부동산시장은 일반재화시장과 비교해서 부동산이 가지고 있는 고유한 특성으로 인해 독특한 특징을 가지고 있다. 부동산시장이 일반재화시장과 비교해서 어떻게 다른지, 어떤 특성을 지니고 있는지를 이해하고 있어야 감정평가의 필요성을 설명할 수 있다. 감칙은 바이블이다. 언제나 감칙은 매일 읽어야 한다.
INDEX
Ⅰ. 부동산시장의 개념
부동산시장이란 부동산 권리를 화폐와 같은 다른 자산으로 교환하는 개인들의 상호작용 또는 부동산 거래를 목적으로 다른 사람과 접촉을 유지하는 개인이나 집단으로 정의된다. 예컨대 부동산 거래를 위하여 매도인과 매수인이 서로 만나는 장을 의미한다. 이러한 부동산시장에서는 부동산의 수요와 공급에 따라서 가격이나 임료, 수익률이나 환원율 등 부동산에 관련된 제 변수들이 결정된다. 부동산시장은 구체적인 물건의 거래를 매개로 하는 일반 재화시장에 비해서 재산권 교환을 매개로 하는 곳이므로 추상적인 경제공간이 된다. 이는 부동산의 자연적 특성에서 비롯되는 것이다.
Ⅱ. 부동산시장의 특징
1. 개설
부동산시장은 각기 위치적으로 다른 지역에서 운용되며 각각의 부동산이 취급되는 다수의 시장이 개별적으로 구성되는 집합된 개념이다. 재화와 용역의 생산이 원활히 이루어지기 위해서는 유통이 있어야 하며, 유통과정에서 가장 중요한 것은 교환이고 교환은 생산자와 소비자 간에 이루어진다. 그러나 위치 중심적으로 이루어지는 부동산시장은 다음과 같은 특징이 있다.
2. 지역적 특성
부동산시장은 부동산의 특성으로 인하여 지역적으로 한정되는 국지성을 가지며 부동산시장의 지역성은 그 지역의 지역요인의 지배를 받는다. 그러므로 부동산시장은 일반 상품시장과는 달리 지역적으로 한정된 불완전성을 나타내고 감정평가 전문가는 이러한 비정상적인 요인의 수정작업을 해야 한다.
3. 비표준화 및 이질성
부동산은 부동산이 갖고 있는 개별성의 특성으로 인해 표준화가 어렵고 따라서 부동산시장은 일반상품시장과는 다른 이질성을 갖는다. 다만 예외적으로 건물은 인위적인 생산품으로 표준화, 규격화가 가능하다고 볼 수 있다.
4. 거래활동의 비공개성
부동산은 부동산에 대한 인간의 전통적인 관념 때문에 비공개로 모든 거래활동이 이루어진다. 이와 같은 부동산시장의 비공개 선호성 때문에 부동산 가격형성은 더욱 불합리하게 된다. 또한 부동산은 일반상품과 같이 합리적인 공개시장에서 수요, 공급에 의한 거래가 성립되기 어렵기 때문에 그 거래에는 중개인의 개입이 필요하다.
5. 수요, 공급 조절의 난이성
부동산시장은 상황이 변한다고 하더라도 수요와 공급을 조절하기가 쉽지 않고, 조절한다고 하더라도 시간이 많이 걸리는 속성이 있다. 부동산은 수요가 급증하더라도 공급이 제때 이루어지지 못하는 경우가 많다. 따라서 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다.
6. 자금의 유용성
부동산시장은 자금의 유용성과 밀접한 관계를 맺고 있다. 부동산은 고가의 상품이기 때문에 자금융통이 원활해야 더 많은 공급자와 수요자가 시장에 참여할 수 있다. 자금융통이 원활하고 적은 금융비용으로도 그것이 가능하게 되면, 부동산시장은 공급이 늘고 수요가 증대하게 된다. 이자율과 같은 금융비용의 저하는 공급자비용을 감소시켜 공급을 증가시키고, 수요자의 구매력을 증대시켜 기존 주택을 개량하거나 증가된 공급을 흡수하게 된다.
7. 금융시장과의 관련성
부동산시장은 거시정책의 한 축을 담당하고 있으며 사적으로도 투자대상으로 중요성이 있다. 정부의 화폐정책 등 금융시장과 밀접한 관련이 있다. 정부의 화폐정책은 금융비용을 변화시켜 시장자금을 주식시장이나 채권시장과 같은 다른 자본시장으로 이동시킬 수 있기 때문이다.
