부동산 가격은 부동산 가격발생요인이 부동산 가격형성요인의 영향을 받아 형성된다. 따라서 부동산 가격발생요인에는 어떤 것이 있는지, 가격발생요인에 영향을 미치는 부동산 가격형성요인에는 어떤 요인들이 있는지 명확하게 파악하고 있어야 한다. 부동산 가격은 이러한 요인들의 상호 작용을 통해 형성되기 때문이다. 이 파트도 시장가치 파트와 함께 언제나 킬러파트다.
INDEX
- Ⅰ. 부동산 가격발생요인
- Ⅱ. 부동산 가격형성요인
- Ⅲ. 부동산가격의 형성과정(원리)
- Ⅳ. 검토
Ⅰ. 부동산 가격발생요인
1. 의의
부동산의 가격은 시장에서의 수요와 공급에 의해 발생하는데 수요를 결정하는 효용과 유효수요, 공급을 결정하는 상대적 희소성의 3자 상호작용에 의하여 발생하며 이 3요소를 부동산 가격발생요인이라고 한다.
2. 부동산의 효용
1) 개념
효용은 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력으로 부동산이 가치를 지니기 위해서는 먼저 효용을 지니고 있어야 한다. 부동산의 가격은 해당 부동산의 유용성의 크기에 의해 결정되며, 유용성은 유효수요와 함께 시장기능에서 수요의 기능을 수행한다.
2) 내용
(1) 수익성 또는 생산성
일반적으로 수익성이란 대상부동산을 통상 사용함으로써 얻을 수 있는 수익의 발생능력을 말하며 수익성을 발휘할 수 있는 부동산은 상업용과 공업용에 쓰이는 생산수단으로서의 부동산이다. 기업용 또는 임대용 부동산의 감정평가에 있어서 이 수익성이 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 지표가 된다. 즉 상업용 부동산의 수익성은 매상고에, 공업용 부동산의 수익성은 생산비 절감에 그리고 임대 부동산은 임대료에서 대상부동산의 최유효이용의 지표를 구한다.
(2) 쾌적성
부동산의 쾌적성이란 수익의 발생이 없는 주거용 부동산의 경우 그 부동산에 거주함으로써 느끼는 정신적 만족도를 의미한다. 즉 부동산을 가지고 살아감에 있어서 주거의 안정과 질서가 유지되어 느껴지는 편리와 쾌감을 판단하는 기준을 말한다. 수익의 발생이 없는 주거용 부동산의 감정평가에 있어서 우익을 전제로 한 최유효이용의 판정은 불합리하기 때문에 자연히 쾌적성이 최유효이용을 판정하는 기준이 되는 것이다.
3) 효용의 특징
부동산의 가격은 해당 부동산의 유용성의 크기에 의해 결정되며, 비용성, 시장성과 함께 감정평가 3방식의 이론상 근거가 되고 있다. 특히 부동산에 유용성이 강조되는 것은 토지에 있어서와 같이 재생산이 불가능하여 생산비의 법칙이 성립되지 않음으로서 가치의 기준은 자연히 유용성의 측면에서 이루어지기 때문이다.
4) 일반재화와의 비교
일반재화의 효용은 일회적이고 소멸하는 특성이 있으나 부동산은 다용도적이고 영속적인 효용을 제공한다. 또한 부동산은 개별성이 강한 바, 개별부동산마다 특징이 상이하여 효용측정이 곤란하며 동일한 부동산이라도 이용상태 및 외부환경 변화로 변동될 수 있다.
3. 상대적 희소성
1) 개념
상대적 희소성이란 인간의 욕망에 비해 충족수단이 양적으로 유한하고 부족한 상태를 의미한다. 이는 경제적 공급과 토지 수요에 영향을 주는 사회적, 경제적, 행정적 요인들에 의해 영향을 받는다. 즉 우리가 비록 부동산에 대하여 그 유용성을 인정한다 해도 공기나 물처럼 그 수량이 무한하여 아무런 대가없이 자유롭게 구입할 수 있는 것이라면 그 경제적 가치는 발생하지 않는다.
