부동산경기변동은 단독으로 출제가 되기는 어렵다고 보지만, 감정평가 시 부동산경기변동에 따라 어떤 점에 유의해야 하는지에 대한 것은 중요하다. 부동산경기가 어느 지점에 위치해 있느냐에 따라 감정평가 시 유의해야 할 점들이 달라기지 때문이다. 부동산은 말그대로 움직이지 않지만, 가치는 매순간 변동된다. 부동산경기변동의 각 국면에서 각 국면이 가지고 있는 특징이 어떤 것들이 있으며 이러한 특징들이 감정평가에 어떠한 영향을 미치는 지 생각하면서 정리하자. 역시, 우리의 바이블인 감칙을 보고 시작하자.
INDEX
Ⅰ. 부동산경기변동의 의의
일반적으로 경기변동이란 각 경제변수들이 일정한 주기를 가지고 변화하는 경제학적 현상을 말하는데, 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화해가게 된다. 그런데 부동산은 일반재화와 다른 여러 가지 특성으로 인하여 일반경기변동의 흐름과 형태와는 다른 모습을 나타내게 된다. 그렇지만 부동산시장과 일반경제시장은 서로 밀접한 관련을 맺고 서로 영향을 주고 받게 되는 것 또한 사실이다. 부동산부문의 경기변동은 부문별로 구분하여 파악해 볼 수 있다. 즉 수도권, 지방 등 지역별로 나눌 수도 있고, 주거용, 상업용, 공업용 등 용도별로 구분할 수도 있으며, 건축활동, 매매활동, 평가활동 등 활동유형별로도 세분할 수 있다. 일반적으로 부동산경기라고 하면 건축경기를 의미하며, 용도적 측면에서는 주로 주거용부동산이 경기를 주도해가는 특징을 나타낸다.
Ⅱ. 부동산경기변동의 종류
1. 순환적 변동
순환적 변동은 경기순환이라고 일반적으로 표현하는데 경제가 파형과 같이 상승운동과 하강운동을 반복하는 것을 말한다. 경기순환은 확장기, 후퇴기, 수축기, 회복기 등 4개 국면으로 구분할 수 있으며, 확장국면과 수축국면의 2개 국면으로 구분할 수도 있다. 한편, 상향시장, 후퇴시장, 하향시장, 회복시장, 안정시장으로 분류하기도 한다.
1) 확장기(상향시장)
① 불황을 완전히 벗어나 호황에 이르게 되며 상승국면을 지속해가는 단계로서 일반경기의 확장에 해당하는 국면이다. ② 시장에 참여하는 자가 많으며 경쟁적으로 가격이나 임료를 지급한다. ③ 부동산가격은 지속적으로 상승하게 되며, 거래 또한 모든 부동산이 종류와 크기에 관계없이 활발하게 이루어진다. ④ 과거의 부동산 거래가격은 새로운 거래의 하한선이 된다. ⑤ 가격상승률이 계속 높아지기 때문에 매도자는 매도를 늦추려고 하는 반면, 매수자는 구매를 앞당기려고 하게 되어 결국 매도자우위시장이 형성되게 된다. ⑥ 건축허가신청은 증가하며, 증가율 또한 계속해서 높아지게 된다.
2) 후퇴기(후퇴시장)
① 경기의 정점을 지나 하향세로 접어들게 되며, 아직 불황시장에까지는 도달하지 않은 상태의 국면이다. ② 확장기가 일정기간 계속된 후 정상에 이르러 가격의 상승이 중단되고 반전되어 가격의 하락이 시작되며, 거래도 점차 한산해지게 되고 전반적인 부동산활동이 침체되기 시작하는 국면이다. ③ 매도자우위시장에서 점차 매수자우위시장으로 바뀌게 된다. ④ 경기하강속도가 급하게 진행되어 단시일 내에 하강하는 곳에서는 부동산거래활동 자체가 중단되기도 한다. ⑤ 금리는 높아지고 시중의 여유자금이 부족하게 되어 수요가 급격히 위축되며 공가율이 높아진다. ⑥ 회복국면이 서서히 진행되는데 반해 후퇴국면은 그 속도가 빠른 것이 특징이다.
