부동산의 특성은 답안 작성 시 정말 많이 가져다 쓰는 파트이다. 기본 중에 기본인 파트라고 할 수 있다. 따라서 부동산의 특성에 대한 부분은 명확하게 암기해두는 것이 바람직하다. 특히, 토지의 특성, 부동산의 지역성에 대해서는 더 명확하게 암기하자. 암기가 되어 있지 않으면 실전에서 시간을 세이브할 수 없다. 실전에서는 펜이 자주 멈칫하면 안된다. 머리속의 생각이 그대로 손으로 전달되어 답안지에 현출이 되어야 한다. 감정평가의 기초와 함께 생각해 보자.
INDEX
Ⅰ. 개설
부동산이라 함은 일반적으로 토지 및 그 정착물로서 크게 토지와 건물로 구별할 수 있지만 부동산의 특성은 주로 토지의 특성으로 대표된다. 감정평가사가 올바른 감정평가를 하려면 그 대상부동산의 본질과 가격원칙을 이해하고 그것이 어떤 경제적 가치에 영향을 주는가를 판단해야 할 것이다.
Ⅱ. 토지의 특성
1. 자연적 특성
1) 의의
토지의 자연적 특성은 부동산이 지니고 있는 물리적인 면에서의 가치가 일반경제재와는 본질적으로 성격을 달리하고 있는 것으로 본래부터 지니고 있는 특성이다. 자연적 특성은 물리적 특성이라고도 한다. 선천적으로 지니고 있는 토지 자체의 특성으로 비부동산과 구별되게 하는 특성을 말한다.
2) 고정성
(1) 의의
고정성 또는 부동성이란 토지의 위치는 인간의 힘으로 이동시킬 수 없다는 지리적 위치의 절대성을 의미한다. 이는 토지의 유동성을 지배하며 모든 부동산 문제를 발생시키는 가장 중요한 원인이 된다. 고정성으로 인해 발생하는 파생현상은 매우 광범위하다.
(2) 파생현상
① 가격의 형성이나 부동산의 거래활동 및 소유활동이 전국적이 아니라 국지화됨으로써 대상부동산과의 비교에서 지역요인을 상호 비교하게 된다. ② 위치상 동일한 부동산이 존재할 수 없으므로 표본추출이 불가능하고, 개별성이 강하게 되므로 개별요인 비교가 필요하게 된다. ③ 시장의 불완전성 및 추상성을 가져온다. ④ 부동산 활동의 정보 활동화를 가져온다. 고정성은 부동산의 지역성, 외부효과, 환경성 등을 갖게 하는 주요 원인이다. 즉 부동산의 가격은 주변환경과의 관계나 그 영향 속에서 변화하게 되므로 부동산 활동에 있어 다양한 정보가 필요하다는 것을 의미한다. ⑤ 부동산 활동의 임장활동화를 가져온다. 부동산의 거래, 이용, 관리, 평가 등에 있어서 직접 현장을 확인하고 대상부동산의 개별요인을 직접 확인하는 것이 필요하게 된다. ⑥ 부동산과 동산의 구별기준이 되며 권리의 공시방법상의 차이를 가져온다. 또한 부동산의 가격을 위치가격의 성질을 띠게 만든다.
3) 부증성
(1) 의의
부증성이란 토지는 자본이나 노동을 추가적으로 투입하더라도 그 절대량을 늘리는 것이 불가능하며 재생산 개념이 적용되지 않는 성질을 의미한다. 즉 생산비법칙이 원칙적으로 해당되지 않으며 공급의 증가를 전제로 하는 이론이 적용되지 않는다. 공유수면의 매립이나 택지의 조성 등을 통한 토지의 공급은 물리적 공급이라기보다는 토지 자원의 이용전환 측면에서 토지의 경제적 공급으로 파악하여야 한다.
(2) 파생현상
① 생산비의 법칙이 적용되지 않기 때문에 원칙적으로 감정평가에서 비용접근법을 적용할 수 없다. ② 공급능력한계로 공급자보다 수요자경쟁(입지경쟁)의 원인이 되며 부동산 시장을 일반경제재의 시장과 다른 양상의 경제이론을 도출하게 된다. ③ 토지공급의 희소성은 토지의 집약적 이용을 가져오며 독점소유욕을 발생시킨다. ④ 토지부족문제의 가장 큰 원인이 되어 지가상승의 근본원인이 된다. ⑤ 부동산의 사회성, 공공성이 강조되어 부동산정책이 요구되며 토지공개념의 도입근거가 된다.
