감정평가는 대상물건의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이다. 따라서 감정평가의 대상이 되는 물건이 속해 있는 시장을 분석해야 한다. 대상물건의 시장성 또한 분석되어야 한다. 이러한 시장분석과 시장성분석이 감정평가 3방식에서 어떻게 활용되는 지에 대해서도 명확하게 알고 있어야 한다. 일련의 매커니즘을 이해해야 하며, 이해가 어느 정도 되었다면 암기다. 감칙은 바이블이다. 감칙부터 보자.
INDEX
Ⅰ. 개설
시장분석이란 수요와 공급의 상호관계가 대상물건의 가치에 어떠한 영향을 미치는가를 조사, 분석하는 것이며 시장의 수요공급 조건을 대상부동산과 관련짓는 것이다. 경제학에서 시장분석이라 하면 보다 광범위한 의미를 지니지만, 감정평가에서 말하는 시장분석은 특정부동산이나 특정시장에 한정하는 협의로 해석된다. 즉 평가대상 부동산의 적정한 시장지역을 획정하여 시장지역 내에서 발생하는 수요를 파악하고 이러한 수요에 상응하는 공급량을 추정하는 것이다. 감정평가이론에서 부동산 시장분석을 통상 ‘시장분석’이라고 부르기도 한다.
Ⅱ. 감정평가에서의 시장분석
1. 시장분석 개념
감정평가사가 시장분석을 하는 것은 대상부동산의 최유효이용을 확인하기 위한 목적이다. 최유효이용분석이란 물리적, 법적, 경제적 타당성이 있는 대상부동산의 여러 가지 잠재적 용도 중에서 최대 수익을 창출할 수 있는 이용을 말한다. 대상부동산에 대한 적절한 시장지역을 획정하고 대상부동산의 가치에 영향을 줄 수 있는 여러 가지 시장상황을 연구하는 것이다.
2. 시장분석의 목적
감정평가사는 이러한 수요와 공급의 분석과 경쟁분석을 통하여 과다한 공급이나 미충족된 수요가 있는지를 판단하여 대상부동산의 최유효이용을 결정하는 기초로 삼는다. 결국 감정평가사가 시장분석을 하는 목적은 대상부동산의 최유효이용을 확인하여 시장가치를 추산하기 위한 것이다.
3. 시장분석의 필요성
① 시장가치 추계에 의한 필요성 감정평가사가 시장분석을 하는 이유는 대상부동산의 최유효이용을 확인하여 시장가치를 추산하기 위한 것이다. ② 컨설팅에서의 시장분석은 보다 세부적인 결론을 도출하여 의뢰인의 의사 결정을 지원해야 하므로 잠재적 용도에 대한 법적, 물리적, 경제적 실행 가능성을 판단 시 결정적인 정보를 제공하게 된다.
4. 시장분석의 단계
1) 생산성 분석
(1) 의의
대상부동산과 경쟁부동산들의 법적, 물리적, 입지적 특성들에 대한 예비조사를 통하여 상품으로서의 부동산 제품을 차별화하고, 대상부동산이 공급할 수 있는 입지적 효용이나 서비스능력을 조사, 연구하는 것이다. 이는 시장지역 내 부동산의 여러 가지 물리적, 법적, 입지적 특성을 조사, 분석하여 대상부동산의 시장성 있는 잠재적 용도를 확인하는 것이다.