3) 수축기(하향시장)
① 불황속에서 계속적인 경기하강이 진행되는 국면으로 나중에는 저점에 도달하게 된다. ② 부동산가격은 계속 하락하고 거래는 거의 일어나지 않으며 금리가 높아 부동산을 보유하고 있는 것 자체가 부담이 되기도 한다. ③ 일반경기의 불황과 겹치게 될 경우 건축활동이 둔화되고 공가율이나 공실률이 증가하게 된다. 이러한 수축국면이 장기화되면 특히 규모가 큰 호화주택, 신개발지역의 택지, 외곽의 부동산 등이 큰 타격을 받게 된다. ④ 수축기 전 단계인 후퇴기의 기간이 짧고 지역에 따라 과열경기를 경험한 곳에서는 훨씬 깊은 불황을 맞게 된다. ⑤ 과거의 거래가격은 새로운 거래의 상한선이 된다. ⑥ 가격상승률이 계속 낮아지기 때문에 매수자우위시장이 형성되게 된다. ⑦ 건축허가 신청건수는 상당히 낮게 유지된다. ⑧ 과열후에 곧바로 이 국면이 나타날 경우에는 선도적으로 시장에 대응한 자와 그렇지 못한 자 간의 상대적 불평등이 사회문제화되기도 한다. ⑨ 회복기의 전 단계로서 경기회복의 조짐과 가능성이 나타나기도 한다.
4) 회복기(회복시장)
① 경기 저점을 지나 상승하기 시작한 단계이나 아직은 불황의 상태에 있는 국면이다. ② 수축기가 일정기간 계속되며 일정시점에서 가격의 하락이 중단되고 반전되어 가격이 점차 상승하기 시작하는 국면이다. ③ 매수자우위시장에서 점차 매도자우위시장으로 바뀌게 된다. ④ 부동산의 지역성 및 개별성으로 인하여 경기회복은 지역적, 개별적으로 이루어지는 것이 일반적이다. ⑤ 금리는 낮아지고 자금의 여유가 생기기 때문에 부동산거래가 활기를 띠기 시작하며 부동산투자 또는 투기가 고개를 들기 시작한다. ⑥ 후퇴국면이 급속하게 진행되는데 비하여 회복국면은 장기에 걸쳐 서서히 나타나는 것이 특징이다.
5) 안정시장
① 부동산의 가격이 안정되어 있거나 물가상승률 정도의 약한 상승만 나타나는 국면을 말한다. ② 주로 도심의 택지와 위치가 좋은 곳의 적당한 규모의 주택 등 불황에 강한 유형의 부동산에서 주로 나타나게 된다. ③ 과거의 거래가격은 새로운 거래에 있어서 신뢰할 수 있는 기준이 된다. ④ 이 국면은 경기순환의 국면에 따라 분류하는 것이 아니라 경기상태의 지속성에 초점을 두고 있는 것으로서 네 국면 어디에서나 나타날 수 있다는 특징을 가지고 있다.
2. 계절적 변동
일년을 단위로 하여 적어도 일년에 한번씩 주기적으로 나타나는 경기변동을 계절적 변동이라고 한다. 이는 계절적인 속성과 그에 따른 사람들의 관습때문에 나타나는 현상이라고 할 수 있다. 예를 들면, 겨울철은 일반적으로 부동산에 있어 비수기로 불리는데 부동산경기가 둔화되는 특징을 보인다. 이는 방학을 주기로 하여 대학교 근처의 임대주택의 공실률이 높아지는 것에서 잘 확인할 수 있다.