4) 영속성
(1) 의의
영속성이란 부동산은 물리적 측면에서 보아 사용이나 시간의 경과 등에 의해 마모되거나 소멸되지 않는다는 것을 의미한다. 그러나 경제적 측면에서 볼 때 변화할 수 있는 양면성이 있으므로 유의하여야 한다.
(2) 파생현상
① 부동산 활동에 있어서 장기적인 배려가 요구된다. 또 이러한 장기적 배려로 인하여 공급이 비탄력적이 되며, 예측의 원칙이 성립되는 근거가 된다. ② 소유와 용익의 이익이 분리되어 가격과 임료로 나눌 수 있다. ③ 토지는 감가상각이 이루어지지 않으며, 재생산이론이 적용되지 않는다. ④ 투하자본회수에 어려움이 있지만 투자대상으로서의 안정성이 높다. 장래편익의 현재가치라는 부동산 가격의 본질은 영속성을 바탕으로 하며, 영속성으로 인한 부동산 문제의 비가역성으로 인하여 최유효이용이 필연적으로 요구된다.
5) 개별성
(1) 의의
개별성이란 비동질성 또는 비대체성이라고도 한다. 즉 물리적으로 동일한 복수의 토지는 존재하지 않는다는 특성을 말한다. 개별성은 물리적 측면에서의 비대체성을 의미하지만 관점을 달리하여 보면 용도가 같거나 유사한 토지는 수요의 측면에서 대체가 가능하다고 볼 수 있다. 따라서 토지는 물리적으로는 대체가 불가능하지만 용도면에서의 대체가능성은 있다고 할 수 있다.
(2) 파생현상
① 일물일가의 법칙이 적용되지 않아서 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만든다. ② 부동산가격형성을 개별화시키고 부동산 가격, 수익 등을 개별화, 구체화시켜 그 형성에 특별한 사정의 개입을 용이하게 한다. ③ 감정평가에서의 표준지의 선정을 어렵게 하고 부동산학에 적용되는 일반적인 원리나 이론의 도출을 어렵게 하여 가치판단기준의 객관화를 어렵게 만든다. ④ 부동산평가에서의 택지의 개별요인을 발생하게 하며 개별분석을 필요하게 한다.
2. 인문적 특성
1) 의의
토지의 특성 중 토지와 인간과의 관계에서 비롯되는 토지의 특성이며 인문적 특성은 후천적, 가변적, 신축적, 인위적 성질을 가지며 일반적으로 용도의 다양성, 병합 분할의 가능성, 사회적 경제적 행정적 위치의 가변성을 들 수 있다.
2) 용도의 다양성
(1) 의의
토지는 주택지, 상업지, 공업지, 농장, 목장 및 임야 등 여러 가지의 용도로 이용할 수 있다. 이와 같이 토지는 일반 재화와 달리 그 이용성이 다양하기 때문에 동일한 토지 위에 수 개의 용도가 경합하는 경우가 많을 뿐만 아니라 다른 용도로서의 전환도 가능하므로 최대수익을 창출할 수 있는 용도로 최유효이용을 모색하게 된다. 예를 들어 도시 근교에 위치한 농지나 임야를 택지로 용도 변경함으로써 가치를 높일 수 있다. 또한 주상복합 건물의 경우 1층은 상점으로 2층 이상은 주거용 등 복합적으로 이용하여 용도의 병합도 가능하다. 이러한 것은 부동산 용도의 다양성에 따라 최유효이용을 도모함으로써 부동산의 경제적 가치를 극대화하는 요인이 되는 것이다.
(2) 파생현상
① 용도의 다양성이 소유활동의 원칙과 결부되어 최유효이용의 판단의 근거와 적지론의 근거를 제공한다. ② 용도의 다양성이 경제적 측면과 결부되어 가격다원설의 근거가 된다. ③ 용도의 다양성이 시간성 그리고 소유활동의 원칙과 결부되어 창조적 이용, 이행과 전환의 근거가 된다.
3) 합볍 및 분할의 가능성
(1) 의의
합병 분할의 가능성이란 토지는 소유자 또는 이용자의 계획에 따라 분할 또는 분필될 수도 있고 필요에 따라 이를 다시 합병 또는 합필할 수도 있는 변동 가능성을 지난다는 인문적 특성을 의미한다. 이 같은 합병과 분할은 일정한 지적행정절차에 의한 지적공부상 정리를 요한다. 그리고 합병 분할의 가능성은 기여의 원칙, 한정가격 개념의 근거가 되기도 하며 최유효이용을 도모하는 효과적인 방법으로서 고려의 대상이 되기도 한다. 분할가능성이란 부동산의 경제적 특성으로 분류하기도 하는데 부동산 소유권은 여러 법적 권리의 묶음으로 구성된다는 특성이다. 즉 부동산의 여러 가지 법적 권리를 특정 목적에 따라 분할해서 거래할 수 있다는 것을 의미한다. 예를 들어 점유권, 사용권, 수익권, 처분권 등으로 구분되며, 소유권은 공중권, 지상권, 지하권으로 나누어지기도 한다.