2) 내용
상대적 희소성의 원인이 되는 것은 물리적 측면과 경제적 측면에서 발생하는 바, 전자는 부동산의 자연적 특성인 부증성으로 인해 자연적, 물리적 측면에서 토지의 절대량이 부족한 것을 의미하며 후자는 개발제한구역의 지정 또는 건폐율의 인하 등 행정적 제요인에 의한 것과 인구의 증가 및 소득의 증대에 의한 토지에 대한 수요증가 등을 들 수 있다.
3) 상대적 희소성의 특징
부동산의 상대적 희소성이 클수록 부동산의 가격은 크게 나타난다. 자연적 특성에 의한 희소성의 개념, 사회적, 경제적 희소성의 개념, 행정적 규제에 따른 희소성의 개념 등을 들 수 있다. 부동산의 상대적 희소성은 시장기능에 있어서 공급의 기능을 수행한다.
4) 일반재화와의 비교
부동산은 자연적 특성인 부증성으로 인해 일반재화보다 희소성이 높으나 부동산의 인문적 특성에 의해 용도적 관점에서 대체성이 인정되고, 고정성에 의해 희소성의 문제가 국지적으로 다를 수 있다. 또한 부동산의 사회성, 공공성으로 인해 행정적 제도인 규제에 의해 많은 영향을 받는 바, 희소성의 완화 또는 강화가 가능하다.
4. 유효수요
1) 개념
유효수요란 구매의사와 지불능력을 갖춘 수요를 의미한다. 즉 가치에 대한 대가를 지불하고 구매할 수 있는 능력을 말한다. 구매력은 지역과 시기에 따라 변화하며, 사회전반의 임금, 관습, 가격수준에 영향을 받는다.
2) 내용
유효수요는 재화의 가치에 큰 영향을 미친다. 만약 유효수요가 전혀 없다면 비록 효용과 희소성은 있다고 하더라도 그 재화의 가치는 시장에서 형성되지 않는다. 가까운 예로 글로벌 금융 위기 때 미국의 주택 가격이 폭락했었는데, 이것은 주택의 효용이나 희소성이 그 이전보다 떨어졌기 때문이 아니라 유효수요가 크게 줄었기 때문이다.
3) 일반재화와의 비교
일반재화의 경우 사고 싶은 마음만 있으면 수요의 범주에 포함되나 부동산은 그 경제적 거래단위를 고려해야 할 만큼 크기 때문에 가처분소득이 있어야 수요의 범주에 들 수 있다. 또한 수요는 일반재화나 부동산을 이용한다는 것이며 이 때, 동산과 부동산의 이용결과의 양상이 동산은 이용과 소멸로 부동산은 이용과 투자로 나타나므로 부동산은 재투자가 가능한 이용으로 투자개념이 함축된 수요인 점에 차이가 있다.
5. 가격발생요인 간의 상호관련성
가격발생요인들은 상호 간에 밀접한 관련성이 있다. 이들의 상호작용은 수요와 공급의 원리라는 경제학의 기초 개념이 반영되어 있다. 시장의 수요와 공급이 상호 영향을 주듯이 가격발생요인도 주어진 상황에서 상호 영향을 미친다. 또한 가격발생요인 중 어느 한 요인의 변동은 필연적으로 가격에 반영된다. 예를 들어, 다른 요인이 일정할 경우 토양이 비옥해져서 농지의 효용이 늘어났다거나, 인구가 증가하여 토지의 희소성이 상대적으로 커졌다면 토지의 가치는 그만큼 증대될 것이다.