3. 장기적 변동
장기적 변동은 시간적인 측면에서 초점을 맞춘 것으로 50년 또는 그 이상의 기간으로 장기적인 관점에서 측정디는 경기변동을 말하는데, 일반경제가 나아가는 전반적인 방향을 알 수 있게 해준다. 부동산에서는 주로 특정지역이 새로 개발되거나 재개발되면서 나타나게 된다. 예를 들어 어떤 지역이 새로 주거지역으로 개발된다고 하면 개발이 진행됨에 따라 새로운 주택이 점점 많이 건설되고 주변에 생활편의시설도 함께 들어서게 된다. 이에 따라 사람들이 몰려들게 되고 이는 다시 새로운 건물들을 들어서게 하며 결국 유용한 토지는 없어지게 된다. 이는 더 이상의 성장이 없음을 뜻하고 지역사회는 안정단계에 들어서게 된다. 그리고 일정기간 동안의 안정기가 지나게 되면 대상지역사회는 장기적인 쇠퇴현상을 보이게 된다. 이러한 장기적 변동은 일반경제의 장기적 변동보다는 기간이 짧고 지역적으로 불규칙하게 나타나는 경향이 있다.
4. 무작위적 변동
무작위적 변동이란 예상하지 못한 사건으로 인하여 발생하는 비주기적인 경기변동을 의미한다. 무작위적 변동은 지진, 홍수, 화재와 같은 자연재해에 의해 일어날 수도 있고, 정부정책에 의해 야기될 수도 있고, 또한 노동자들의 파업, 혁명, 전쟁과 같은 사태에 의해 야기될 수도 있다. 이러한 무작위적 변동은 여러 가지 부동산활동 중에서 특히 건축활동에 큰 영향을 주게 된다. 예컨대, 지진과 같은 자연재해로 인하여 많은 건축물들이 파괴되면 건축활동은 예상하지 못한 호황을 누릴 수도 있고, 정부정책의 변화로 농림지역이 주거지역으로 바뀌게 되면 그 지역에 새로운 건축붐이 일어나게 된다. 반면, 노동자들의 파업은 건축활동을 일시적 또는 장기적으로 중단시킬 수도 있게 된다.
Ⅲ. 부동산경기변동의 특징
1. 부동산경기는 일반경기보다 후순환적이다
부동산경기는 일반경기와 경기순환의 시간적 관계에 따라 전순환적, 동시순환적, 후순환적, 역순환적으로 구분할 수 있는데 부동산경기는 일반적으로 후순환적이다. 왜냐하면 부동산은 본질적으로 착공에서부터 완공까지 상당한 시간이 소요된다는 특성을 가지고 있기 때문이다. 그러나 부문에 따라 그 유형을 달리한다. 상업용과 공업용 부동산의 경우에는 일반경제활동과 밀접한 관계를 맺고 있어 동시순환적 특징을 가진다. 즉, 일반경기가 호황인 경우 상업용 및 공업용 토지에 대한 파생수요가 증가하게 되고 이러한 수요증가는 건축경기의 활성화를 가져오게 되어 일반경기와 동행하게 되는 것이다. 한편, 주거용부동산의 경우에는 일반경기에 역행하는 경향이 있는데 이는 부동산의 공급자와 수요자에게 제공되는 자금의 수요 및 이자율과 밀접한 관계가 있다. 즉, 일반경기가 호황인 경우에는 기업에 대한 자금수요가 증가하여 이자율이 상승하게 되는데, 주택자금의 경우에는 정책적으로 저금리를 유지하는 경우가 많아 시중자금이 부동산시장에서 이탈하여 산업자금으로 이동하게 된다. 반면, 불황인 경우에는 위험이 큰 기업대출보다는 안정적인 주택담보대출로 자금이 이동하는 경향이 많게 된다. 이에 따라 주거용부동산의 경우에는 일반경기와 역순환적인 모습을 나타낸다. 부동산경기는 각 부문별 경기의 가중평균치적 성격을 가지고 있기 때문에 전반적으로 후순환적인 특징을 갖게 된다.
