한 토지가치에 대한 영향을 적정하게 고려해야 할 것이다.
2. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가 실무기준
토지 소유자와 지상의 건물 등 정착물의 소유자가 다른 경우에는 해당 토지는 그 정착물이 토지에 미치는 영향을 고려하여 감정평가한다.
2) 감정평가방법
① 토지소유자와 지상의 건물 등 정착물의 소유자가 다른 경우에는 해당 토지는 그 정착물이 있음으로 인하여 미치는 영향을 고려하여 감정평가한다. 즉 다른 소유자의 건물이 소재함에 따른 불리함 등을 고려하여 평가한다. ② 이 경우 법정지상권이 성립된다면 지상권이 설정된 인근토지의 거래사례 등을 조사하여 지상권에 의한 제한으로 말미암아 토지가 그 제한이 없는 토지에 비해 얼마 정도 감액되어 거래되고 있는지 밝힌 뒤 대상토지의 특수성을 고려하여 평가한다. 따라서 지상권이 설정된 토지의 감정평가방법을 준용할 수 있을 것이다.
Ⅲ. 제시외 건물 등이 있는 토지
1. 개념
제시외 건물이란 종물과 부합물을 제외하고 의뢰인이 제시하지 않은 이상 지상 정착물을 뜻한다. 제시외 건물 등이란 토지만 의뢰되었을 경우 그 지상건물, 구축물 등을 의미하고 토지와 건물이 함께 의뢰되었을 경우에는 대상물건의 종물이나 부합물이 아닌 것으로서 독립성이 강한 물건을 말한다.
2. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가 실무기준
의뢰인이 제시하지 않은 지상 정착물(종물과 부합물을 제외한다)이 있는 토지의 경우에는 소유자의 동일성 여부에 관계없이 감정평가한다. 다만, 타인의 정착물이 있는 국공유지의 처분을 위한 감정평가의 경우에는 지상 정착물이 있는 것에 따른 영향을 고려하지 않고 감정평가한다.
2) 감정평가방법
(1) 지상 정착물과 소유자가 다른 토지 감정평가 준용 원칙
의뢰인이 제시하지 않은 지상 정착물이 있는 토지의 감정평가는 토지와 제시외 건물 소유자의 동일성 여부에 관계없이 지상정착물과 소유자가 다른 토지기준을 준용하여 감정평가한다. 제시외 건물 등이 토지와 별개로 매매되는 경우 등에 따라 법정지상권의 성립 가능성 등을 고려하여 보수적인 관점에서 지상 정착물과 소유자가 다른 경우로 보아 감정평가한다.
(2) 예외
타인의 정착물이 있는 국공유지의 처분을 위한 감정평가의 경우에는 지상 정착물이 있는 것에 따른 영향을 고려하지 않고 감정평가한다. 이러한 경우는 해당 정착물의 소유자에게 국공유지를 처분하는 경우로서 지상 정착물의 존재 여부와 관계없이 해당토지의 적정한 감정평가액을 구하면 되는 것이다.
Ⅳ. 지상권이 설정된 토지
1. 개념
1) 지상권의 의의
지상권이란 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권, 통상적으로 지상권이 설정되면 그 토지의 사용 및 수익이 제한되므로 감정평가 시 이를 반영하여야 한다.
2) 지상권의 유형
구분지상권은 제3자가 토지를 사용, 수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용, 수익할 권리를 가진 제3자가 그 지상권의 행사를 방해하여서는 안 된다.
3) 지상권 설정의 효과
지하 또는 지상의 공간은 상, 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.
2. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가 실무기준
① 지상권이 설정된 토지는 지상권이 설정되지 않은 상태의 토지가액에서 해당 지상권에 따른 제한정도 등을 고려하여 감정평가한다. ② 저당권자가 채권확보를 위하여 설정한 지상권의 경우에는 이에 따른 제한 등을 고려하지 않고 감정평가한다.
