감정평가 총론 파트에서 가장 중요한 파트가 최유효이용 분석 파트가 아닐까 생각한다. 감정평가는 평가 대상물건의 최유효이용을 전제로 진행되기 때문이다. 최유효이용의 의의, 이론적 근거, 판정기준, 최유효이용 분석 등에 대한 내용은 정말 사진을 찍은 듯이 암기해야 한다. 암기다. 농담처럼 얘기하지만 자면서도 툭 치면 최유효이용의 의의가 바로 튀어나올 정도가 되어야 한다. 일단, 감칙부터 한번 보고 시작하자. 언제나 시작은 감칙.
INDEX
Ⅰ. 개설
평가사는 지역적 수준이나 지역사회적 수준에서 대상부동산에 영향을 미치는 시장의 힘을 파악함으로써 무엇이 대상부동산의 최유효이용인지를 결정한다. 부동산평가에서 시장지역분석을 중요시하는 이유가 여기에 있다. 최유효이용은 부동산평가의 근본을 이루는 가장 중요한 개념이다. 평가사는 대상부동산의 가치를 추계하기에 앞서 특정 시점의 시장상황을 고려하여 대상부동산의 최유효이용이 무엇인지를 밝혀야 한다. 부동산 평가란 대상부동산의 최유효이용에 대한 경제적 가치를 추계하는 것이다.
Ⅱ. 최유효이용의 의의
최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고,최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다. 이러한 최유효이용을 전제로 된 가치를 표준으로 감정평가하는 것을 최유효이용의 원칙이라고 한다. 최유효이용이 되기 위해서는 법적 허용성, 물리적 채택가능성, 경제적 타당성, 최대의 생산성 조건을 충족해야 한다. 국제평가기준(IVS)의 정의: 물리적 가능성, 정당성, 법적 허용성 및 경제적 타당성이 있는 범위에서 대상자산의 가치를 최대로 실현시킬 수 있는 가장 가능성 있는 사용으로 정의하고 있다.
Ⅲ. 최유효이용의 이론적 근거
1. 부동산 용도의 다양성과 용도경쟁
부동산은 용도의 다양성이 있으므로 여러 용도 간에 대체, 경쟁 관계가 발생된다. 이러한 대체, 경쟁 과정을 통해 부동산은 자연히 최대의 수익을 얻을 수 있는 용도에 이용되며 거래 또한 최유효이용을 전제로 형성된다.
2. 토지할당으로 인한 가치의 극대화
토지소유자는 합리적 선택을 바탕으로 최대의 이윤을 획득할 수 있는 이용으로 토지를 할당하려고 한다. 자유경쟁시장의 매커니즘은 수익을 극대화할 수 있는 용도로 대상토지를 할당하며, 다른 조건이 일정할 경우 개별 토지는 수익의 극대화되는 최유효이용이 성립하게 된다.
3. 인간의 합리성 추구
인간은 지대를 추구한다. 지대추구의 합리성은 토지의 이용을 집약적으로 이용하게 하는 원동력으로 작용하게 되는 것이다. 즉 능률적인 토지정책을 강구함에 있어서나 부동산 경영주체가 이윤을 극대화시키기 위해서는 최유효이용의 원칙을 반드시 지켜야 한다. 따라서 경제주체의 합리성 추구는 결국 토지의 이용을 최유효이용으로 귀착시키게 된다.
4. 최유효이용의 강제
부동산은 오용되기 쉬운 데 반해 악화성향, 지속성, 비가역성 등이 있으므로 극대총량적 가치창조 및 사회성, 공공성을 최대로 발휘하기 위해 최유효이용이 필요하다. 국가나 사회는 공적 규제 등을 통해 사용자에게 최유효이용을 강제하게 된다.
Ⅳ. 최유효이용의 판정기준
1. 법적으로 허용된 범위일 것 (법적 허용성)
1) 의의
법적 허용성(합법적 이용)기준이란, 대상부동산은 지역지구제뿐만 아니라 여러 가지 환경 기준 등 개발에 대한 각종 법적 규제에 적합한 이용이어야 한다는 기준이다.