2. 부동산경기는 일반경기보다 주기가 길다
부동산은 영속성과 내구성으로 인하여 일반재화의 경기변동보다 주기가 더 길다. 부동산경기변동의 경우 일반적으로 주기가 17~18년 정도로 일반경기의 주기인 8~10년에 비해 약 2배가량 더 길다.
3. 부동산경기는 일반경기보다 경기순환의 진폭이 크다
부동산경기변동에서는 일반경기변동에 비해 저점이 깊고 정점이 높은 특징을 가지고 있다. 다시 말해 부동산경기순환의 진폭이 일반경기의 진폭보다 더 크다. 이러한 현상은 상업용 및 공업용부동산에서 더 뚜렷하게 나타난다. 이와 관련하여 거미집모형을 이용하여 설명하기도 한다. 거미집모형은 부동산의 가격변동과 관련해서 수요와 공급의 시차를 고려하여 균형의 변화과정을 동태적으로 분석한 모형으로 에치켈에 의해 고안되었다. 이는 가격과 수요, 공급량의 변동 괘적이 마치 거미집 모양을 연상하게 한다고 하여 거미집모형으로 명명된 것이다. 거미집모형은 시장균형의 안정성을 검토하는 도구로서 활용되기도 하지만 부동산에서는 왜 부동산경기가 일반경기보다 진폭이 큰지, 왜 부동산시장은 장기적으로 호황과 불황을 반복하는지에 대한 답을 간단하고 명쾌하게 보여준다는 데 의미가 있다.
4. 부동산경기는 일반경기와 대칭구조가 다르다
일반경기변동의 경우에는 확장국면은 서서히 진행되고 수축국면은 빠르게 진행되는 좌경사 비대층구조를 가지고 있는데 비해, 부동산의 경우에는 확장국면은 짧은 시간에 빠르게 진행되는 반면 수축국면은 상대적으로 서서히 진행되는 우경사 비대칭형으로 나타난다.
5. 기타
① 부동산경기는 지리적 위치의 고정성과 지역성에 따라 국지적인 특징을 나타낸다. ② 부동산경기는 이사철과 같은 계절적인 불안정성을 가지게 된다. ③ 주기의 순환국면이 뚜렷하지 않거나 일정치 않은 특징이 있다. ④ 일반경기는 수요측면의 영향이 크나, 부동산경기는 공급측면의 영향이 크다. ⑤ 부동산은 사회성과 공공성이 큰 재화로서 부동산경기는 정부정책 등 행정적인 요인에 의해 많은 영향을 받게 된다.
Ⅳ. 부동산경기변동의 제요인
1. 자연적 요인
계절적 요인 및 지진, 홍수, 화재와 같은 자연재해 등
2. 사회적 요인
인구의 변화 및 이동, 가구수의 변화, 교육 및 사회복지의 상태, 사회심리적 요인, 거래 및 사용수익의 관행 등
3. 경제적 요인
소비, 저축, 투자의 수준, 소득의 변화, 국민총생산, 이자율 및 통화량, 국제수지, 기술혁신 및 산업구조의 변화 등
4. 행정적 요인
토지이용에 관한 계획 및 규제, 토지 및 주택정책, 조세정책, 교통정책 등
Ⅴ. 부동산경기의 측정
1. 부동산경기측정지표
1) 부동산의 가격변동
먼저 부동산의 가격변동을 통해 경기의 흐름을 파악할 수 있다. 일반적으로 부동산가격이 상승할 때 부동산경기도 상승국면에 있고, 하락할 때 하락국면에 있게 된다. 이에 따라 부동산가격이 상승하게 되면 부동산경기가 좋다고 하고, 하락하게 되면 좋지 않다고 말하는 경향이 있다. 그러나 부동산 가격변동의 경우에는 유의해야 할 사항이 있다. 예를 들어 인플레이션이나 건축비상승에 따른 가격상승이거나 투기적 요인에 의한 일시적 상승의 경우에는 부동산경기가 상승국면에 있다고 보기 어렵다.
