부동산학의 기본이론 파트는 중요하지만, 부동산학 기초 파트처럼 쉽게 읽고, 대충 넘어가는 경우가 많다. (내 얘기임) 그러나 이 파트를 대충 뭉뚱그려서 알고 있으면, 답안 작성 시 시간을 세이브하기 힘들다. 서설, 결어, 그리고 본문 중간에 부동산학의 정의, 학문적 성격, 일반원칙 등의 내용은 기계적으로 막힘없이 써나가야 정작 문제의 핵심에 대해서 단 1분이라도 고민할 시간이 생긴다. 1분, 수험생들은 너무 잘 이해가 되겠지만, 정말 긴 시간이다. 1분 이라는 시간에 당락이 좌우된다. 정말이다. 이 1분을 벌기 위해서 기본이론 파트를 명확하게 알고 있어야 한다.
INDEX
Ⅰ. 부동산학의 정의
부동산학이란 여러 가지 부동산현상이나 부동산활동을 연구대상으로 하여 상호작용이나 인간생활에 미치는 영향을 분석하여 그 속에 내재되어 있는 일반적인 원리를 도출하는 것을 통상적으로 의미한다. 부동산학의 궁극적인 목적은 한정되어 있는 부동산이라는 자원의 효율적 이용과 형평성 있는 배분 등을 통하여 인간의 삶이 더 나아지게 하는 것에 있다. 부동산학은 학자에 따라 다양한 정의가 존재한다. ① (안정근)부동산학이란 토지와 토지상에 부착되어 있거나 연결되어 있는 여러 가지 항구적인 토지개량물에 관하여 그것과 관련된 직업적, 물적, 법적, 금융적 제측면을 기술하고 분석하는 학문연구의 한 분야 ② (이창석)부동산학이란 부동산현상의 정확한 인식을 기하고, 바람직한 부동산활동을 전개해가기 위해 부동산의 법률적, 경제적, 기술적 제반 측면을 기초로 하여 연구하는 종합응용과학 ③ (조주현)부동산학이란 부동산의 가치증진과 관련된 의사결절과정을 연구하기 위하여 부동산에 대해 법적, 경제적, 기술적 측면에서 시도하는 종합응용 사회과학
Ⅱ. 부동산학의 학문적 성격
1. 응용과학
부동산학은 부동산문제를 해결하기 위한 기술적인 실천방법을 제시하고 그 유용성을 검증할 수 있으며 다시 능률적인 부동산활동의 처방전을 제시하는 응용과학이면서 실천과학으로서의 성격을 가지고 있다.
2. 경험과학
부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과학이다. 경험과학은 사물의 인식보다는 현실의 사실을 설명하는 분야라고 할 수 있다. 우리가 경험한 부동산현상을 어떤 명제로 추출하여 이를 가설로 삼은 후, 경험과 이론으로 검증함으로써 그 사실을 설명하고 해석하여 이론을 구성하는 것이다.
3. 종합과학
부동산학의 연구대상은 부동산과 인간, 부동산, 부동산행위, 부동산활동, 부동산현상 등의 광범위한 분야에 걸쳐 있다. 이런 이론을 설명할 때, 경제학, 경영학, 법학, 행정학, 사회학, 심리학 등 다분야 학문의 지원을 받아야 하는 점에서 종합 학문적인 성격을 가지고 있다고 볼 수 있다. 부동산학이론을 설명하는데 종합식 접근방법이 대두된 것도 부동산문제 해결을 위한 시스템 사고방식이 이론 설명이나 문제해결에 적절했기 때문이다.
4. 규범과학
부동산학의 규범은 부동산 문제해결을 위한 규범이어야 한다. 부동산학 이론에는 실천분야도 있고 규범의 분야도 있다. 어떤 부동산현상을 보고 그 중 어떤 부동산행위가 사회에서 바람직한 것인가를 도출하고 판단할 수 있는 이론분야도 있다.