2) 내용
평가사는 기존의 토지이용이나 계획하는 토지이용이 밀도규제와 같은 건축법규에 적합한지를 반드시 확인해야 하고, 대상부동산의 최유효이용을 분석함에 있어서 여러 가지 환경 규제 등에 익숙할 필요가 있으며 이같은 문제에 대한 주민이나 지역사회의 반응에 대해서도 주의 깊게 관할해야한다. 또한 대상지역의 관련자료, 지역지구제에 대한 과거의 결정, 그리고 토지이용의 변화추세 등을 파악해서 지역지구제가 변경될 가능성도 검토해야 한다.
3) 예
① 밀도규제에 의해 대상부지에 허용되는 가구 수보다 더 많은 아파트를 건설하고자 하는 토지이용을 최유효이용으로 판단하는 것은 법적 허용성 기준을 벗어난 것이다. ② 장기 임대차계약과 같은 사법상의 계약도 최유효이용에 영향을 미치므로 소유권 외에 용익, 담보물권 등의 설정도 검토되어야 한다.
2. 물리적으로 이용 가능한 이용 방법일 것 (물리적 채택가능성)
1) 의의
물리적 채택가능성이란 대상부동산은 토양의 하중이나 지지력, 지형, 지세 등에 적합한 이용이어야 한다는 기준이다.
2) 내용
물리적 조건에 따라 개발비용이 과도하게 소요되는 경우도 있으므로 물리적 가능성은 경제적 효율성과 결부되어 있다. 어떤 토지는 토지 접합의 일부로서 인접 토지와의 병합을 통해 최유효이용을 실현하는 경우가 있는데 이러한 경우 병합을 위한 비용과 시간이 고려되어야 한다.
3) 예
① 토양의 하중지지력이 적절하지 못한 부지는 비록 다른 조건이 양호하다고 하더라도 공업용으로 판정되기 어려울 수 있다. ② 어떤 부지가 위치상으로 쇼핑센터를 건설하는 것이 바람직하다고 하더라도 부지의 모양이 불규칙하고 지형이 좋지 못하다면 그럴 수 없을 것이다. ③ 상,하수도와 같은 공공편익시설의 유용성도 물리적 가능성을 판단하는 중요한 기준이다.
3. 경제적 타당성이 있을 것 (합리적 이용)
1) 의의
경제적 타당성 기준이란 대상부동산은 경제적으로 타당한 이용으로서 해당 용도에 대한 소득이나 가치가 총개발비용보다는 커야 한다는 기준이다. 또한 합리적으로 가능한 이용으로 투기 목적의 이용이나 먼 장래의 불확실한 이용은 합리적 이용이 될 수 없다.
2) 내용
최유효이용은 해당 용도에 대한 충분한 수요가 있음을 의미하므로 토지이용 흡수율 등을 분석할 필요가 있다. 아울러 부동산의 수익성은 부단히 변동하므로 이에 대한 시계열적 분석도 수반되어야 한다. 또한 합리적 이용은 경제적으로 타당성이 있는 이용이다. 즉 대상부동산으로부터 창출되는 소득은 영업경비, 부채서비스액 등을 제하고도 적정수익을 확보해 줄 수 있는 수준이어야 한다.
3) 예
어떤 공지가 10년 동안 방치된 상태에 있었고 예견할 수 있는 가까운 장래에도 주거용으로 개발될 가능성은 별로 없는 경우, 이 토지에 대해 최유효이용은 주거용이 아니라고 보는 것이 합리적일 것이다.
4. 최고의 수익성을 주는 이용일 것 (최대 생산성)
1) 의의
최대생산성 기준이란 대상부동산이 앞서 설명한 3가지 조건을 충족하는 잠재적 용도 중에서 여러 가지 대안적 용도를 검토하여 최고의 가치를 창출할 수 있는 토지이용을 선택해야 한다는 것을 의미한다.