2) 거래량
거래량은 부동산경의 상황을 가장 잘 보여주는 지표로서 거래량이 많으면 호경기이고 거래량이 적으면 불경기로 판단할 수 있다. 이러한 거래량은 다른 경기변동지표에 비하여 추적이 쉽고 비교적 판단의 오류가 적다는 장점이 있다. 또한 거래량은 부동산경기의 선행지표로서의 역할을 한다는 점에서 예측의 지표로서 유용하게 활용되기도 한다. 그러나 거래량 통계가 행정적인 절차에 따라 다소 시차를 두고 발표된다는 점에 유의하여야 한다.
3) 건축허가량
건축허가량도 거래량과 함께 시장의 흐름을 판단할 수 있는 유효한 수단이 된다. 건축허가량이 많으면 호경기, 적으면 불경기로 판단될 수 있다. 건축허가량은 주거용과 비주거용으로 나누어 파악할 수 있는데 통상 신축 및 증축 허가면적으로 측정하게 된다. 주거용의 경우 주택법에 의한 사업계획승인 물량과 건축법의 건축허가 물량을 따로 작성하므로 양자를 모두 보아야 한다. 한편, 시장에서 수요가 증감한다고 하더라도 건축은 신속하게 반응하지 못하는 경우가 많으므로 분석 시 유의해야 하며, 주택법의 주택건설실적은 준공물량이 아니라 승인량으로서 시차가 존재하므로 주의해야 한다.
4) 택지의 분양실적
조성된 택지의 분양이 얼마나 활발한가 하는 것으로 부동산경기의 흐름을 사전에 파악할 수 있다. 건축허가량과 마찬가지로 택지분양이 활발하면 건축이 활발하게 되어 경기가 활발해지며, 분양실적이 저조할 때에는 그 반대현상이 일어나는 것이 보통이다.
5) 미분양재고량
미분양재고량도 수요측정이나 경기변동의 파악에 유효한 수단이 된다. 시장에서 미분양재고량이 증가하면 가격이 하락하고 공급은 감소하게 됨에 따라 불경기로 볼 수 있는 반면, 감소하면 회복국면으로 판단할 수 있다.
6) 공가율과 임료수준
공가율과 임료수준의 동향은 부동산경기 측정에서 유효한 지표가 된다. 이것은 미분양재고량에 민감하게 반응하는데 공가율이 높아지면 임료수준이 낮아지고 이에 따라 신규건설도 둔화되어 시장상태가 악화된다. 반대로, 공가율이 낮아지면 임료수준은 상승반전하게 되며 부동산경기도 회복국면으로 돌아서게 된다.
7) 부동산금융의 상태
부동산은 고가의 상품이기 때문에 부동산금융의 상태가 경기측정에 있어서도 중요한 지표가 된다. 즉, 부동산금융의 상태가 악화되면 시장상태도 악화되는 것이 보통이고 반대로 부동산금융의 상태가 호전되면 부동산경기도 좋아지게 마련이다.
2. 부동산경기의 측정방법 (추 경 지 대)
1) 과거 추세치를 연장하는 방법
회귀분석과 같은 통계적 기법을 이용하여 과거의 자료를 통해 그 추세를 파악하여 경기를 측정하는 방법으로 쉽게 적용할 수 있다는 장점은 있으나 미래가 반드시 과거로부터의 추세 속에서 일직선상으로 움직이지 않는다는 점 때문에 이 방법에 의해서만 경기를 측정할 수 없다.
2) 지역경제분석 등에 의한 경제분석에 의하는 방법
특정지역이나 도시의 모든 부동산에 대한 수요요인과 시장에 미치는 요인을 확인하고 분석하여 경기를 측정하는 방법으로 경기측정에 있어 일정 수준의 정확성을 담보할 수는 있으나 많은 자료가 필요하고 비용이 많이 들기 때문에 일반적으로 사용되기 힘든 방법이다.