(2) 내용
① 물리적 특성: 대상부동산의 적합한 용도를 결정해 주기도 하지만, 다른 한편으로는 대상부동산의 용도를 제한하는 조건으로 작용하기도 한다. 물리적 특성에는 지형, 토양, 획지의 모양과 같은 자연적 특성뿐만 아니라 각종 부지개량물과 건물구조와 같은 인공적 특성도 포함된다. ② 법적 특성: 대상지역 내 부동산에 직접 작용하는 공법적 규제와 사법적 규제 내용을 파악하고 가치에 영향을 미치는 요인들을 조사, 분석한다. 그리고 소유권과 사용 수익 처분권을 제한하는 각종 시장거래 관행도 조사하여야 한다. ③ 입지적 특성: 지역 내 부동산의 용도와 연계성과 관련된 경제적 특성을 확인하고, 도시성장의 방향과 관련하여 위치적 수요의 변화를 통태적으로 확인하여야 한다. 이를 통하여 대상부동산의 시장성 및 잠재적 용도의 위치결정요인을 예측할 수 있기 때문이다. 따라서 대상부동산이 주거용인가, 아니면 업무용 또는 공업용인가 등 부동산의 유형에 따라 다르지만 수요자에게 제공하는 부동산의 효용성에 영향을 주는 사회적, 경제적, 행정적, 환경적 특성들이 조사 연구의 대상이 된다.
2) 시장획정
(1) 의의
시장획정이란 부동산의 유형이나 용도, 지리적 위치 등에 따라 별도의 세분시장으로 구분하여 연구하는 시장분석 단계를 말한다. 부지소유자는 대상부동산의 수익성이 최대가 되는 부동산 용도를 차별화한 후, 세분시장을 획정해야 한다. 이러한 시장세분화는 특정한 부동산 제품의 소비자 시장을 보다 동질적인 소집단으로 구분하는 작업니다.
(2) 내용
감정평가사는 일반적으로 시장지역획정을 다음과 같은 순서로 수행한다. ① 대상부동산의 특성을 정밀히 분석한다. ② 시장지역의 물리적 특성을 정밀히 분석하고 그 변화를 저해하는 요인들을 분석한다. ③ 부동산의 물리적 특성을 기준으로 일차적 시장구역을 획정하여 시장지역 도면을 작성한다. ④ 이상에서 작성된 시장지역 도면을 이 지역의 인구통계변수 및 소득통계 등과 연관하여 분석한다.
3) 수요분석
(1) 의의
수요분석의 목적은 전 단계에서 획정된 세분시장별로 대상부동산의 잠재적 가능 수요자를 확인하는 데에 있다. 그리고 대상부동산이 제공하는 최종 제품 용역에 초점을 맞추어 이에 대한 유효수요를 추정하기 위하여 시장을 평가한다. 그리고 수요에 영향을 주는 여러 가지 요인들을 조사, 분석해야 한다.
(2) 내용
수요분석의 중요한 변수들은 주거용, 상업용, 공업용 등 부동산 유형에 따라 다르지만 ① 가구구성이나 연령분포 등 인구요인 ② 소득수준 등 유효구매력 ③ 토지이용양상 등 도시의 성장 추세 ④ 교통 인프라 등 접근성 ⑤ 지원시설의 매력도 등이 공통적으로 중요시된다.
4) 공급분석
(1) 의의
공급분석 및 경쟁예측 단계에서는 시장지역 내에 공급된 기존 경쟁부동산의 재고는 물론 경쟁적 공급이 가능한 신규 부동산의 건축 프로젝트까지도 조사에 포함하여 예측되어야 한다.
(2) 내용
공급분석의 중요한 변수들은 ① 유사 경쟁부동산의 양과 질 ② 건설 중 또는 계획 중인 경쟁부동산 및 보완부동산 ③ 유효토지의 가용성 및 지가수준 ④ 건축 및 개발비용 등이 있다.
5) 수요공급 상호작용 분석
(1) 의의
현재와 미래의 수요공급의 상호작용을 면밀히 분석하여 한계수요가 세분시장 내에 존재하는가 만약 공급이 초과되고 있다면 어느 시기에 균형점에 도달할 수 있는가를 예측하여야 한다. 이것을 수요공급 상호작용 분석이라고 한다.
(2) 내용
부동산 시장의 부동산의 특성으로 인하여 균형 상태의 시장을 찾아보기 어렵다. 부동산 시장은 불균형이 표준으로 이러한 시장을 분석하기 위해서 초과공급(수요), 공실률, 흡수율, 상승(하락) 가격 등 분석하여야 한다.