2) 내용
① 부동산의 최유효이용을 판정하고 이에 근거하여 대상부동산의 가치를 추계하는 것은 평가사의 주관에 따라 달라질 수 있다. 따라서 특정한 토지이용이 최유효이용이 되기 위해서는 그것을 지지할 수 있는 객관적 증거가 반드시 제시되어야 한다. 이는 실제 시장 증거에 의해 뒷받침되어야 한다. 최유효이용은 단순히 최고의 수익을 창출하는 잠재적 용도가 아니라 적어도 그 용도에 대한 부동산의 시장수익률과 동등 이상의 수준이 되어야 한다. ② 주변의 토지이용이 대체로 일치성이 있고 안정적인 곳에서는 최유효이용은 비교적 쉽게 결정될 수 있다. 이런 곳에서는 주변의 토지이용상황과 일치하는 토지이용이 최유효이용이 될 가능성이 높다. 그러나 토지이용의 전환이 이루어지고 있는 지역에서는 무엇이 최유효이용인지 밝혀내는 것이 쉽지 않다. ③ 평가사는 대안적 사용의 수지타산을 비교, 분석하여 최유효이용을 결정한다. 대안적 사용에 대한 예상수지명세서는 대상토지의 최고가치를 창출할 수 있는 이용이 무엇인지를 제시한다. 물론 예상수지명세서는 시장자료 분석을 토대로 한 것이어야 한다.
3) 예
다른 조건이 일정할 경우 대상부동산이 수익성 부동산이라면 평가사는 최고의 수익을 올릴 수 있는 다른 토지이용을 선택한다. 그러나 다른 조건이 일정한 경우라 할지라도 무조건 대안적 용도 중 최고의 수익을 창출하는 이용이 최유효이용이 되는 것은 아니다. 대상부동산이 창출하는 수익은 적어도 그 용도에 대한 유사부동산의 시장수익률과 일치하는 수준은 되어야 한다. 비록 해당 부지로는 최고의 수익을 창출하는 이용일지라도 유사용도의 시장수익률에 미치지 못하는 것은 최유효이용이 되지 못한다.
5. 최유효이용 판정 시 유의사항
1) 동태적 분석
최유효이용은 평가시점을 기준으로만 파악하면 오류를 범하기 쉽다. 부동산은 사회적, 경제적, 행정적, 환경적 조건의 변화에 따라 계속적으로 변화하는 것이므로 동태적 관점에서 분석되어야 한다.
2) 충분한 수요가 있는지 여부 확인
최유효이용은 해당 용도에 대한 충분한 수요가 있는지 여부를 확인하는 작업인 바, 특히 수요분석에 유의해야 한다. 만약 현재 시점에 해당 용도에 대한 충분한 수요가 없다면 최유효이용은 잠정적으로 연기되거나 중도적 이용에 할당된다.
3) 소유자에 의한 이용
최유효이용은 단순 사용자가 아닌 소유자에 의한 이용임에 유의하여야 한다. 또한 단독이용 등의 특수한 경우에는 표준적 사용과 유사하지 않지만 최유효이용이 되는 경우도 있음에 유의하여야 한다.
Ⅴ. 최유효이용 분석
1. 최유효이용 분석의 개념
1) 최유효이용의 분석
최유효이용 분석이란 토지의 잠재적 용도들의 수익성을 비교 분석하여 최대의 수익을 창출할 수 있는 용도를 찾아내는 작업이다. 나지 상태의 최유효이용과 개량물이 있는 상태의 최유효이용으로 나누어 검토한다.
2) 최유효이용과 토지할당
환경이 변화함에 따라 대상토지가 최유효이용이 될 수 있도록 토지할당이 이루어지기 때문이라고 할 수 있다. 토지소유자는 합리적 선택을 바탕으로 최대의 이윤을 획득할 수 있는 이용으로 토지를 할당하려고 한다. 자유경쟁시장의 매커니즘은 수익을 극대화할 수 있는 용도로 대상토지를 할당하며 다른 조건이 일정할 경우 개별 토지는 수익이 극대화될 때 최유효이용이 되는 것이다.
2. 최유효이용 분석 절차
1) 분석 절차
① 대상부동산에 대해 법적으로 허용되는 이용을 나열한다. ② 법적으로 허용되는 이용 중에서 물리적으로 채택가능한 이용을 확인한다. ③ 물리적으로 채택 가능한 이용 중에서 경제적 타당성이 있는 이용을 선정한다. ④ 경제적 타당성이 있는 이용 중에서 생산성이 가장 높은 이용을 채택한다.