3) 지수를 이용하는 방법
(아파트)실거래가격지수, 거래량과 같은 몇 개의 대표적인 지수를 통해 경기의 흐름을 측정하는 방법으로서 사용하기 편기하기 때문에 흔히 사용된다. 그러나 단지 몇 개의 지수만으로 경기의 흐름을 일반화하기에는 근본적인 한계가 있다.
4) 대체 수요를 이용하는 방법
예금과 증권은 투자 3분법에 의해 부동산과 대체관계에 있다고 하였다. 이에 따라 예금금리와 채권수익률, 주가지수 등 부동산경기와 역행성을 가지고 있는 지표들을 활용하여 경기를 측정할 수도 잇다. 이 방법은 사용하기 간편하다는 장점은 있으나 예금금리와 채권수익률, 주가지수에만 의존하게 되어 정확성을 담보할 수 없으며, 또한 시대적 여건이나 정부의 정책 등에 의해 상관관계가 달라질 수 있음에 유의해야 한다.
Ⅵ. 감정평가 시 유의사항
1. 가격제원칙과 관련한 유의사항
부동산시장은 시간의 흐름에 따라 다양한 요인들의 복합적인 작용에 따라 끊임없이 변화하게 된다. 이에 부동산 경기변동 제 국면과 관련하여 현재의 시장이 어디에 위치하고 있는 지를 합리적이고 정확하게 판단하기 위해서는 부동산가격제원칙 중에서 특히 변동의 원칙과 예측의 원칙에 유의하여야 한다.
2. 지역분석 및 개별분석과 관련한 유의사항
① 일반적으로 전체 부동산경기변동과 지역적 차원의 가격수준 및 개별 부동산의 가격은 같은 방향으로 움직인다고 할 수 있다. 따라서 이러한 점을 지역분석과 개별분석 시에 잘 반영해야 한다. ② 그러나, 부동산시장의 지역성(국지성), 개별성으로 인해 전체 부동산경기변동과 특정지역 또는 개별부동산의 상황이 상반될 수 있음에도 유의해야 한다. ③ 따라서, 지역분석에 있어서는 전반적인 부동산경기와 더불어 인근지역의 라이프라이클 등을 고려한 지역적 특성을 제대로 파악한 후 지역적 경기변동상황에 유의해야 한다. 그리고, 개별분석에 있어서는 대상부동산의 개별성에 따라 전반적인 시장상황의 변화가 대상부동산에 미치는 작용관계에 대해 면밀히 분석해야 한다.
3. 평가방법 적용 시 유의사항
1) 거래사례비교법 적용 시 유의사항
(1) 사례선택 시
사례자료는 경기순환의 국면에 따라 그 의미가 다르므로 가격시점에 가장 가까운 최신의 거래사례를 많이 수집하여야 한다. 이러한 거래사례는 회복시장이나 상향시장에서는 비교적 풍부하게 수집할 수 있으나, 거래가 한산한 하향시장과 후퇴시장에서는 사례수집이 어렵다는 점에 유의해야 한다.
(2) 사정보정 시
현실의 거래사례에는 특수한 사정이나 개별적인 동기가 개입되는 경우가 많은데, 특히 경기순환의 각 국면마다 어떠한 사정과 동기가 개입될 수 있는지를 파악해야 한다. 이는 충분한 자료조사를 통한 가격형성의 매커니즘 규명과 그 지역의 현재 상황, 장래 동향에 대한 분석으로 사정보정이 가능하게 된다. 특히 회복시장에서는 투기적 성향이 있으므로 투기가격의 배제에 유의해야 한다.