(2) 파생현상
① 규모의 경제 개념 적용이 가능하며 병합, 분할에 의한 증가, 감가를 가져오고 한정가격을 성립하게 한다. ② 부동산 평가 시 균형의 원칙, 적합의 원칙, 기여의 원칙 적용을 가능하게 한다. ③ 용도의 다양성을 지원하는 기능을 갖는다
4) 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성
(1) 의의
토지는 물리적으로 볼 때 고정불변적이지만 사회적, 경제적, 행정적 위치에 따라 그 가치가 가변적이라는 의미이다. 사회적 위치의 변화란 주위 환경의 악화 또는 개선, 인구의 변동 등으로 인하여 부동산에 대한 수요가 변동하는 것을 말한다. 경제적 위치의 변화란 경제성장, 교통시설, 소득증감, 경기변동 등으로 인한 부동산의 수요 공급 상황 및 유용성이 변동되는 것을 말한다. 행정적 위치의 변화란 정부의 규제나 세재 부동산 정책 등에 대한 변동으로 인하여 부동산 확동이나 가격이 직, 간접적으로 영향을 받음으로써 부동산의 상대적 위치가 변화하는 것을 말한다.
(2) 파생현상
① 장기적 배려가 요구되며, 예측과 변동의 원칙의 성립근거가 된다. ② 감정평가시 기준시점의 확정과 시점수정의 필요성이 제기된다.
3. 경제적 특성
1) 의의
부동산의 인문적 특성은 이를 다시 세분하여 부동산의 경제적 측면에서 발견되는 여러 가지 특성으로 따로 분류할 수도 있다. 이를 부동산의 경제적 특성이라고 한다. 부동산의 경제적 특성은 자본주의 시장경제의 고도화에 따라 끊임없이 변화되는 속성을 지닌다. 이에는 희소성, 개량물의 토지효용가변성, 투자의 고정성, 위치 선호성, 내구성 등을 들 수 있다.
2) 희소성
희소성이란 부동산이 인간의 욕망에 비해 양적, 질적으로 부족한 상태를 말한다. 이는 부동산의 자연적 특성인 부증성 및 지리적 위치의 고정성에 기인한다. 희소성은 각종 토지 문제의 근원이 되고 있다. 이로 인하여 제한된 토지자원의 효율적 이용, 측 최유효이용이 강조된다. 희소성의 문제는 주로 토지에 대한 수요 초과로 인해 발생하므로 인구 집중화 억제 등 적절한 수요의 관리, 토지이용의 입체화 및 집약화 등을 통하여 토지이용의 효율을 증대하는 노력을 기울이게 된다.
3) 개량물의 토지효용가변성
개량물이란 인위적인 힘이 가미되어 토지 위나 토지에 연결 또는 설치됨으로써 토지의 효용을 변화시키는 것을 말한다. 토지는 지리적 위치의 고정성이 있어 인근지역의 사회적, 경제적, 행정적 요인의 영향을 받음과 동시에 해당 지역 개량물의 영향 또한 받는다. 즉, 교통시설, 공공기관, 병원 등 편의시설의 입지로 인하여 지가가 상승하기도 하고 위험시설이나 혐오시설 등으로 인하여 지가가 하락하기도 한다. 토지는 단독으로 수익을 창출하기도 하지만 인공적인 개량물로 인해 그 효용이 배가되기도 한다. 개량물은 토지와 적절한 균형을 이룰 때 효용이 증대되며 그렇지 않으면 건부감가의 원인이 되기도 하므로 부지와 개량물 간의 균형 및 조화에 유의하여야 한다. 개량물에는 ‘토지에 대한 정착물’과 ‘토지상의 정착물’, 두 가지 종류가 있다. 토지에 대한 정착물은 도로나 상하수도와 같이 그 가치가 토지에 화체되어 독립적인 평가의 대상이 되지 않는다. 그러나 토지상의 정착물은 건물이나 구축물과 같이 토지와는 별개로 평가의 대상이 된다.