2) 지상권에 따른 제한정도 등을 고려하여 감정평가
지상권이 설정된 토지는 지상권이 설정되지 않은 상태의 토지가액에서 해당 지상권에 따른 제한정도 등을 고려하여 감정평가한다. 지상권에 따른 제한정도를 고려하는 방법으로는 ① 지상권의 가치를 구하여 지상권이 설정되지 않은 상태의 토지가액에서 차감하는 방법 ② 지상권이 설정되지 않은 상태의 토지가액에 제한정도에 따른 적정한 비율로 결정하여 곱하는 방법이 있다.
3) 저당권자가 채권확보를 위하여 설정한 지상권의 경우
저당권자가 채권확보를 위하여 지상권을 설정한 경우에는 이에 구애 없이 평가한다. 이러한 경우는 통상적으로 저당권자가 해당 토지의 사용 수익을 위한 것이 아니라 단순히 채권확보를 위하여 설정된 것이기 때문이다.
4) 보상평가의 경우
토지보상법 시행규칙 제29조에 따라 지상권이 설정되지 않은 상태의 대상 토지 가치에서 지상권의 가치를 차감하여 토지를 감정평가한다.
Ⅴ. 공유지분 토지
1. 개념
1) 의의
공유지분 토지란 하나의 토지를 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하고 각 공유자가 지분을 가지고 있는 토지를 말한다. 구분소유적 공유란 1필의 토지 중 위치, 면적이 특정된 일부를 양수하고서도 분필에 의한 소유권이전등기를 하지 않고 편의상 그 필지의 면적에 대한 양수부분의 면적비율에 상응하는 공유지분등기를 경료한 경우가 대표적이다.
2) 양자의 구별 및 확인의 필요성
구분소유적 공유는 공유자간 상호명의신탁관계로 보기 때문에 내부적으로는 토지의 특정부분을 소유한 것이지만 공부상으로는 공유지분을 갖는 것으로 본다. 따라서 공유지분 토지를 감정평가 할 때에는 먼저 공유자간 구분소유적 관계에 있는지 파악하는 것이 필요하다.
2. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가 실무기준
① 1필지의 토지를 2인 이상이 공동으로 소유하고 있는 토지의 지분을 감정평가할 때에는 대상토지 전체의 가액에 지분비율을 적용하여 감정평가한다. 다만, 대상지분의 위치가 확인되는 경우에는 그 위치에 따라 감정평가할 수 있다. ② 공유지분 토지의 위치는 공유지분자 전원 또는 인근 공유자 2인 이상의 위치확인동의서를 받아 확인한다. 다만, 공유지분 토지가 건물이 있는 토지(이하 “건부지”)인 경우에는 다음 각 호의 방법에 따라 위치 확인을 할 수 있으며 감정평가서에 그 내용을 기재한다. 1. 합법적인 건축허가도면이나 합법적으로 건축된 건물로 확인하는 방법 2. 상가, 빌딩 관리사무소나 상가번영회 등에 비치된 위치도면으로 확인하는 방법
공유지분을 감정평가할 때에는 대상토지 전체의 가액에 지분비율을 적용하여 감정평가한다.(원칙)
| 대상지분 감정평가액 = 대상토지 전체 가액 × 지분비율 |
2) 구분소유적 공유관계인 경우
(1) 대상지분의 위치가 확인되는 경우
그 위치에 따라 감정평가 할 수 있다. 즉 위치가 특정되어 공유하고 있을 때에는 그 특정 위치의 토지를 기준으로 감정평가한다. 다만 이 때 위치확인을 어떻게 할 것인지가 문제된다.
(2) 위치확인 방법 및 고려사항
현재 점유하고 있는 위치를 확인하는 것에 그쳐서는 안되고 위치나 면적을 특정하고 그에 대한 약정이 있는 경우 등 구분소유적 관계에 있는 것을 증명할 수 있어야만 그 위치에 따른 감정평가를 할 수 있을 것이며 확인방법과 내용은 감정평가서에 기재한다. ① 공유지분자 전원 및 인근 공유지분자 2인 이상의 위치확인동의서 ② 건부지의 경우에는 합법적인 건축허가도면이나 합법적으로 건축된 건물 ③ 상가, 빌딩 관리사무소나 상가번영회 등에 비치된 위치도면으로 확인할 수 있다.