(3) 시점수정 시
시점수정에서 사용되는 변동요인은 일반요인, 지역요인, 개별요인으로 나누어 분석하여야 하며, 변동률은 과거에서 현재까지는 물론 가까운 장래에 대하여도 고려하여야 한다. 지가동향이 상승국면에서 하강국면으로 이행하는 경우에는 상승국면에서 하강국면으로 전환되는 정점을 파악하여 정점 이전의 기간은 상승의 변동률을 이후의 기간은 하강의 변동률을 채용하는 등 각 기간을 다시 세분화하여 각각 다른 변동률을 적용해야 한다. 한편, 시점수정을 위한 변동률을 산정하는 경우에는 부동산 공시가격, 평가선례, 공인중개사 등 시장참가자들의 의견도 종합적으로 참작할 필요가 있다.
(4) 요인비교 시
지역요인, 개별요인 등 가격형성요인이 경기순환의 각 국면에서 어떻게 작용하는가를 파악, 분석함으로써 표준적 이용과 최유효이용을 판정하고 적정한 가격수준과 개별부동산의 가격에 미치는 영향의 정도를 파악할 수 있다. 특히, 상향시장과 하향시장에서는 정점과 저점이 언제 도래할 것인가에 대한 예측이 중요하며 이에 따라 표준적 이용과 최유효이용이 영향을 받게 되며, 지역적 차원의 가격수준 및 개별부동산의 가격에 미치는 영향의 정도를 보다 정확하고 쉽게 파악할 수 있게 된다.
2) 원가법 적용 시 유의사항
(1) 재조달원가 산정 시
재조달원가 산정 시 경기국면에 따라 많은 영향을 받게 되므로 가격시점 현재의 최신의 신축원가를 구하되 원가변동이 심한 경우에는 각 국면에 따라 건축비지수의 변동 등을 참고하여 원가보정에 특히 유의해야 한다.
(2) 감가수정 시
경기순환의 각 국면에 따라 기능적, 경제적 가치 감소부분을 적절히 파악하여 감가수정 작업 시 적절하게 반영해야 한다.
3) 수익환원법 적용 시 유의사항
(1) 순수익 산정 시
경기순환의 각 국면이 현재 어떤 국면이고 장래 어떻게 변동될 것인가를 예측하여 순수익을 산정하여야 한다. 특히, 상향시장과 하향시장에서는 정점과 저점의 도래시기를 예측하여 이에 따른 순수익 변화 여부에 유의해야 한다.
(2) 자본환원율의 산정 시
자본환원율의 결정에 있어서 환원율과 지가등락은 역상관관계에 있으므로 경기순환국면에 따라 적절하게 조정하여야 한다. 즉, 하향시장이나 후퇴시장에서는 환원율이 상향조정되고, 회복시장과 상향시장에서는 환원율이 하향조정된다. 한편, 환원율은 금리와 밀접한 관련이 있으므로 경기변동의 각 국면에서 금리동향을 면밀히 파악하여 이를 환원율의 결정에 적절하게 반영하여야 한다.
4. 시산가격 조정 시 유의사항
① 시산가격의 조정에 있어 각 시산가격마다 최근의 위치적, 물적 유사자료의 선택여부와 경기변동국면에 맞는 가격형성요인의 분석이 적절하게 이루어졌는지에 대한 검토를 단계적으로 수행하여야 한다. ② 감정평가3방식의 적용에 있어 각 방식의 장단점, 사례자료의 선택에 있어 신뢰성과 객관성, 경기변동 국면에 맞는 요인 비교의 적절성 등을 충분히 고려하여 가장 합리적, 객관적인 시장자료가 뒷받침되는 시산가격에 높은 비중을 두고 최종 가치 결론을 이끌어 내는 것이 중요하다. ③ 안정국면에서는 비준가격의 신뢰도가 높아지므로 상대적으로 높은 비중을 두어야 한다. ④ 극단적인 호, 불황시에는 비준가격의 기준이 되는 사례가 불안정하므로 원가방식, 수익방식에 비중을 두고 그 타당성을 검토해야 한다.