감정평가원칙은 감칙 제5조, 제6조, 제7조에 명시되어 있다. 시장가치기준, 현황기준, 개별물건기준 이 세가지가 감정평가의 원칙이라고 할 수 있다. 원칙은 당연히 중요하다. 원칙이 있으면 예외도 있는 법이다. 원칙을 잘 알고 있어야 예외의 사안도 잘 설명할 수 있다. 그래서 감칙이 바이블이라고 얘기하는 것이다.
INDEX
Ⅰ. 시장가치기준 원칙
1. 개설
가격과 가치를 명확히 구분함으로써 감정평가의 본질에 부합하도록 하고 외국의 감정평가 관련 기준이나 회계, 금융, 세무, 컨설팅 등 타분야에서도 ‘Market Value’라는 용어를 사용하고 있어 국제 표준에 맞게 개정할 필요성이 생김에 따라 시장가치로 변경한 것이다. 다만 감정평가액을 결정할 때 시장가치를 원칙으로 하되 시장가치 외의 가치를 기준으로 할 수 있는 경우를 규정함으로써 다양한 감정평가 수요에 대응할 수 있도록 하고 있다.
2. 시장가치기준 평가
시장가치는 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 공개된 후, 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다. 그러나 시장가치 개념이 반드시 기준시점에 실제로 이루어진 거래에 근거하는 것은 아니며, 시장가치 정의를 만족시킨다는 가정하에 기준시점 현재 실현될 수 있는 가치의 추정치이다.
3. 시장가치 외의 가치로 평가하는 경우
1) 시장가치 외의 가치 개념
가치로 구분하여 규정하고 있는 형식을 볼 때, 시장가치 외의 가치는 시장가치의 요건을 충족하지 못하는 경우의 가치로 해석할 수 있을 것이다. 일반적으로 감정평가 시 시장가치 기준으로 평가하는 것이 원칙이다. 그러나 대상물건의 성격, 감정평가조건의 특수성, 감정평가목적 등으로 시장가치 외의 가치를 기준으로 채택할 수 있다.
2) 실무기준에서의 적용요건
시장가치 외의 가치는 제1항의 원칙에 대한 예외로서 시장가치 외의 기준으로 결정할 수 있는 경우를 제2항에서 세 가지로 명확하게 규정하고 있다. 즉 감정평가관계법규에 규정이 있는 경우, 의뢰인의 요청이 있는 경우 및 감정평가목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 기준가치를 시장가치 외의 가치로 하는 것이 필요하다고 인정되는 경우이다.
3) 시장가치 외의 가치로 감정평가하는 경우의 검토사항
시장가치 외의 가치를 기준으로 삼은 경우에는 가치의 성격과 특징을 검토하여야 한다. 예를 들면 공정가치는 시장에서 시장성과 교환거래를 전제로 하나, 특수 당사자 간의 한정된 시장에서 형성되는 가치라는 특징을 갖는다. 그리고 투자가치의 경우 시장성은 있으나 통상 교환거래를 전제하지 않는다는 특징이 있으며 특수가치의 경우 통상 시장성이 없는 것으로 현재의 용도와 이용상태를 전체로 경제적 가치를 판단하는 특징이 있다. 이와 같이 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 가치의 성격과 특징뿐만 아니라 사회적으로도 합리성이 충족되어야 하고 아울러 감정평가관계법규에도 위배되지 않아야 한다.
4) 합리성 및 적법성이 결여된 경우의 감정평가 거부 또는 수임 철회
사장가치 외의 가치를 가치기준으로 채택한 경우, 각각의 가치에 대한 개념과 특성에 부합하되 기본 측정의 가정에 대한 언급이 필요하며 감정평가법인등은 이러한 가정이 감정평가의 합리성 및 적법성에 위배되어 가치해석에 오해를 가져올 여지가 있다면 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.
Ⅱ. 현황기준 원칙
1. 개설
현황기준 원칙은 감정평가이론과 실무에서 감정평가의 기본원칙으로 인정되고 있다. 감칙 제6조와 실무기준에서는 현황기준 원칙과 그 예외를 명확히 규정하고, 현황대로 감정평가 하지 않은 경우 감정평가서에 관련 사항을 최소화하도록 하여 혼란과 분쟁의 소지를 최소화하고자 한 것이다.
2. 기준시점에서의 대상물건의 이용상황과 공법상 제한상태 기준 평가
감정평가는 기준시점 당시 개상물건의 이용상황과 제한상태를 기준으로 감정평가한다는 원칙을 규정하고 있다. 즉 현황기준 원칙은 대상물건의 상태, 구조, 이용상법, 제한물건의 부착과 환경, 점유 등의 현황대로 평가하는 것이다. 감정평가액은 시간의 흐름에 따라 달라질 수 있기 때문에 감정평가 할 때에는 기준시점을 기재한다. 감정평가법인등은 의뢰인이 특별한 언급이 없을 경우 가격조사를 완료한 날짜로 감정평가한다. 현황의 변화는 감정평가액은 물론 감정평가방법의 적용에도 영향을 미칠 수 있다. 실무기준에서는 현황을 대상물건의 이용상황과 공법상 제한 상태 등을 포괄하는 의미로 보고 있다.