Ⅱ. 부동산 가격형성요인
1. 의의
부동산의 가격은 그 부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요 등 가격발생요인들의 상호 결합에 의해 형성된다. 부동산 가격형성요인이란 바로 가격발생요인에 영향을 주는 모든 요인을 가리킨다. 부동산감정평가를 할 때는 부동산의 가격형성요인을 시장참가자의 관점에서 명확히 파악하고 또 그 추이와 동향 및 관련된 모든 요인간의 상호관계를 충분히 분석하여 가격발생요인에 미치는 영향을 판정해야 한다. (감칙 제2조제4호 가치형성요인)
2. 부동산 가격형성요인의 특징
1) 상호 연관성
부동산가격을 형성하는 요인은 여러 가지가 있고 그 각자는 독립적으로 작용하는 것이 아니고 여러 요인의 상호작용에 의해 부동산가격이 결정되는 것으로 부동산 가격형성요인은 이와 같이 연관성을 갖는다.
2) 변동성
제요인 또한 그 요인을 이루는 각 사상의 변동에 따라서 부단히 변동하는 유동성의 특성을 가지기 때문에 부동산의 감정평가를 행함에 있어서 그 부동산가격에 영향을 주는 가격형성요인을 명확히 파악해야 한다. 또한 그 요인의 현상은 물론 과거의 추이 및 미래의 동향에 대한 동태적인 분석과 제 요인의 상호관련성을 충분히 분석, 판단, 예측할 필요가 있다.
3. 부동산 가격형성요인 분석의 필요성
부동산은 부동산만이 가지고 있는 재화적 특이성으로 인하여 일반적이고 시장적인 수용와 공급원칙이 적용되기 어렵기 때문에 부동산가격의 형성요인을 구분하여 파악하는 것은 가격의 예측과 감정평가를 위해서 반드시 필요한 것이다.
4. 일반요인
1) 의의
일반요인이란 대상물건이 속한 전체 사회에서 대상물건의 이용과 가격수준 형성에 전반적으로 영향을 미치는 요인을 말한다. 일반요인은 자연, 사회, 경제 및 행정요인이 있다.
2) 일반요인 분석의 중요성
일반요인의 분석은 추상적이고 형식적이어서 경시되는 경향이 있으나 지역분석에서 지역에 속하는 부동산의 표준적 이용 상황과 그 장래의 동향 분석, 판정 혹은 개별분석에서 대상부동산의 최유효이용 판정 시 그 기초로서 일반요인의 파악 및 분석 없이는 적정한 판단을 기대할 수 없다. 또한 감정평가방법의 적용에서도 일반요인의 고찰이 필요하며 최종적으로 감정평가액을 결정하기 위한 작업인 시산가액 조정 시 적절하게 분석되었는지 여부 등 이러한 경우에도 일반요인을 분석해야 한다. 즉, 일반요인 분석은 감정평가에서 중요한 의의를 갖고 있는 점을 이해해야 한다.
3) 일반요인 특징
일반요인의 작용은 반드시 일률적이 아니고 또 모든 종류의 부동산에 동질하게 작용하는 것도 아니다. 부동산은 각종 지역을 구성하고 이에 속하는 보통이나 일반요인은 이 같은 부동산이 구성하는 지역별로 각기 다른 영향을 주는 바 동종지역에는 동질적인 영향을 주는 지역적 지향성 또는 편향성을 띄고 있다. 또한 일반요인은 전국적 차원이나 광역지역에 영향을 미치는 요인으로 광범위성과 추상성의 특징을 갖는다.
4) 일반요인 내용
(1) 사회적 요인
① 의의
사회적 요인은 부동산의 가격에 영향을 미치는 사회적 현상을 말한다. 우리가 사회생활을 하는 곳에서 발생하는 사회사상은 각각 직접 또는 간접적으로 부동산의 가격을 좌우하는 사회요인으로서 취급할 수 있다.
② 내용
인구의 상태, 가족구성 및 가구 분리의 상태, 도시 형성 및 공공시설 등의 정비상태, 교육 및 사회복지 등의 수준, 부동산거래 및 사용, 수익 등의 관행, 건축양식 등과 그 상태, 정보화, 전산화 정비수준, 생활양식 등의 상태 등이 있다.