6) 포착률 예측
(1) 의의
포착률이란 대상부동산이 주어진 시장조건하에서 특정유형 부동산이 전체 시장에서 자치할 것으로 예상되는 시장점유율을 말한다. 포착률을 예측하기 위해서는 세분시장 내에서 차지하는 대상부동산의 매력도나 경쟁력을 분석, 평가하여야 한다. 단기의 포착률을 시장흡수율이라고 하고, 장기의 포착률을 시장점유율이라고 한다.
(2) 내용
기존 부동산의 시장분석은 포착률 예측 단계에서 그치지만 예정부동산의 시장분석은 타당성 분석까지 요구하기도 한다. 평가사는 예상되는 건축비용, 투자자의 요구수익률, 예상 매매가격 등에 대해 낙관적 전망과 비관적 전망 등 여러 가지 시나리오를 가정하고 예정부동산의 경제적 타당성을 분석할 수 있다.
5. 시장분석의 한계
1) 자료의 한계
미래에 대한 정확한 예측을 위해서 이용되는 과거의 통계자료가 단지 과거의 현상만을 설명해 주는 한계를 가지는 경우가 있다. 또한 분석보고서에 사용된 자료 중에는 해당 프로젝트와 관련이 없는 자료가 활용되는 경우도 있다. 이러한 경우 신뢰성이 낮고 불완전한 자료로 인하여 잘못된 의사결정을 내릴 가능성이 높아지기도 한다. 따라서 예측과 분석의 목적에 부합하는 분석기법의 적용은 성공적인 시장분석을 위한 전제조건이 된다.
2) 분석과정에서의 한계
분석과정에서 중요한 현상에 대하여 충분한 고려를 하진 않는 경우도 종종 발생한다. 예를 들면 지역, 지방 및 국가 경제의 향후 변화 방향, 수준 및 폭 등을 충분히 고려하지 않거나 지역의 인구가 무조건적으로 증대한다는 식의 비현실적인 가정에 기초할 경우 정확한 시장분석은 기대할 수 없다.
Ⅲ. 시장성분석
1. 시장성분석의 의의
시장성분석이란 대상부동산과 경쟁부동산 그리고 시장의 상황 등을 종합하여 대상부동산의 시장성이나 매매가능성을 분석하는 것이다. 즉 대상부동산과 경쟁부동산의 임대료 수준, 흡수율, 시장지역의 수요와 공급, 유사부동산의 건축 추세, 공실률의 유형 등을 분석하는 것으로 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 능력을 조사하는 것을 말한다. 시장성분석은 특히 개발 예정부동산 및 수익성 부동산에 대한 평가에 있어서 큰 의미를 가지는 것으로 구체적으로는 흡수율 분석을 주된 내용으로 한다.
2. 시장성분석의 내용
1) 특정부지 자체와 입지적 특성에 대한 분석
시장성분석에는 특정 부지 자체와 입지적 특성에 대한 분석이 포함된다. 그리고 이 같은 입지적 특성이 대상부동산의 가능수요자에게 얼마나 받아들여질 수 있는 지를 평가해야 한다. 시장성분석은 부동산의 위치, 유형, 질, 양에 따라 구체적으로 행해진다.
2) 흡수율 분석
(1) 의의
시장성분석을 할 때 주로 사용하는 흡수율분석은 흡수율이나 흡수기간 등을 분석하여 부동산의 수요와 공급을 구체적으로 조사하는 것을 의미한다. 흡수율이란 시장에서 공급된 부동산이 단위시간동안 시장에서 흡수된 비율을, 흡수기간이란 공급된 부동산이 시장에서 완전히 흡수될 때까지 걸린 시간을 말한다. 평가자나 개발업자는 이러한 흡수율이나 흡수기간 분석을 통해서 시장수요의 강도를 측정할 수 있다.