Ⅲ. 부동산학의 연구대상: 부동산현상과 부동산활동
1. 개설
부동산학의 연구대상은 부동산이다. 그러나 무생물로서의 부동산은 연구대상이 될 수 없고, 유기적인 변화를 일으키는 부동산이 연구대상이 된다. 따라서 부동산학의 연구대상은 ‘부동산현상’과 ‘부동산활동’으로 나누어 볼 수 있다.
2. 부동산현상
1) 의의
부동산현상이란 안간의 삶의 터로서 부동산으로부터 발생하는 다양한 법칙성을 말한다. 부동산현상은 인간의 부동산활동으로부터 발생하기도 하고 부동산의 본질로부터 오는 경우도 있다. 이러한 부동산현상에 대해 분류하는 것은 부동산현상에 대한 이론적 정립을 통해 부동산현상과 부동산활동을 보다 논리적으로 접근할 수 있게 하기 때문이다.
2) 부동산현상의 분류
(1) 기술적 현상
① 개념
부동산현상 가운데 주로 인위적인 물리력 등으로 이루어질 수 있는 제반 현상으로서 그 법칙성의 다양한 양상뿐만 아니라 기술혁신 등으로 인해 법칙성의 파괴, 새로운 운동현상의 창조 등 다양하게 존재한다.
① 내용
ⓐ 도시화: 도시화의 개념은 광의와 협의로 나누어 볼 수 있다. 광의적 개념은 근대 산업의 발전에 따라 농촌 지역이 도시 지역으로 발전된 것으로, 다양한 신도시를 개발하는 것을 예로 들 수 있다. 협의적 개념은 어떤 지역의 도시형태가 점차 커져가는 과정으로 볼 수 있다. 20세기 들어 산업화의 가속화로 먼저 생긴 도시가 고차 도시지역으로 발전하는 것을 의미한다.
ⓑ 인근지역의 성쇠: 생태학적 개념으로 파악할 때 어떤 인근지역은 번성하고 쇠락하는 과정을 겪는다. 인근지역이란 동질의 부동산으로 구성되는 일단의 지역으로 사회, 경제, 문리적 환경이 유사한 지역으로 유기체와 같이 일정한 성쇠현상을 나타내는 지역을 말한다. 변화과정은 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기 단계가 있다.
ⓒ 도시의 스프롤: 도시가 불규칙하게 확산되거나 개발되는 것을 스프롤 현상이라고 한다. 도시 자체가 바깥쪽으로 확대되는 것은 일반적이지만, 확대의 과정에서 무계획하게 된다거나 질서가 없이 확대되는 것을 의미한다. 선개발 후계획의 예로는 우리나라의 1990년대 준농림지역 개발을 들 수 있다.
(2) 경제적 현상
① 개념
부동산현상 가운데서 경제와 관련된 내용이 그 중심이 되고 있는 현상을 말하는데 주로 부동산의 가격과 관련되는 측면이다. 주로 토지 및 건물이 어떻게 생산, 재생되어 사람들에게 분배, 교환되는가와 밀접한 관련이 있다.
② 내용
ⓐ 부동산경기순환: 지역은 부동산의 수요와 공급이 일치하지 않아 가격이 등락하며 이로 인해 부동산경기라는 일정한 패턴의 부동산경기순환이라는 현상을 만들어 낸다. 부동산경기순환은 각 나라나 지역에 따라 또 시기에 따라 그 현상이 다르게 나타난다.
ⓑ 부동산투기: 부동산투기란 부동산의 수요가 많아 가격이 비정상적으로 폭등하여 부동산활동 주체의 심리를 불안하게 하여 사회적으로 문제가 되는 현상을 말한다. 토지나 주택 가격이 폭등하면 정부는 투기로 간주하여 가격을 규제하는데 이러한 규제나 혹은 경제상황의 악화로 폭등한 가격은 거품이 터지는 것처럼 원래 상태로 되돌아가는 성질이 있는데 이것을 거품현상이라고 한다.
ⓒ 주택여과와 슬럼: 지역이 쇠퇴하면서 가격이 낮아지면 원주민은 새로 개발되는 더 환경이 좋은 곳으로 이사하고 기존 주택은 구입 능력을 갖춘 다음 소비자가 구입하여 거주하게 된다. 이러한 과정이 반복되어 주택이 경제력이 낮은 층으로 이전되는 현상을 주택여과라고 한다. 또한 해당 지역이 쇠퇴하여 불량노후지역이 되면 빈민층이 사는 빈민가가 되기도 하는데, 이것을 슬럼현상이라고 한다.