(2) 경제적 요인
① 의의
부동산도 하나의 경제재에 속한다. 그러므로 경제활동의 대상이 되고 독자적인 가격도 지니기 때문에 경제정세의 변화도 부동산의 가격과 경기에 큰 영향을 미치게 된다. 이를 부동산 가격형성요인 중 경제적 요인이라고 한다.
② 내용
저축, 소비, 투자 등의 수준 및 국제수지의 상태, 재정 및 금융 등의 상태, 물가, 임금, 고용 등의 상태, 조세부담의 상태, 기술혁신 및 산업구조 등의 상태, 교통체계의 상태, 국제화의 상태 등이 있다.
(3) 행정적 요인
① 의의
부동산가격형성의 사회적 모든 요인과 경제적 모든 요인은 주로 부동산활동 주체의 수익을 중심으로 본 경제적 측면의 요소들이다. 그러나 부동산은 사회성, 공공성이 강조되기 때문에 부동산의 이용과 가격형성에는 공익을 중심으로 하는 행정적 규제가 필요한 것으로 토지이용계획, 기타 각종 토지정책 등의 변화에 따라 가격에 영향을 미치게 되는 것이다. 이를 행정적 요인이라고 한다.
② 내용
토지이용계획 및 규제 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등의 규제상태, 택지 및 주택의 시책 상태, 부동산 세재 상태, 부동산 거래의 규제상태 등이 있다.
(4) 자연적 요인
① 의의
토지가 가지고 있는 본원적인 기능 즉, 건물 등을 적재하는 작용 및 농산물, 임산물을 생육하는 작용에 관계되는 요인이며 또한 토지의 가격에 영향을 주는 자연환경에 관계된 요인을 말한다.
② 내용
지질, 지반 등의 상태, 토양 및 토층 상태, 지세의 상태, 지리적 위치 관계, 기상 상태 등이 있다.
5. 지역요인
1) 의의
지역요인이란 일반요인의 상관결합에 의해 규모, 구성내용, 기능 등에 걸쳐 각 지역의 특성을 형성하고 그 지역에 속하는 부동산의 가격형성에 전반적인 영향을 주는 요인을 말한다.
2) 지역요인 분석의 중요성
평가활동은 일반요인보다 지역요인을 더 중요시 한다. 전국에 영향을 미치는 일반요인보다는 평가 대상 부동산이 속해 있는 지역 차원의 일반요인이 대상부동산의 가격에 더 직접적인 영향을 주기 때문이다. 또한 부동산 가격수준은 보통 지역요인의 분석으로 파악하는 것이 설득력 있고 효과적, 능률적이다. 이는 토지의 부동성에 근거하는 바 그 가격은 지역요인으로부터 구체적으로 영향을 받으며 어느 특정지역의 지가가 지역적으로 형성되는 것을 보아도 알 수 있다. 따라서 지역요인 분석 역시 감정평가에서 중요한 의의를 갖고 있는 점을 이해해야 한다.
3) 지역요인 특징
일반적 제요인은 전국에 걸쳐 동질적으로 작용하나, 지역요인은 대상지역의 자연조건과 상호작용하여 지역의 규모, 구성의 형태, 기능 등에 영향을 미쳐 그 지역특성을 형성하게 된다. 이 지역특성은 그 지역의 부동산 가격수준에 영향을 주는 요인으로 작용하게 되는 것이다.