(2) 흡수율 분석 내용
흡수율은 현재 부동산 시장의 추세를 파악하는 데 지표가 되는 것으로서 이론적으로는 ‘지역성장률 × 수요패러미터 × 점유율’로 상정이 가능하지만 실제로 미국과 같이 부동산 시장에 관한 자료가 풍부하고 시장상황이 안정되어 있는 경우에는 지역의 중개사나 감정평가사와 같은 부동산업계종사자들이 직접 일정기간 동안의 변동량을 조사하여 공표하고 있다.
(3) 유의사항
흡수율분석을 할 때 역사적 흡수율을 그대로 차용하는 것은 오류가능성을 가지고 있다. 시장성분석은 단순히 과거의 추세를 평가하여 유지될 것이라고 가정하는 것이 아니라, 장래 지역의 변화될 환경과 대상부동산의 매매, 임대 가능성을 예측하고 추계하는 것이기 때문이다. 따라서 대상지역 또는 대상부동산의 어떠한 요인이 그러한 추세를 야기시켰는지에 대한 원인을 분석하여 이 같은 추세가 앞으로도 지속될 지 여부를 판단해야 한다.
Ⅳ. 시장분석과의 관계
1. 분석의 선후 관계
시장분석은 일정지역수준에서 특정 유형의 부동산에 대한 수요, 공급을 연구, 분석하여 전반적인 가격수준과 동태적 변화를 판단할 수 있다. 반면 시장성분석은 시장의 수요와 공급 상황을 기초로 특정 부동산의 매매나 임대 가능성을 분석하는 것으로 대상 부동산의 경쟁력을 판단하기 위해서는 시장분석이 선행작업으로 진행된다.
2. 분석의 범위
시장분석은 우선 특정 유형의 부동산에 대한 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 것을 말하는 것으로서 특정한 부동산 자체가 아닌 시장 전반의 수요와 공급의 상황을 분석하는 것이므로 시장성분석에 비해서는 거시적인 분석에 해당한다.
3. 분석의 방법
시장분석은 부동산이 속한 시장의 수요, 공급 특성분석, 경쟁상황분석, 균형분석을 통해 시장의 수급상황을 파악한다. 반면 시장성분석은 특정 부동산에 대한 흡수율 분석을 통해 특정부동산이 시장에서 어느 정도 경쟁력이 있는가를 분석하는 것이다. 양자는 분석기법에서 다소 차이가 있으며 전자는 경제기반분석을 후자는 흡수율 분석을 통해 객관적 분석이 이루어진다.
Ⅴ. 감정평가 3방식에서의 활용
1. 원가방식
시장, 시장성 분석은 평가사에게 현재 건축비용과 시장 상태에 관한 정보를 제공한다. 이 정보는 평가사로 하여금 개발업자가 예상하는 이윤 산정과 건설 후의 경제적 이점이나 부동산이 받을 수 있는 불이익을 산정하는 데 도움을 준다.
2. 비교방식
시장, 시장성 분석은 평가사가 경쟁되는 부동산을 확인하고 대상부동산과의 비교가능성을 결정하는 것을 도와준다. 시장분석을 통해 얻어진 현 시장상태의 이해를 통하여 평가사는 매매가 행해진 이후 발생된 시장상태 변화에 대하여 사례부동산의 매매가격을 보정할 수 있다.
3. 수익방식
시장, 시장성 분석 절차에서 평가사는 공실률과 흡수율, 시장 임대료, 현재 수익률과 예상 수익률, 특정시장에서 대상부동산의 경쟁 위치에 대한 자료를 수집한다. 이 정보는 대상에 대해 예상되는 임대 향상이나 매매 완료 비율, 대상이 획득할 수 있을 것으로 예상되는 같은 시장 내 위치, 예상되는 소득 흐름, 연간 예상 소득에 적용될 적절한 할인율이나 환원율을 결정하는데 사용된다.