8. 법적 제한
부동사에는 여러 가지 법적 제한이 있다. 갖가지 공적, 사적 제한도 역시 부동산시장을 불완전하게 만드는 요인이 된다. 이에 따라 부동산가격이 왜곡되고 시장의 조절기능이 저하되기도 한다.
Ⅲ. 부동산시장의 종류
1. 개설
부동산시장은 그 종류에 따라 다음과 같이 5가지 시장으로 분류된다. 이 같은 시장은 다시 보다 작은 전문화된 시장으로 나누어진다. 전문화된 개별시장을 특수시장이라고 하는데, 이것도 다시 여러 개의 더 작은 부분시장으로 나누어질 수 있다. 특수시장은 수요자나 공급자 측면에서 나누어질 수 있으며 부동산의 크기, 유형, 가격 위치 등에 따라 나누어질 수 있다. 시장이 보다 하위시장으로 세분될 경우, 부동산은 동질화되는 경향이 있다.
2. 부동산의 용도에 의한 분류
1) 주거용 부동산 시장
주거지역에 위치한 부동산이거나 주거용 용도로 사용되는 부동산으로서 단독주택, 다가구주택, 연립주택 또는 아파트 등의 용도로 사용되는 부동산이다. 주거용부동산 시장을 소유권 유무에 따라 소유자점유 주택시장과 임차자점유 주택시장으로 나누어질 수도 있다.
2) 상업용 부동산 시장
상업용 부동산은 업무용 부동산과 공익시설과 전문센터로 사용되는 부동산과 상업적 시설 및 호텔과 모텔 등과 같이 상품이 거래되는 장소로 사용되거나 숙박시설이 사용되는 부동산이다. 업무용 부동산은 중심업무지대에 위치하는 것이 보통이나 대형 산업시설의 본부건물 등은 도시의 외곽지대와 공장지대 내에 위치하기도 한다. 공익시설과 전문센터 등은 주거지대 인근에 소재하여 주민들의 복지향상에 기여하는 부동산 등으로서의 효용을 가진 부동산이며 상업적 시설은 주차여건이 양호하고 시간거리가 단축되는 지역에 건립되는 경향이 있다. 호텔은 등급체계를 가진 부동산을 말한다.
3) 산업용 부동산 시장
산업용 부동산은 공업용 부동산과 창고, 연구, 개발용 부동산 등으로 구분된다. 공업용 부동산은 건물 대 토지의 비율이 극히 낮은 토지 이용 형태를 보이며 용적률도 낮은 편이다. 이에 비하여 창고는 토지의 이용 효율이 비교적 높고 교통 연결이 양호한 지역에 위치하는 것이 일반적이다.
4) 농업용 부동산 시장
농작물의 경작지와 과수원 또는 목초지, 산림지 등으로 사용되는 토지이며 광산 등으로 사용되는 부동산이다. 경작용 토지는 전과 답으로 구분하며 보통 전은 완경사, 답은 평지로 조성한다.
5) 특수목적 부동산 시장
특정한 사용목적으로 개발되는 부동산들이 있다. 즉 학교를 세우거나 공공시설의 부지로 사용되는 토지가 있고 공항으로 조성되는 부지도 있다. 특수목적 부동산이란 극장, 학교, 대학, 교회, 병원, 컨벤션시설, 공공건물 등과 같이 특수한 목적으로 특정 활동을 위해 설계되고 운영되는 부동산을 가리킨다. 특수목적 부동산을 특수설계 부동산 또는 간단히 특수부동산이라고도 한다.
3. 기타 부동산 시장의 분류
1) 거래의 형태에 따른 분류
부동산 시장이 어떠한 형태의 거래를 통하여 이루어지는가에 따라 구분이 가능한데, 매매시장과 임대시장으로 구분된다. 부동산 시장을 이용 및 거래 대상에 따라 분류하는 것은 부동산의 용도 및 형태에 따라 그 부동산이 속하고 있는 시장 내에서 상이하게 가격이 형성되며 유지되기 때문이다.
2) 공개시장과 폐쇄시장
부동산 시장은 불완전 경쟁시장의 특성을 가지고 있는데, 이 때 거래시장에서의 다수 당사자와 참가자가 허용될 때 이를 공개시장이라고 한다. 이와 반대되는 부동산 시장이 폐쇄시장이다.
3) 공간시장과 자산시장
부동산 시장은 공간을 이용하려는 목적의 공간시장과 하나의 자산으로서 현금흐름의 가치를 추구하는 자산시장으로도 구분할 수 있다. 부동산의 증권화가 최근 들어 급속히 진전되면서 부동산 자산시장과 자본시장은 점파 밀접한 관련을 맺고 있다.