4) 지역요인의 내용
(1) 주거지역
①일조, 온도, 풍향 등의 기상 상태 ② 지세, 조망, 경관 등의 자연환경의 양부 ③ 홍수, 산사태 등 재해 발생 위험성 ④ 세대의 수입수준 및 소득 분포 ⑤ 임대료 수준 및 공실률 ⑥ 획지의 면적과 배치 및 이용 상태 ⑦ 가로의 폭, 구조 상태 ⑧ 주택, 담, 가로 정돈 등 가구 정비 상태 ⑨ 상하수도, 가스, 전기 등 공급처리 시설 상태 ⑩ 상업시설의 배치상태
(2) 상업지역
① 상업시설 또는 업무시설의 종류, 규모 ② 상업 배후지 및 고객의 질과 양 ③ 고객과 종업원의 교통수단 상태 ④ 상품의 반입 및 반출의 편리성 ⑤ 가로의 회유성 및 상가의 배치 상태 ⑥ 영업의 종별 및 경쟁 상태 ⑦ 해당 지역 경영자의 창의력과 자금력 ⑧ 번성 및 쇠퇴의 정도 ⑨ 주차 시설의 정비 상태 ⑩ 행정상 규제 정보 ⑪ 정보통신기반의 정비 상태
(3) 공업지역
① 간선도로, 항만, 철도, 공항 등의 운송시설 정비 상태 ② 노동력 확보의 난이성 ③ 제품 판매시장 및 원료구입시장의 위치 관계 ④ 동력 자원 및 용배수의 비용 ⑤ 관련 사업과 위치 관계 ⑥ 수질오염, 대기오염 등의 공해발생 위험성 ⑦ 행상상 규제 정도 ⑧ 정보통신기반의 정비 상태
(4) 농업지역
① 일조, 온도, 습도 등의 기상 상태 ② 경사, 기복, 고저 등 지세 상태 ③ 토양 및 토층 상태 ④ 홍수, 산사태 등의 재해발생 위험성 ⑤ 수리 및 수질 상태 ⑥ 농로 등의 정비 상태 ⑦ 간선도로 접근 정도 ⑧ 소비지까지의 거리 및 수송시설상태 ⑨ 출하집하장 또는 산지시장과 위치 관계 ⑩ 행정상의 규제 정도
(5) 임지지역
① 일조, 온도, 습도 등의 기상 상태 ② 표고, 지세 등의 자연 상태 ③ 토양 및 토층 상태 ④ 임도의 정비 상태 ⑤ 행정상의 규제 정도
6. 개별요인
1) 의의
대상부동산의 개별적 특성이 가격형성에 영향을 미치는 모든 요인으로 이는 부동산의 가격을 개별화, 구체화하는 것이다. 개별요인은 크게 토지의 개별요인과 건물의 개별요인으로 구분하여 살펴볼 수 있다. 이에 속하는 제요인은 토지 용도 및 물건의 종류에 따라 각각 다양한 특성을 지닌다.
2) 개별요인 분석의 중요성
개별요인은 토지 용도 및 물건의 종류에 따라 각각 다양한 특성을 지니므로 부동산 가격에 대한 객관성과 전문성은 개별요인 분석을 통해 결정되는 바 그 중요성이 있다.
3) 개별요인 특징
개별요인은 가격의 형성을 다양하게 개별화하는 요인이 되기는 하나 일반적 제요인의 영향에 따라 형성되어 가격의 수준을 벗어나지 못하는 것이 원칙이다. 일반요인은 전국적으로 일률적인 것이 아니고 지역에 따라 다르게 작용되지만 같은 지역에는 같은 영향을 미친다는 국지성이 있다. 그러나 개별요인은 같은 일반요인의 영향 하에 있는 인근지역이라 할지라도 지역에 따라서는 그 개별요인에 따라 가격수준을 달리 한다.
4) 내용
(1) 토지의 개별요인
토지의 개별요인은 그 토지의 용도에 따라 여러 가지로 분류되어 그 용도에 의한 개별적 제요인이 형성되고 있다. 대표적인 토지의 개별요인으로 택지의 개별요인은 ① 위치, 지적, 지세, 지질, 지반 등 ② 전면넓이, 깊이 형상 등 ③ 일조, 통풍, 건습 등 ④ 고저, 각지, 접면가로와의 관계 ⑤ 전면 가로의 계통, 구조 등 ⑥ 공공시설이나 상업시설에의 접근성 정도 ⑦ 상,하수도 등 공급, 처리시설의 유무와 이용의 난이 정도 ⑧ 변전소, 오물처리장 등 위험 또는 혐오시설에의 접근성 정도 ⑨ 공, 사법상의 규제 및 제약 등이 있다.