3. 현황기준 원칙의 예외에 해당하는 경우 감정평가방법
1) 대상물건의 이용상황이 일시적으로 최유효이용에 미달하는 경우
최유효이용을 기준으로 감정평가하되, 최유효이용으로 전환하기 위해 수반되는 비용을 고려하도록 하고 있다. 감정평가는 원칙적으로 최유효이용을 전제로 하는 가치를 측정하므로 일시적으로 이에 미달되는 경우에는 최유효이용으로 전환되기 위하여 필요한 비용을 고려해야 한다. 대상물건이 최유효이용에 미달되는 경우 현재 있는 개량물을 철거하는 비용이 고려되어야 한다. 이는 최유효이용의 판정이 일반적으로 나지를 기준으로 결정되기 때문에 최유효이용에 미달되는 대상물건의 건부지의 가치는 나지의 거치에 비해 낮게 형성되기 때문이다. 예를 들어 대지로 이용할 수 있는 토지를 방치하여 잡풀이 우거지거나, 쓰레기 등으로 오염이 된 토지를 대지로 이용하기 위해서는 복구비용 등이 필요할 것이다.
2) 대상물건이 불법적인 이용인 경우
대상물건이 불법적인 이용인 경우 합법적인 이용상황을 기준으로 감정평가하되, 현재 상태에서 합법적인 이용으로 전환하기 위해 수반되는 비용을 고려하도록 하고 있다. 이는 불법적으로 대상물건을 이용하여 경제적 효용을 누리는 상태대로 감정평가할 경우 합법적인 이용과의 형평에 어긋나며 불법을 방조하는 결과가 될 수 있기 때문이다. 또한 원상회복 등 행정조치가 있을 경우 추가비용에 대한 고려도 해야 한다.
Ⅲ. 개별물건기준 원칙
1. 개설
대상물건은 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 규정하고 있다. 다만 개별감정평가하는 것이 불합리하거나 특수한 목적 또는 합리적인 이유가 있는 경우에는 개별감정평가 이외에 일괄감정평가, 구분감정평가 및 부분감정평가할 수 있도록 명시하고 있다. 이는 감칙 제7조의 개별물건기준 원칙 등에 규정된 내용을 명확하게 표현하여 감정평가의 공정성과 객관성을 확보하는 데 그 취지가 있다.
2. 개별 감정평가 원칙
감정평가는 대상물건을 각각 독립된 개별물건으로 취급하고 이에 대한 경제적 가치를 평가하는 것을 원칙으로 한다. 우리나라는 토지와 건물을 각각의 부동산으로 보는 법제도로 인하여 실제 관행상으로 일체로 거래됨에도 토지와 건물을 별개의 부동산으로 감정평가하는 것을 기본원칙으로 하고 있다. 뿐만 아니라 자동차, 건설기계 등과 같이 의제부동산의 경우에도 별도의 등록 시스템을 가지고 있어 각각 독립된 객체로 볼 수 있다. 감정평가대상은 위치적, 물리적으로 구분될 뿐만 아니라 소유권도 물건별로 설정이 가능하다. 따라서 수 개의 물건을 감정평가하는 경우에도 감정평가는 물건별로 행하여 가액을 합산하도록 한다.
3. 개별 감정평가 원칙의 예외
1) 개별 감정평가 원칙 예외
감정평가에서 개별 감정평가가 원칙이나, 대상물건의 성격, 감정평가의 조건, 거래관행 등에 따라 개별로 평가하는 것이 불합리한 경우에는 일괄감정평가, 구분감정평가 또는 부분감정평가를 행할 수 있도록 하고 있다.
2) 일괄감정평가
대상물건이 시장에서 거래관행이나 가치형성이 일체로 되는 경우에는 일체의 가액을 산정하는 것이 부분별 가액의 합산액보다 정확할 것이다. 따라서 둘 이상의 일체로 거래되거나 대상물건 상호간 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄감정평가하도록 하고 있다. 실무상 일괄감정평가의 대표적인 예로는 ① 둘 이상의 획지 또는 필지를 일단지로 평가할 필요가 있는 경우 ② 대지와 지상물이 일체로 거래되는 경우 ③ 용도상 불가분의 관계에 있는 아파트, 다세대 연립주택, 아파트형 공장, 주거용 오피스텔 등의 평가를 행하는 경우 ④ 임지와 입목을 일체로 하는 임야 ⑤ 토지, 건물의 복합부동산 등이 있다. 이 경우 평가 의뢰인의 필요에 따라 일괄감정평가된 감정평가액을 합리적인 기준에 따라 토지가액 및 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.
3) 구분감정평가
구분감정평가는 1개의 물건이라도 가치를 달리하여 서로 다르게 가치가 형성되는 경우에는 이를 구분하여 감정평가하는 것을 말한다. 가치를 서로 달리하는 부분을 구별하는 점에서 부분감정평가와 차이가 있고, 가치를 달리 하더라도 면적 등이 과소하여 그 영향이 미미한 경우에는 주된 가치를 기준으로 감정평가해야 한다. 한 필지의 토지라도 용도지역, 이용상황 등이 서로 달라 가치를 달리하는 경우에는 구분감정평가할 수 있다.
4) 부분감정평가
부분감정평가는 본래 대상물건의 일부만을 감정평가하는 것을 말한다. 부분감정평가를 하지 않는 것이 원칙이지만, 특수한 목적 또는 합리적인 이유가 있어 부분감정평가의 필요성이 인정되는 경우 대상물건의 일부만을 감정평가할 수 있다. 예를 들면 토지의 보상평가 시 1개의 필지의 일부만이 편입되어 그 편입부분만을 평가하는 경우나 토지, 건물 일체로 구성된 복합부동산 그 상태에서 토지만의 가액을 구하는 경우가 이에 해당한다.