Ⅳ. 부동산시장의 기능
1. 공간 및 자원배분 기능
시장에서는 부동산의 수요자를 위한 임대부동산과 매각부동산이 경쟁적으로 대두되고, 그러한 경쟁은 기존 건물의 유지와 수선, 건물의 신축 등을 통하여 자원배분의 역할을 하게 된다. 또한 부동산 시장은 화폐를 원하는 매도자와 공간을 원하는 매수자의 선호도에 따라 부동산 소유권을 할당하고 공간을 배분하는 기능을 한다.
2. 교환기능
부동산의 매매는 매도인과 매수인이 상호이익이 있을 때 자유시장에서 일어난다. 그러므로 부동산 시장은 자금 능력을 가진 부동산 이용자의 기호에 따라 부동산을 재배분하거나 공간을 재배분한다. 그리하여 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유자 임대 등 감에 교환이 이루어지게 된다.
3. 가격창조기능
부동산 시장에서 부동산 거래 당사자간의 거래가격은 매수인이 더 이상 지불할 수 없는 상한가과 매도인이 더 이상 양보할 수 없는 하한가 사이에서 창조된다. 이렇게 형성된 가격의 정보는 거래당사자뿐만 아니라 부동산 시장의 안정과 유지를 위해 중요한 요소로 작용하게 된다.
4. 수급 조절 기능
부동산 소유자는 시장수요에 따라 대상부동산의 용도를 변경시킨다. 변화하는 시장수요에 맞추기 위해서 소유자는 대상부동산을 리모델링하거나 재개발할 수도 있다. 마찬가지로 어떤 토지의 수요가 공급을 초과한다고 하면 농지나 산지 등은 택지로 개발되어 해당 토지의 공급을 늘이는 등 부동산 시장은 부동산의 양고 질 측면에서 수요와 공급을 조절하는 기능을 하고 있다.
5. 정보 제공 기능
부동산 시장은 거래정보를 창출하고 필요한 사람들에게 제공하는 기능을 한다. 투자자, 대출자, 관리자, 과세평가자, 건축업자, 개발업자, 중개사 등은 업무활동상 많은 정보를 필요로 하고 있다.
6. 토지 이용의 결정
토지이용 활동은 대상토지의 수익성, 즉 지대지불능력에 따라 달라진다. 위치는 토지의 지대지불능력에 가장 큰 영향을 미친다. 여러 가지 토지이용 활동은 최선의 위치를 차지하기 위하여 경쟁하고 있다. 주어진 부지는 최고최선의 이용에 할당될 때 최대의 경쟁력을 가지는 것으로 알려져 있다. 부동산 시장은 지대지불능력에 따라 토지이용의 유형을 결정하는 기능을 한다.
Ⅴ. 부동산시장과 효율적 시장
1. 개설
시장상황에는 별다른 변화가 없는데도 불구하고 부동산가격이나 주식가격은 단기간 내에 여러 차례 변동하는 것을 목격할 수 있다. 주식가격은 하루에도 여러 번 등락을 반복하고 특정 지역의 부동산 가격은 비교적 짧은 기간 내에도 폭등과 폭락을 반복하기도 한다. ‘효율적 시장 이론’은 다른 어떤 이론보다도 이에 대한 명확한 답변을 제공하고 있다. 효율적 시장 이론은 원래 주식시장이 정보를 주식가격에 어떻게 반영하는가 하는 가설의 형태로 출발했다. 이것의 기본적 개념은 이미 오래전부터 정립되어 있었는데 그 동안 많은 검증을 거쳐 현재에는 이론으로서의 위치를 점하고 있다. 효율적 시장 이론은 부동산학에도 유용하게 적용되고 있다.
2. 효율적 시장 이론
1) 효율적 시장의 개념
부동산 시장이 새로운 정보를 얼마나 빨리 가치에 반영하는가 하는 것을 시장의 효율성이라고 한다. 그리고 새로운 정보가 지체없이 가치에 반영되는 시장을 효율적 시장이라고 한다. 효율적 시장은 어떤 정보를 지체없이 가치에 반영하는가에 따라 약성, 준강성, 강성 효율적 시장으로 나눌 수 있다.
2) 약성 효율적 시장
약성 효율적 시장은 현재의 시장가치가 과거의 추세를 충분히 반영하고 있기 때문에 가치에 대한 과어의 역사적 자료를 분석한다고 하더라도 정상 이상의 수익을 획득할 수 없는 시장을 말한다. 과거의 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기술적 분석이라고 한다. 약성 효율적 시장에서 기술적 분석에 의해서 초과이윤을 획득할 수 없다.