(3) 법률적 현상
① 개념
부동산현상 중 제도적 측면과 관련된 내용으로 궁극적으로 토지 소유권을 중심으로 하는 법률적 현상을 주요 내용으로 한다.
② 내용
ⓐ 투기대책: 정부는 시장상황을 파악하여 투기라고 판단되면 대책을 강구하여 시장을 규제하고 가격을 안정시킨다. 투기지역을 고시하거나 주택의 전매제한, 양도세 중과 등을 예로 들 수 있다.
ⓑ 경기회복 대책: 부동산경기는 일반경기의 일부를 구성하면서 그 비중이 크기 때문에 정부는 부동산시장에 규제를 하던 것과는 반대로 시장을 회복시키려는 대책을 강구하게 된다. 주택 전매제한을 완화하거나 취득세, 등록세, 양도세 등의 부담을 덜어주거나 투기지역을 해제하여 거래를 촉진시키는 등의 경기를 회복시키는 대책을 내놓게 된다.
3. 부동산활동
1) 의의
부동산활동이란 부동산을 대상으로 전개하는 관리적 측면에서의 다양한 행위를 말하는데, 여기서의 부동산활동이란 인간이 부동산을 대상으로 하는 활동을 뜻하기 때문에 자연적 현상과는 구별된다. 부동산활동은 부동산학의 연구목적 및 연구범위 등을 제시하는 토대가 된다.
2) 부동산활동의 분류
(1) 소유활동
부동산 소유활동은 사용가치 측면으로 파악할 때의 활동이며 부동산학은 부동산 소유활동의 능률화를 위해 ‘최유효이용의 원칙’을 지도 원리로 삼고 있으며, 부동산 이용활동, 부동산 개발활동, 부동산 관리활동 등으로 구분한다. 소유활동주체는 정부기관, 개인, 기업이 될 수 있다.
(2) 거래활동
부동산 거래활동은 부동산을 주로 교환가치 측면으로 파악할 때의 활동이며 부동산거래활동의 능률화를 위해 ‘거래질서 확립의 원칙’을 지도원리로 삼고 있다. 취득, 처분, 임차활동, 감정평가활동, 상속, 증여 활동, 권리분석활동, 중개활동, 금융활동, 수급활동, 입지선정활동, 부동산업 경영활동, 부동산 측량 및 지적관리활동 등 다양한 부동산활동이 포함된다.
(3) 공익부동산활동
공익부동산활동은 정부에 의해 부동산활동을 규제, 조장하는 것을 말하며 국토 및 도시계획, 지가, 주택 대책, 부동산 거래질서 확립 대책 등이 있다.
3) 부동산활동의 속성
(1) 과학성과 기술성
부동산활동을 위한 체계화된 지식의 관점에서 과학성을, 그 지식을 실무활동에 응용하는 숙련, 기교의 관점에서 기술성을 갖는다. 즉, 부동산활동은 과학성 및 기술성의 양면성이 있다고 할 수 있다.
(2) 사회성과 공공성 및 사익성
부동산활동은 부동산의 사회성, 공공성으로 인해 사회성, 공공성이 특히 강조되는 반면, 사인의 재산권은 헌법(제23조제1항)에 의해 보장되는 것으로 사익 또한 보호되어야 하는 것이다. 그러나 오늘날에는 이 양 측면이 서로 침해를 일으키는 일이 종종 발생하는데 이 때 사회성, 공공성과 사익성의 조화문제가 중요시된다.
(3) 전문성
전문성이란 특정 대상에 대한 풍부한 지식 및 경험성을 말하는데, 부동산활동에는 높은 전문성이 요구된다. 전문성의 수준은 일반적으로 평가자의 수준에 따라 1차, 2차, 3차 수준으로 구분하고 있다.