4) 투자의 고정성
투자의 고정성이란 부동산에 대한 투하 자본의 회수나 수익의 발생이 장기에 걸쳐 이루어진다는 특성을 말한다. 최유효이용 상태로 전환시키는 데는 장기적 시간과 막대한 비용이 소요되며 이러한 투자의 고정성으로 인하여 경제적, 행정적 요인의 변동에 대하여 능동적이고도 단기적인 대처가 곤란하다는 단점이 있다. 그러나 최근 부동산의 유동화 및 증권화 수단의 발달에 따라 소규모 자본의 부동산 시장진입이 활성화되고 투자의 고성성이 다소 완화되는 경향이 있다.
5) 위치 선호성
위치의 선호성이란 입지선호라고도 하는데 사람들이 일정한 위치가 주요 시설과의 접근성이 경제적으로 높은 효용으로 유리하게 작용하기 때문에 특정한 위치를 선호하는 현상을 말한다. 즉 부동산은 용도적 관점에서 쾌적성, 수익성, 생산성이 입지선호의 주요 원인이 된다. 위치 선호성은 고정적인 것이 아니며 시간의 경과에 따라 변화하는 가변성을 지닌다. 예컨대 교통의 발달로 인해 도심의 주택보다 교외의 전원주택을 선호하는 사람이 늘어나는 경우를 들 수 있다. 이를 위치성으로 설명할 수도 있다. 부동산은 주변 토지이용 상황에 따라 영향을 받는다는 ‘지역성’과 유사한 개념이다. 지리적으로 결정되는 절대적 위치를 물리적 위치라고 하며, 주변의 토지 이용 상황에 따라 결정되는 상대적 위치를 경제적 위치라고 한다. 위치성에 가장 중요한 영향을 미치는 요인은 접근성이다. 일반적으로 주요시설과의 접근성이 좋을 때 인간이 느끼는 효용이 증대됨으로써 부동산의 가치가 상승하게 된다.
6) 내구성
내구성이란 부동산은 장기간에 걸쳐 효용을 제공한다는 특성이다. 이는 물리적 특성 중 영속성과 같은 개념이다. 다만 여기서는 특히 경제적 투자재로서 그 효익이 장기적으로 지속되는 특성을 강조한다. 따라서 생산자 입장에서 볼 때 부동산이란 투하자본 회수기간이 길다는 것을 의미하며 소비자 입장에서는 내구재의 소비행위에 맞추어 장기금융이 필요함을 의미한다. 한편 감정평가에서 볼 때 부동산의 가치는 장래 기대되는 수익이나 효용을 현재가치로 환원한 값이 된다는 예측의 원칙의 근거가 되는 특성이다.
Ⅲ. 건물의 특성
1. 건물의 개념
건축법상 “건축물”이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
2. 이동가능성
건물은 비이동성의 특징을 지니지만 최근 건축기술의 진보로 인하여 이동 가능한 주택이나 이축기술의 발달로 어느 정도는 이동가능성이 있다고 할 수 있다. 그러나 건물은 원칙적으로 비이동성의 특징을 지닌다.
3. 비영속성
건물은 재생산이 가능한 내구소비재로서 일정한 내용연수를 가진다. 물리적인 경제적 내용연수를 가지고 있으며 개축 및 대수선 등으로 수명을 연장하는 것이 가능하다. 즉 재건축이나 리모델링 등 개량행위를 통해 효용성을 높일 수 있고 면적도 늘릴 수 있으나 토지의 유한성에 따른 일정한 제약을 받게 된다.
4. 생산가능성
건물은 수요가 증가하면 생산이 가능하므로 공급을 증가시킬 수 있다. 다만 일반적으로 토지 위에 건물을 짓기 때문에 무한정으로 생산 가능한 것이 아니라 토지의 이용이 가능한 공간에서만 유한적으로 축조가 가능하다.
5. 동질성
건물은 인위적인 구조물이므로 토지와 같이 개별성이 강하지 않다. 아파트와 같이 동일한 구조를 갖고 같은 자재를 쓴 동종의 물건을 다량으로 생산할 수 있으므로 개별성이 없는 경우도 있다. 그러나 이것은 엄밀히 볼 때 건물만을 대상으로 하는 경우에만 가능한 것이며, 건물이 토지상의 부가물이라는 점을 감안하면 완전히 동질적이라고는 말할 수 없다.
6. 토지와의 관계
건물은 토지 위에 정착하여 축조되는 것이기 때문에 그 정착된 토지를 개별적으로 지배하는 특성, 즉 토지의 개별적 요인의 지배성을 가지고 있다. 예컨대 토지 위에 어떤 건물이 들어서 있는가에 따라 토지의 효용이나 가치가 결정되기도 한다. 또한 건물은 토지 위에 정착하여 축조되는 것이기 때문에 그 정착된 토지의 지배를 받기도 한다. 지역지구제의 실시 등이 대표적인 예이다. 따라서 건물은 토지를 지배하기도 하고 토지의 지배를 받기도 하는 특성을 지닌다고 할 수 있다.
