감칙은 감정평가의 업무를 행함에 있어서 가격결정의 3가지 측면을 고려하여 교환의 대가로서의 가격과 용익의 대가로서의 임료를 구하도록 하고 있다. 감정평가 3방식은 비용성에 기초한 원가방식, 시장성에 기초한 비교방식, 수익성에 기초한 수익방식으로 구분할 수 있다. 3방식 6방법 및 공시지가기준법으로 구분할 수 있다. 감칙은 대상물건의 특성에 따라 각각 주방식을 규정하고 있다. 또한 부방식을 통한 시산가액 조정을 규정하고 있다. 감칙을 보자. 감칙은 전체를 그냥 줄줄 암기할 수 있을 정도가 되어야 한다.
INDEX
제11조(감정평가방식) 감정평가법인등은 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다. <개정 2022. 1. 21.>
1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식
2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법
3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식
Ⅰ. 비교방식
1. 의의
비교방식은 시장접근법이라고도 한다. 시장접근법은 대체의 원칙에 따라 거래하려고 하는 물건가격과 동일하거나 대체 가능한 다른 물건의 가격을 비교하여 시장성이 있는 재화가격을 판정한다. 비교방식은 당해 물건과 대체 가능한 같은 종류의 다른 물건의 거래사례 또는 임대사례를 수집하여 대상 부동산의 가격이나 임료의 판정기준으로 삼는 것이다. 감칙 제11조제2호는 비교방식이란 “거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법”이라고 규정하고 있다.
2. 비교방식의 기본사고
1) 시장성
비교방식은 대상물건이 ‘어느 정도 가격으로 시장에서 거래되고 있는가’라는 시장성에 근거하며, 시장에서 거래되는 가격과 가치의 상호관계를 파악하여 대상물건의 가치를 산정하는 방식이다.
2) 대체의 원칙
대상부동산과 유사한 최근의 매매사례가 있을 때 전형적인 매도자는 유사매매사례의 가격 이하로는 팔지 않을 것이며 매수자도 그 이상으로 사지 않을 것을 논리적 근거로 하고 있다.
3) 신고전학파의 이론
마샬은 수요와 공급은 ‘가위의 양날’과 같아서 객관적 가치설과 주관적 가치설 그 어느 것도 가치 결정에 도외시 할 수 없다고 주장하였다. 양 학파의 견해를 조정하는데 가장 중요한 요소는 시간이라고 생각하고 단기에는 효용이나 수요의 힘이 재화의 가치에 영향을 미치지만, 장기에서는 생산비나 공급의 힘이 재화의 가치에 영향을 미친다는 이론이다.
3. 장단점
1) 장점
비교방식은 시장성의 원리에 근거하므로 이해가능성이 높고 객관적이며 설득력이 강하다. 특히 비수익 부동산이나 감가상각이 많이 된 노후부동산의 경우에도 적용가능하고 재생산이 불가능한 토지평가에도 유용하다. 또한 인플레가 계속적으로 심한 상황 하에서 시장가치를 보다 직접적으로 지지할 수 있다는 수단이 된다는 장점이 있다.
2) 단점
거래사례가 없는 물건이나, 있더라도 거래당사자 간에 특약이나 특별한 거래 동기, 사정, 금융조건 등이 개재될 수도 있어 사정보정 시 어려움이 클 수도 있다. 또한 각종 요인비교 시 감정평가사의 주관성이 개입될 여지도 있으며 부동산 시장 불안정기에는 사례의 신뢰성이 낮을 수 있기 때문에 문제가 된다.
Ⅱ. 원가방식
1. 의의
원가방식은 비용접근법이라고도 한다. 비용성의 사고방식에 따라 대상부동산의 신축, 조성, 매립 등 재조달에 소요되는 원가에 주목하여 대상부동산의 가격이나 임료를 구하는 방법으로 일종의 공급가격의 특성을 갖고 있다. 원가방식에는 대상물건을 재생산 또는 재취득하는 데 소요되는 재조달원가에서 감액해야 할 감가수정액을 차감하여 가격을 구하는 원가법과 기초가격에다 기대이율을 곱하여 순임료를 구한 후 필요제경비를 가산하여 임료를 구하는 적산법이 있다.
2. 원가방식의 기본사고
1) 비용성
원가방식은 대상물건이 ‘어느 정도의 비용이 투입되어야 만들 수 있는가’라는 비용성에 근거하며 공급측면에서 비용과 가치의 상호관계를 파악하여 대상물건의 가치를 산정하는 방식이다.
2) 대체의 원칙
비용접근법은 사려깊은 매수자는 대상부동산과 동일한 효용과 기능을 제공하는 대체부동산의 생산비보다도 더 많은 가격을 대상부동산에 지불하지 않을 것이라는 것을 근거로 한다.
3) 고전학파의 생산비가치설
고전학파의 주장은 재화의 가치는 생산비라 보아 공급자 측면에서 재화의 가치이론에 접근하는 객관적 가치설에 근거하고 있다. 즉 시장에서의 가격은 결국 그 물건에 대한 생산비가 반영되게 된다는 데 있다. 따라서 부동산도 그것의 취득 면에서 보면 비용이므로 결국 생산비와 가격은 이론적으로 일치하게 되는 것이라는 점에 근거한다.