(4) 윤리성
윤리란 인간이 사회생활을 함에 있어 지켜야 하는 마음속에 내재된 도덕적 규범으로서 부동산업은 전문 직업으로서의 그 직업이 다루는 부동산활동은 높은 사회성, 공공성이 강조되므로 당연히 직업윤리는 중요시 된다.
(5) 정보활동
부동산은 부동성이라는 자연적 특성으로 인해 부동산활동은 국지적으로 이루어지고 부동산현상의 주변에는 통제 불가능한 요인이 많기 때문에 부동산활동은 정보활동으로 볼 수 있다. 부동산활동은 정보의 효과적인 수집, 이용, 관리에 달려 있다고 할 만큼 정보활동은 매우 중요하다.
(6) 대인활동 및 대물활동
부동산활동은 부동산을 대상으로 직접, 간접으로 많은 사람들과 관계를 맺는 대인활동이자 대물활동이다.
(7) 임장활동
부동산활동을 효과적으로 행하기 위해서는 현장분석이 필수적이며 부동산을 공간으로 이해하고 그 공간을 대상으로 하여야 한다. 부동산의 특성 중 지리적 위치의 고정성으로 인하여 부동산활동 시 임장활동이 요구된다.
(8) 배려의 장기성
부동산활동은 일반 소비재를 대상으로 하는 활동과 달리 장기적인 관점에서 결정되고 실행된다. 따라서 단기적인 배려만을 필요로 하는 일반 경제활동과 달리 그 성격 및 행동과정에 큰 차이가 있으며 동시에 부동산활이 여러 가지 특징을 띠게 한다. 부동산이 갖는 영속성과 투자의 고정성이라는 특성에 근거한다.
(9) 공간활동
부동산학은 부동산을 3차원의 공간으로 이해하고 그 공간을 대상으로 부동산활동을 전개하는 것으로 이는 수평적 공간과 입체적 공간으로 구분하게 된다. 즉, 택지 등은 수평적 공간에 속하는 데 반해서 지하와 공중은 입체적 공간이다. 도시가 팽창하고 발전함에 따라 수평적 공간의 활동보다는 입체적 공간의 활동이 더 큰 비중을 차지하는 경우가 많다.
(10) 복합개념의 활동
부동산활동에 있어서 사고방식은 법, 제도적 측면, 경제적 측면, 기술적 측면을 함께 고려하는 복합개념을 토대로 한다.
Ⅳ. 부동산학의 일반원칙
1. 개설
부동산학이 추구하는 최고의 가치, 즉 이념은 ‘부동산과 인간과의 관계개선’이다. 이 때 부동산은 인간이 상대해야 할 인격주체로서 대상이 아니라 인간이 부동산을 매개로 인간 상호간의 관계를 개선하자는 이상 실현의 도구로서 자격이 있는 객체다. 이 가치를 실현하기 위해 우리가 부동산활동을 전개할 때나 이론을 개발할 때 지텨야 할 행동지침이 부동산학의 지도원리 또는 부동산학의 일반 원칙이다.
2. 능률성의 원칙
1) 의의
부동산학은 부동산활동의 능률화를 하나의 목표로 삼는다. 이 원칙을 능률성의 원칙이라고 하며 부동산활동 주체의 활동이 능률적으로 전개되어야 한다는 원칙이다. 이 때 부동산활동의 능률이란 같은 시간에 더 많은 성과를 내는 것을 의미한다.
2) 예
부동산을 평가할 때 선례자료를 축적해 놓았다가 활용하는 일, 공동중개기구에 물건을 등록해 놓고 활용하는 일은 업무의 능률을 높일 수 있다.
3) 검토
능률성의 원칙은 부동산 실무활동의 능률성, 부동산학 이론의 개발 및 그 전달과정의 능률성, 부동산학 이론의 개발과정에서 실무활동의 능률화에 대비하는 노력 등에 관한 것이다
3. 안전성의 원칙
1) 의의
부동산할동을 할 때는 활동에 대한 안전을 의식하여야 한다는 것이 안전성의 원칙이다. 부동산활동을 하는데 주위환경은 많은 위험을 내포하고 있기 때문이다. 안전성의 개념은 복합개념의 논리에 따라 경제면의 안전성, 법률면의 안전성, 기술면의 안정성을 모두 고려해야 한다.