2) 검토
어떤 이용이 대상부동산의 최유효이용인지 분석함에 있어 평가사는 ①에서 ④까지 조건이 충족되는지 순서대로 검토한다. 최유효이용 분석은 법적 허용가능성이 있는 이용 중에서 물리적으로 채택가능한 이용을 선정하고, 물리적으로 채택가능한 이용 중에서 경제적 타당성이 있는 이용을 선정한다. 그리고 경제적 타당성이 있는 이용 중에서 최고의 가치를 창출하는 이용을 선정한다는 것이다. 왜냐하면 경제적 타당성이 충분한 이용이라 할지라도 법적으로 허용되지 않거나 물리적으로 채택이 불가능하다면 그 이용은 현실적으로 이루어질 수 없기 때문이다.
3. 최유효이용 분석 유형
1) 나지상태의 최유효이용 분석
(1) 개설
나지 상태의 최유효이용 분석은 개량물이 있더라도 없는 것으로 간주하고 토지가치를 극대화하는 용도를 확인하는 작업으로서 이는 토지가치가 현재의 이용뿐만 아니라 잠재적인 이용을 반영한다는 사실을 나타낸다. 이는 다시 대상 토지가 수익성 부동산인가, 비수익성 부동산인가에 따라 분석 방법이 달라진다.
(2) 비수익성 부동산일 경우
먼저 대상부지를 개발할 것인가 또는 그대로 두어야 할 것인가를 결정할 필요가 있다. 아무런 개량물을 건립하지 않고 공지 상태로 두는 소극적 이용도 최유효이용이 될 수 있다. 일단 개량물 건립이 최유효이용에 해당한다면 어떠한 유형의 건물을 짓는 것이 가장 유리한 지를 결정해야 한다. 개발 후 시장가치에서 건축비용과 개발비용을 공제한 토지가치가 최고인 이용이 최유효이용이 된다.
(3) 수익성 부동산일 경우
수익성 부동산의 경우에는 예상수익을 기준으로 대상부동산의 가치를 추계할 수 있다. 직접환원법에 의해 산정한 후 개발비용을 공제하여토지가치를 구하는 방법과 토지 귀속 소득을 토지환원율로 환원하여 구하는 잔여환원법이 있다. 이 때, 각 용도 간 사업위험도의 차이가 있으므로 환원이율도 다를 수 있음에 유의하여야 한다.
2) 개량부동산이 있는 상태의 최유효이용 분석
(1) 개설
개량물이 있는 상태의 최유효이용 분석에서는 토지와 개량물이 결합해서 최고의 가치를 창출하는 이용을 최유효이용으로 판정한다. 현재 개량물이 최유효이용에 부합하지 않는 경우 그에 대한 치유 비용과 가치 손실의 자본적 지출에 대한 분석을 병행해야 한다. 즉 자본적 지출을 감안하여 전체 가치를 극대화하는 안을 선택하여야 한다.
(2) 자본비 지출이 필요 없을 경우
기존 부동산은 시장상황이 변동됨에 따라 아무런 자본비 지출을 투입하지 않고서도 다양한 형태로 운영할 수 있다. 이 경우에는 최고의 자본환원가치를 창출하는 이용이 최유효이용이 된다. 예를 들어 대학 근처에 단독주택을 소유하고 있는 사람은 학생들을 상대로 하숙방으로 이용하거나 자취방으로 빌려줄 수 있을 것이다. 이것은 두 이용에 대한 개량부동산의 가치를 비교함으로써 결정될 수 있다.
(3) 자본비 지출이 필요할 경우
용도전환을 위해서 개축이나 신축이 필요할 경우에는 추가적 비용을 투입해야 한다. 이 경우에는 자본환원가치에서 자본비 지출액(전환비용)을 공제한 개량부동산의 가치가 최고인 이용이 최유효이용이 된다. 예를 들어 어느 도시에 사무실 건물을 가지고 있는 소유자는 새로운 유사건물이 주변에 많이 들어서는 바람에 지난 2년 동안 상당히 높은 공실률을 경험하였다. 그래서 대상건물을 ① 현재 그대로 두는 방안 ② 사무실 건물을 개축하여 경쟁력을 높이는 방안 ③ 상가 건물로 용도를 전환하는 방안을 놓고 어느 것이 유리한 지를 분석해 보는 것이다.