3. 장단점
1) 장점
원가방식은 재생산 또는 재조달 가능한 모든 부동산에 적용가능한 감정평가방법 중 하나로 논리적이며 설득력이 강하다. 건물이나 구축물 등 원가방식이 잘 적용될 수 있는 대표적인 부동산으로서 건설에 소요되는 표준적인 건설비에 통상 부대비용을 가산하여 재조달원가를 구하고 정액법으로 감가수정을 하여 평가가격을 구하므로 이해가 쉽다. 특히 시장성이 없는 부동산, 즉 공공건물이나 공익성 부동산, 교회, 사찰 등에도 유용하게 적용할 수 있다.
2) 단점
재생산이 불가능한 대지의 평가 등에는 적용이 곤란하고 감가수정에 주관이 개입될 가능성이 있다. 또한 표준적인 건설비 추계, 시공의 질 차이 분석, 간접공사비 추계 등 재조달원가의 파악도 어렵다. 비용은 과거의 값이라는 점에서 현재값을 구하는 정의에 부합하지 않다는 단점이 있다.
Ⅲ. 수익방식
1. 의의
수익방식은 소득접근법이라고도 한다. 소득을 많이 창출하는 부동산일수록 가치가 크고 그렇지 못한 부동산일수록 가치가 작다는 것이다. 부동산의 가치 차이는 그 부동산이 창출하는 소득 차이로 나타낼 수 있다는 것이다. 즉 수익방식은 대상물건이 발생하는 수익에 착안하여 대상물건의 가격 또는 임료를 구하는 방법으로 내용연수 전 기간을 통하여 발생할 수익을 기준으로 하여 교환의 대가인 가격을 구하는 방법을 수익환원법이라 하고 일정기간 동안의 사용수익을 통하여 얻는 용익의 대가인 임료를 구하는 방법을 수익분석법이라고 한다.
2. 수익방식의 기본사고
1) 수익성
수익방식은 대상물건을 ‘이용함으로써 어느 정도 수익(편익)을 얻을 수 있는가’라는 수익성에 근거하며, 투자 측면에서 수익과 가치의 상호관계를 파악하여 대상물건의 가치를 산정하는 방식이다.
2) 예측과 대체의 원칙
장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 현금흐름의 현재가치로서 부동산의 가격을 파악하므로 예측의 원칙에 근거한다. 또한 대체 부동산의 수익을 감안하여 가격이 결정되므로 대체의 원칙에도 근거한다.
3) 한계효용학파의 한계효용가치설
재화의 가치는 수요자의 주관적 효용에 의하여 결정된다는 한계효용학파의 한계효용가치설에 근거한다고 볼 수 있다. 한계효용학파는 수요와 가격측면을 강조하여 재화의 교환가치는 효용의 정도에 비례하는 것으로 비용에 의해서가 아니라 시장에서의 수요자의 반응에 의해 부여되는 것이라는 이론에 근거한다.
3. 장단점
1) 장점
수익성에 따른 수요자 측면의 가격으로 이론적이며 가치의 본질에도 부합한다. 또한 수익방식은 수익이 발생하는 모든 물건의 평가에 적용이 가능하며, 특히 임대용 부동산의 평가에 유용하다. 오늘날 가치추계, 비가치추계에 있어 현실적인 필요성이 요구된다.
2) 단점
수익이 없는 주거용, 교육용, 공공용 물건에 적용하는 것은 불가능하며, 불안정한 시장상황에서는 안정된 순이익이나 환원이율을 구하기 어려우므로 적용가능성이 떨어지는 단점이 있다. 또한 최유효사용이 아니거나 일부 비수익성 부동산이 포함된 복합물건인 경우 평가가치 추산에 오류가 발생될 우려가 있다.
Ⅳ. 부동산 가치의 3면성과 감정평가 3방식
1. 가치의 3면성
일반적으로 물건의 가치를 판정할 때는 재화의 얼마만큼의 비용이 투입되었나, 그것이 어느 정도 가격으로 시장에서 거래되고 있나, 그것을 이용함으로써 어느 정도 수익(편익)을 얻을 수 있는가 하는 세 가지를 고려하는 것이 통상적이다. 이것을 가치의 3면성이라고 한다.
2. 부동산 가치의 3면성과 감정평가 3방식
가치의 3면성은 감정평가 3방식의 성립근거를 제공한다. 비교방식은 시장성에, 원가방식은 비용성에, 수익방식은 수익성에 그 근거를 두고 있다. 따라서 가치의 3면성은 부동산 감정평가에도 적용되어 부동산의 경제적 가치를 판정하여 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임료를 구하게 된다.
3. 감정평가 3방식의 특징
가치의 3면성이 감정평가 3방식의 기본적인 사고방식을 이루고 있다. 이 방식은 원칙적으로 동계열, 동격에 속하는 수법이기 때문에 3방식 중의 어떤 방식이 보다 우수하다 라는 식으로 말할 수는 없다. 결국 이들 3방식은 상호보완관계에 있는 것으로 그 사이 주종경중의 관계가 있는 것은 아니나 물건에 따라서는 주종관계를 둘 수도 있다. 또한 부동산 가치 3면성은 서로 유관하게 순환과정을 거치는 것이므로 결과적으로 감정평가 가격은 부동산 가치 3면성을 모두 반영하여 수렴되어 결정된다.
4. 검토
감정평가는 평가대상이 속하는 시장의 특성을 파악, 분석하고 그로부터 합리적이라 인정되는 부분을 추출함으로써 감정평가의 주체가 합리적인 시장을 대신하여 부동산의 시장가치를 나타내는 가액을 표시하는 업므로 가치의 3면성을 충분히 참작해야 한다. 다만 접근방법이 상이하고 각 방식의 장단점, 평가주체의 판단 등의 현실적 제약으로 가치의 등가를 기대하기 어려워 시산가액의 필요성이 제기되게 된다.