2) 예
은행의 금융 대부 담당자가 담보 부동산의 권리확인에 많은 시간을 소모한다면 담보물의 안전성은 증대되지만 대출금 지급이 늦어져 업무에서 비능률이 발생한다. 부동산평가를 예로 들면 가격의 적정성이나 일련의 요인분석을 하는 데에는 경제면의 안전성이 중요하다.
3) 검토
부동산활동 시 부동산과 관련된 위험을 피하기 위해 시간과 금전을 투입한다. 따라서 안전성의 원칙은 능률성의 원칙과 상호 견제 관계에 있다. 즉, 능률성은 안전성을, 안전성은 능률성을 각각 저하시키는 요인이 될 수 있다. 또한 복합개념의 논리에 따라 경제면, 법률면, 기술면의 중요성은 분야에 따라 차이가 있을 수 있다.
4. 경제성의 원칙
1) 의의
경제성의 원칙은 부동산활동을 할 때 경제원칙을 강조하는 것이다. 부동산활동은 경제적 이익 및 합리성을 추구하려는 경향이 크다. 경제원칙이란 최소의 희생으로 최대의 효과를 올리는 것을 말한다.
2) 예
부동산경제론 측면에서 보존과 이용 및 개발 등의 관리가 강조되게 된다.
3) 검토
최소와 최대의 개념이 다소 애매한 경우도 있으나 희생이 일정하면 효과를 최대로, 효과가 일정하면 희생을 최소로, 희생도 효과도 잘 알 수 없으면 효과는 최대로, 희생은 최소로 각각 이해하고 활동의 목표로 삼는다. 이 경제성의 원칙은 부동산활동 전반에 걸친 합리적 선택의 원칙이라고도 할 수 있다.
5. 공정성의 원칙
1) 의의
공정성의 원칙은 부동산활동이 공정해야 한다는 원칙이다. 부동산활동이 사적 부동산활동이든 공적 부동산활동이든 인간과 부동산의 관계개선이라는 이념에 합치되려면 공정하게 이루어져야 한다.
2) 예
보상평가 금액을 높게 하면 국가예산이 낭비되고 낮게 하면 국민의 재산권을 침해할 수 있다. 따라서 공적 부동산활동이 불공정하면 부동산분배가 왜곡되고 정부와 국민 간에 갈등이 생기며 일체감 형성에 장애가 발생할 수 있다.
3) 검토
부동산은 사회성과 공공성이 큰 재화이기 때문에 그것을 대상으로 하는 활동은 높은 사회성과 공공성이 요구되며 특히 공적 부동산활동은 더 높은 공정성이 요구된다. 더욱이 현대 국가는 복지국가를 지향하고 있어 부동산은 적정하게 분배되어야 하고, 그것은 부동산활동을 공정하게 해야 달성될 수 있다. 사적 부동산활동도 공정성이 요구되지만 공적 부동산활동은 특히 더 공정성이 요구된다.
Ⅴ. 정리
부동산학은 종합응용과학이다. 이것을 쉽게 얘기하자면 답이 없다는 것과 같다. 어떻게 생각하고 판단하느냐에 따라서 달라질 수 있다는 얘기다. 때문에 학문적 깊이가 얕게 느껴질 수도 있다. 그래서 이런 부분을 대충 넘어가면 실제 답안 작성 시에 중언부언하게 된다. 부동산학의 정의도 제대로 쓰지 못하는 사람이 대부분이다. 많이 쓴다고 좋은 점수가 나오는 것이 절대 아니다. 출제자가 물어보는 것을 정확하게 답하는 능력이 합격의 지름길이다. 쓰는 사람이 무슨 말인지 모르고 쓰면 읽는 사람도 무슨 말인지 모른다. 때문에 답안 작성은 매우 정교하게 미리 준비가 되어 있어야 한다. 중언부언하는 것보다는 안쓰는 것이 낫다고 본다. 중언부언하지 않으려면 이런 총론파트의 기초를 잘 정리해두어야 한다. 여기에서 1~2분을 확보해야 한다.