4. 최유효이용에 관한 두 가지 분석 결과가 다른 경우
동일한 부동산이라고 하더라도 두 가지 최유효이용에 대한 분석 결과가 다르게 나타날 수 있다. 왜냐하면 개량부동산의 최유효이용 분석에는 기존 개량물의 철거비용, 신축비용, 건설기간 동안의 임료 손실 등이 포함되기 때문이다. 이는 곧 현재의 개량물이 토지의 최유효이용에는 부합하지 않지만 그렇다고 분석된 토지의 최유효이용으로의 전환이 곧 수익성을 극대화하지 못한다는 것을 의미한다. 이 때 현재의 이용은 중도적 이용으로서 당분간 지속될 것이다. 구체적으로 현재의 시장가치가 철거비 및 신축공사비를 고려한 잠재적 용도으 시장가치에서 전환비용을 공제한 값을 상회할 때까지 현재의 이용은 계속될 것이다.
5. 최유효이용분석 결과의 보고
1) 평가보고서에 기재
미국의 평가보고서는 대상부동산의 최유효이용 분석에 관한 사항이 반드시 포함된다. 따라서 평가사는 대상부동산에 대해서 나지로 간주했을 경우의 최유효이용 분석과 개량물이 있는 상태에서 최유효이용 분석 중의 하나를 평가보고서에 기재한다. 최고최선의 이용에 대한 분석 결과가 기존의 용도와 다를 경우, 평가사는 자신의 결론에 대한 추론과정을 평가보고서에 포함시켜야 한다.
2) 컨설팅보고서의 경우
최유효이용 분석은 대상부동산의 시장가치를 추계할 경우에도 요구되지만 특정 목적상 그것만이 별도로 요구되는 수도 있다. 예를 들어 최유효이용 분석 그 자체가 목적인 컨설팅보고서를 작성할 경우가 그것이다. 이 때에는 통상 두 가지 분석이 모두 요구되며 소득, 지출, 수익률 등에 대한 상세한 계산 및 추론 과정이 제시된다. 그리고 기존의 이용과는 다른 용도가 최유효이용일 경우에는 대안의 분석과정과 더불어 결론의 정당성을 보고서에 포함시켜야 한다.
Ⅵ. 최유효이용과 감정평가의 관련성
1. 개설
부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 하여 형성되는 것이므로 만약 최유효이용에 미치지 못하는 경우 그만큼 낮은 가치로 평가된다. 즉 최유효이용원칙은 감정평가의 가치 전제가 된다. 최유효이용의 감정평가 3방식도 매우 밀접하게 관련된다.
2. 감정평가 3방식과의 관계
1) 비교방식과의 관계
(1) 개별요인 비교
거래사례비교법은 수집된 거래사례를 사정보정 및 시점수정한 후에 지역요인과 개별요인을 비교하여 대상부동산의 비준가격을 구하는 방법이다. 이 때, 거래사례와 대상부동산과의 개별요인 비교는 획지의 이용상태에 대한 판정으로 선택된 사례와 대상부동산 간에 품등비교하여 분석하므로 최유효이용의 원칙은 거래사례비교법에 있어서 개별분석의 판단기준이 된다.
(2) 배분법 적용
배분법에 의한 토지의 사례비교법에 있어서 개별분석의 판단기준이 된다. 이 때 배분법에 의한 토지의 사례가격을 구하기 위한 토지, 건물의 사례는 부지가 최유효이용의 상태에 있는 것을 채용하여야 한다.
2) 원가방식과의 관계
(1) 재조달원가
재조달원가는 최유효이용의 상태를 기준으로 하며, 재조달원가를 간접법으로 구하는 경우의 개별요인 비교는 최유효이용의 상태를 기준으로만 한 비교이므로 원가법에 있어 최유효이용의 원칙은 밀접한 관련성을 갖는다.
(2) 감가수정
감가수정은 최유효이용 상태에서 대상물건이 미달할 경우 이루어지는 절차이다. 따라서 최유효이용에서 미달하는 만큼이 감가분이 된다.