(2) 건물의 개별요인
① 면적, 높이, 구조, 재질 등 ② 설계, 설비 등의 양부 ③ 시공의 질과 양 ④ 건물과 그 환경과의 적합상태 ⑤ 공, 사법상의 규제 및 제약 등
7. 소결
부동산의 가격형성요인을 분석할 때에는 장기적 배려와 부동산의 3대 측면에 입각한 복합 개념으로 접근하여야 한다. 즉 정확한 가격의 추계를 위해서는 가격형성요인에 대한 동태적인 연관 분석이 필요함에 유의한다.
Ⅲ. 부동산가격의 형성과정(원리)
1. 부동산가격의 형성원리 의의
부동산가격의 형성원리란 부동산의 지역성에 따른 그 지역의 가격수준과 개별성에 따른 구체적 가격으로 개별화, 구체화되어 가는 과정을 말한다. 부동산의 효용의 대체성에 따라 지역적으로 시장이 형성되는 바, 이는 지역 내 동질적인 부동산의 효용상황에서 수요와 공급이 이루어지고 지역의 가격수준이 결정됨을 의미한다. 일반재화는 시장에서 형성되는 가격수준을 개별 재화가 따르게 되지만, 부동산은 개별성, 고정성 등의 특성상 시장의 가격수준과 달리 형성되는 경우가 많다.
2. 가격수준의 형성
1) 부동산의 지역성
부동산은 다른 부동산과 함께 어느 지역을 구성하고 있으며 부동산은 그가 속한 지역의 구성분자로서 그 지역과 상호, 의존, 보완, 협동 또는 대체, 경쟁의 상호관계에 있다. 이들은 상호관계를 통하여 사회적, 경제적, 행정적 위치가 결정되는데 이를 부동산의 지역성이라고 한다.
2) 가격수준의 형성
일반적 요인은 부동산이 갖는 지역성과 상호작용하여 지역마다 다른 지역특성으로 나타난다. 그러나 일정 지역에서는 동질적인 특징이 나타나는데 이를 지역의 동질성이라고 한다. 이러한 동질적인 지역요인의 작용에 따라 다른 지역과 구별되는 지역특성을 가지고 지역시장에서 표준적 이용이 형성된다. 그리고 시장에서의 수요와 공급에 따라 표준적 이용에 부응하는 지역의 지가수준이 형성된다.
3. 구체적 가격형성
1) 부동산의 개별성
부동산의 개별성이란 동일한 복수의 부동산은 없다는 것으로 개별성은 부동산 가격형성요인이나 부동산가격 등을 개별화시킨다. 부동산의 개별성은 지역의 종별에 따라 부동산가격에 미치는 영향은 달라지나 대체로 지역의 표준적 이용과 가격수준을 전제하여 최유효이용이 결정되게 된다.
2) 구체적 가격의 형성
지역성에 따라 동질적인 이용끼리는 친화적이고 이질적 이용은 서로 기피하는 성향에 따라 지역의 표준적 이용이 최유효이용일 가능성이 많다. 다만 부동산은 토질, 형상, 크기, 접근성 등의 개별성에 따라 지역의 표준적 이용과 차이가 나는 개별적인 토지이용이 가능하며 이러한 최유효이용을 전제로 하여 개별가격이 형성된다.
Ⅳ. 검토
부동산은 일반재화와 같이 하나의 상품으로 가치를 가지려면 수요측면에서의 유용성과 유효수요, 공급측면에서 상대적 희소성을 모두 갖추어야 한다. 또한 가격발생요인을 따라서 가치를 지니고 있는 부동산은 모두 가격형성요인을 공통적으로 가지고 있다. 부동산가격은 부동산만의 고유한 특성에 의해 복잡하고 다양한 과정에 의해 결정되는 바, 일반인들의 가격판단이 어렵고 이에 따라 전문가의 가치지적의 필요성이 인정된다고 할 수 있다.