3) 준강성 효율적 시장
준강성 효율적 시장은 어떤 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되는 시장이다. 준강성 효율적 시장의 개념은 약성 효율적 시장을 포함하고 있다. 공표된 사실을 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기본적 분석이라고 한다. 준강성 효율적 시장에서는 기본적 분석을 한다고 하더라도 정상 이상의 수익을 올릴 수 없다. 기본적 분석에 의할 경우 초과이윤이란 있을 수 없다. 만약 초과이윤을 획득한 경우라면 이것은 그 사실이 공표되기 이전에 내부 자료를 먼저 알았거나 공표된 것 이상의 정보를 입수할 수 있었기에 가능한 것이라고 봐야 한다.
4) 강성 효율적 시장
강성 효율적 시장은 공표된 것이든 그렇지 않은 것이든 모든 정보가 이미 가치에 반영되어 있는 시장을 말한다. 강성 효율적 시장에서는 정보를 이용한다고 하더라도 초과이윤을 획득할 수 없다. 어떠한 분석으로도 초과이윤을 획득하지 못하는 시장이 강성 효율적 시장이다.
3. 부동산시장과 효율적 시장의 비교
1) 부동산시장의 효율성
부동산시장에서는 강성 효율적 시장은 잘 나타나지 않는다. 그렇다고 해서 어느 경우에나 같은 정도의 효율성이 나타나는 것은 아니다. 약성 효율적 시장에서도 존재하지 않을 수 있으며 준강성까지 효율적 시장이 존재할 수도 있다. 준강성까지의 효율적 시장이 존재한다고 하더라도, 효율성의 정도는 시간과 공간에 따라 다르게 나타난다.
2) 효율성의 정도와 투자자의 요구수익률
효율성의 정도와 투자자의 요구수익률은 서로 관계가 있다. 시장의 비효율성이 높을 수록 투자자들은 더 높은 수익률을 요구한다. 부동산 시장은 다른 재호시장과는 상당한 차이가 있으며 진정한 의미의 효율적 시장과도 거리가 멀다. 부동산 투자자들이 상대적으로 더 높은 수익률을 요구하는 것도 바로 이 때문이다. 최근 들어 부동산증권화가 급속도로 진전되고, 물건과 거래정보에 대한 접근성이 높아지고 있다. 따라서 우리나라 부동산 시장의 효율성도 점차 증대되고 있다고 볼 수 있다.
4. 할당적 효율성
1) 의의
부동산 시장은 임대료에 의해 매도자와 매수자 간에 자원을 효율적으로 할당한다. 자원이 효율적으로 할당되었다는 말은 부동산투자와 다른 투자대안에 따르는 위험을 감안하였을 때 부동산투자의 수익률과 다른 투자의 수익률이 서로 같도록 할당되었다는 것을 의미한다.
2) 내용
부동산투자에 수반되는 위험을 감안하더라도 임대료 수익률이 다른 투자 대안보다 여전히 높다고 하면, 자금은 계속해서 부동산 시장으로 유입될 것이다. 다른 조건이 동일할 경우, 부동산 시장으로싕 계속적인 자금유입은 부동산의 시장가격을 상승시킨다. 시장가격이 상승합에 따라 임대료 수익률은 점차 하락하게 되고 결국에는 임대료 수익률과 다른 투자대안의 수익률이 같아지는 수준에서 균형을 이루게 된다.
3) 불완전시장과 할당적 효율성
할당적 효율적 시장이라는 개념이 완전경쟁시장을 의미하는 것은 아니다. 따라서 불완전경쟁시장도 할당효율적 시장이 될 수가 있다. 완전경쟁시장에는 초과이윤이 없지만 불완전경쟁시장에는 초과이윤이 발생할 수 있다. 불완전경쟁시장에서 발생하는 초과이윤을 발생시키는 데에 드는 정보 비용과 일치한다면 이 시장은 비록 불완전경쟁이라고 할지라도 할당효율적 시장이 될 수 있는 것이다.
5. 부동산의 가치와 정보비용
완전경쟁시장과 같은 강성 효율적 시장에서는 정보비용이 존재할 수 없지만, 약성이나 준강성 효율적 시장에서는 정보비용이 존재한다. 할당 효율적 시장이란 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장으로서 어느 누구도 기회비용보다 싼 값으로 정보를 획득할 수 없는 시장이다. 바꾸어 말하면 어느 누구도 기회비용보다 싼 값으로 정보를 획득할 수 없어야만 자원은 효율적으로 할당된다.