3) 수익방식과의 관계
(1) 순수익
수익환원법은 대상부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 환원이율로 자본환원하여 대상부동산의 수익가격을 구하는 평가방법이다. 이 경우 대상물건을 통하여 일정기간 획득할 수익은 최유효이용을 전제로 하여 구해진다. 즉 합리적 또는 합법적 방법에 의한 최고, 최선의 사용방법을 기준으로 한 표준적인 수익이어야 한다. 또한 순수익을 간접법으로 구하는 경우 개별요인 비교는 최유효이용의 상태를 기준으로 한 비교이므로 수익환원법에 있어 최유효이용의 원칙은 밀접한 관련성을 갖는다.
(2) 토지잔여법
토지잔여법에 의한 토지의 순수익을 구하기 위한 건물 및 부지의 수익사례는 부지가 최유효이용의 상태에 있는 것을 채용하여야 한다.
3. 부동산가격 제원칙과의 관계
변동의 원칙과 예측의 원칙의 바탕이 되고, 내부적으로는 균형의 원칙, 수익체증, 체감의 법칙, 수익배분의 원칙, 기여의 원칙, 그리고 외부적으로는 적합의 원칙과 경쟁의 원칙이 주로 관련된다.
4. 가격형성요인과 최유효이용과의 관계
1) 지역분석
개개의 부동산의 최유효이용의 판정은 그 부동산이 속하는 지역의 표준적 이용을 기준으로 한다. 개개의 부동산은 어느 특정 지역의 구성분자로서 그 지역적 특성 제약 하에 있는 것이므로 지역적 특성을 구체적으로 나타내는 일반적, 표준적 사용을 지표로 하여 결정된다.
2) 표준적 이용과의 관계
표준적 이용은 그 지역의 지역특성에 의한 일반적, 평균적인 이용방식이다. 즉 인근지역에 속하는 개개의 부동산의 최유효이용을 집약 평균한 사용방법이라고 볼 수 있다. 따라서 최유효이용은 그 지역적 특성 제약하에 있어서의 개별적인 최고, 최선의 사용방법을 뜻하므로 이는 표준적인 사용을 기준으로 하여 결정된다.
3) 가격형성요인과의 관계
부동산의 가격은 그 부동산의 유용성, 상대적 희소성, 유효수요 등에 영향을 미치는 가격형성요인이 작용하여 상호 유기적으로 관련하여 형성된다. 부동산의 가격형성요인은 일반적 요인과 지역적 요인 및 개별적 요인으로 나누어지는 바, 개별적 요인의 분석과 판정은 대상부동산의 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 하여 결정되므로 최유효이용의 원칙은 부동산가격형성요인과도 관련된다.
Ⅶ. 최유효이용의 장애요인
1. 부동산 시장의 불안전성
1) 부동산 특성
부동산의 자연적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 인한 지역적 이동의 어려움과 고가성으로 인한 시장참여자의 제한, 개별성으로 인한 정보의 불완전성 등으로 완전경쟁이 제약되는 바, 이는 최유효이용을 방해하는 장애요인으로 작용한다.
2) 부동산시장의 불완전성 보완방법
부동산 시장의 불완전성은 장기적으로 어느 정도 치유가 가능하다. 즉 부동산 가격 공시제가 점차 발전하고 있고, 부동산 증권화를 통해 불특정 다수가 투자활동에 참여하고 있으며, 인터넷을 기반으로 하는 부동산 정보제공의 활성화, 실거래가격 신고제나 부동산 투자지수 공표 등으로 인하여 정보의 불완전성이 어느 정도까지는 해소가 되고 있다.
2. 정부의 행정적 규제
정부는 토지자원의 최적할당 및 공공복리 증진을 위하여 지역지구제나 건축 인허가권한을 행사하여 사유지의 최대수익 창출을 위한 최유효이용으로의 진입을 막거나 임대료 통제 등의 법적 규제를 통해 최유효이용으로 진입을 지연시키는 경우가 있다. 그러나 부동산 활동은 합법성을 전제로 하는 바 결국 합법적인 한도 내에서 사업자는 이윤을, 가계는 효용의 극대화를 추구하게 된다.