Ⅳ. 부동산의 경제적 특성
1. 분할가능성
부동산 소유권은 내용적으로 여러 가지 법적 ‘귄리의 묶음’으로 되어 있다. 예를 들어 점유권, 사용권, 처분권 등이 그것이다. 또한 소유권은 공간적으로 공중권, 지표권, 지하권으로 나누어지기도 한다. 이 같은 여러 가지 권리는 경제적 가치가 인정되는 한 수요자가 투자자들의 특정 목적에 맞게 거래할 수 있다. 부동산의 이 같은 경제적 특성을 분할 가능성 또는 가분성이라고 한다.
2. 변용성
부동산은 여러 가지 용도로 사용될 수 있다. 동일한 부동산은 다양한 용도로 변형되어 사용될 수 있다. 이 같은 성격을 부동산의 변용성이라고 하며 특정용도로만 사용되도록 고안된 다른 재화에서는 쉽게 찾아볼 수 없는 부동산의 독특한 특성이다. 또한 이러한 부동산의 용도나 가치는 주변부동산과 서로 영향을 주고받는 상호의존적 관계에 있다. 따라서 변용성을 다른 말로 상호의존성이라고도 한다.
3. 위치성
위치성은 어떤 개별부지에 대한 특정 시간대의 특정한 토지이용과 전체도시환경과의 관계로 정의된다. 위치에는 지리적으로 결정되는 절대적 위치와 주변의 토지이용 상황에 따라 결정되는 상대적 위치가 있다. 절대적 위치는 물리적 위치라고 하고 상대적 위치는 경제적 위치라고 한다. 위치성이란 특정 부지의 토지이용이 상대적 위치에 따라 영향 받는 것을 말한다. 부동산의 위치성에 가장 중요한 영향을 미치는 것 중 하나는 접근성이다.
4. 내구성
재화는 효용의 지속 정도에 따라 비내구재와 내구재로 나눌 수 있다. 비내구재 또는 단용재란 효용이 단기간만 지속되는 것으로서 한 번 사용하면 효용이 없어지는 재화를 말한다. 한편 내구재란 효용이 장기간에 걸쳐 지속되는 것으로서 한 번 사용했다고 해서 그 효용이 없어지지 않는 재화를 말한다. 부동산은 대표적인 내구재이며 이러한 성격을 내구성이라고 한다.
Ⅴ. 부동산의 지역성
1. 지역성의 개념
부동산은 자연적, 인문적 조건의 전부 또는 일부를 같이 함으로써 다른 부동산과 함께 어느 지역을 구성하고 있으며, 부동산은 그가 속한 지역의 구성분자로서 그 지역과 상호, 의존, 보완, 협동, 대체, 경쟁의 상호관계에 있고 이런 상호관계 및 작용을 통하여 사회적, 경제적, 행정적 위치가 결정되는데 이를 부동산의 지역성이라고 한다.
2. 지역적 특성
부동산의 지역적 특성이란 다른 지역과의 차별성을 의미하는 데 부동산이 속한 지역에서는 규모, 구성의 내용, 기능에 따라서 여러 가지가 있고 그 지역적 특성도 다르다. 따라서 감정평가사가 감정평가를 행함에 있어서 대상부동산이 속한 지역, 지역적 특성, 그 특성이 부동산 가격형성에 전반적으로 어떤 영향을 미치는가를 판단하는 지역적 특성의 분석이 필요하다.
3. 지역의 변화
부동산이 속한 지역의 사회적, 경제적 위치는 항상 확대, 축소, 발전, 쇠퇴 등의 변화의 과정에 있다. 이에 따라 부동산의 가격도 항상 변화의 과정에 놓이게 되는 바 부동산의 지역성과 부동산 가격은 중요한 연관성을 지닌다.
4. 지역편향성
부동산의 일반적 요인은 전국적으로 동일한 영향을 미치는 것이 아니라 용도적 지역에 따른 지역 차원에서 동일지역에는 동질적인 영향을 다른 지역에는 그 지역대로 영향을 미치는데 이를 부동산의 지역편향성이라고 한다. 부동산은 지역성으로 인해 그 지역의 자연적 조건과 결합하여 지역요인을 이루고 각 지역의 규모, 구성 내용, 기능과 결합하여 지역적 특성을 형성하며 그에 의해 각기 다른 지역에 속하는 부동산의 가격형성에 전반적인 영향을 주기 때문이다.