(TIP) 감정평가의 업무영역은 중요하다. 내가 하는 업무의 영역도 모르고 일은 한다는 것은 말도 안되는 일이다. 너무나 당연한 일이다. 공부가 큰 틀에서는 재미가 있을 수 없다. 그래도 하는 이유는 이 일을 하고 싶기 때문이다. 그렇게 하고 싶은 일인데, 업무 영역 정도는 빠삭하게 알고 있어야 하는 것이 당연하지 않을까. 주위에서 감정평가사는 무슨 일을 하나요?라고 물어보면, 부동산 같은거 평가해요라는 대답은 적어도 하지 말자. 그런 대답은 병아리 감별사같은 건가요?라고 묻는 것과 같다. 감정평가사는 이러이러한 업무를 합니다라고 정확하게 설명하자. 나는 공부가 잘 안되거나 지칠 때는 이 파트를 본다. 내가 이런 일을 하기 위해서 지금 이 공부를 하고 있구나 라는 생각이 들면, 다시 기운이 난다. 감정평가는, 재미있는 일이다.
INDEX
Ⅰ. 서설
감정평가사는 고객에게 다양한 기능과 서비스를 제공한다. 부동산의 가치를 추계하는 일뿐만 아니라, 고객이 가지고 있는 문제에 대해 조언과 상담을 하여 부동산 활동 결정에 대한 근거를 제공하기도 한다. 이렇듯 감정평가는 고객으로부터 의뢰받는 평가문제에는 단순한 가치추계뿐만이 아니라 다양한 영역이 포함되어 있다. 부동산 평가는 가치추계, 시장지역에 대한 조사,연구, 자료의 수집과 분석, 적절한 분석기법의 적용, 평가문제에 대한 해결책 모색 등 여러 가지 영역을 포함하는 전문가의 활동 영역이다. 이러한 측면에서 평가실무는 크게 ① 가치추계업무 ② 평가컨설팅 ③ 평가검토로 나눌 수 있다.
Ⅱ. 가치추계업무
1. 의의
가치추계업무란 대상부동산에 결부된 다양한 권익의 가치를 추계하는 것을 의미한다. 기준가치인 시장가치뿐만 아니라 과세가치, 담보가치, 보상가치, 보상가치 등 평가 목적에 따른 다양한 형태의 가치가 포함된다. 또한 평가사는 공중권, 지하권, 광물권, 지역권, 임대권, 용수권 등 소유권의 일부를 구성하는 부분적 권익의 가치도 평가한다. 그러나 이러한 다양한 가치 중에서 가장 중요한 것은 기준가치인 시장가치의 평가라고 할 수 있다.
2. 사장가치 추계의 중요성
부동산과 관련된 다양한 가치는 대부분 시장가치와 직접적으로 관련되어 있다. 따라서 가치추계업무에 있어서는 어떠한 경우에나 시장가치의 추계가 중심이 된다. 시장가치 추계는 평가사의 가장 중요한 업무로서 실제로 평가사들은 대부분의 시간을 시장가치의 추계를 산정하는 데 할당하고 있다. (시장가치와 시장가치 외의 가치, 가치다원론에 입각한 다양한 가치에 대한 파트는 따로 정리)
Ⅲ. 평가컨설팅 (비가치추계)
1. 의의
평가컨설팅이란 부동산를 둘러싼 각종 문제를 해결하기 위해 자료를 분석하고 추천안이나 의견을 제안하는 행위나 과정으로 정의할 수 있다. 평가사가 제시하는 가치에 대한 의견은 평가컨설팅에 있어서 중요한 구성부분 중 하나가 된다. 오늘날 평가사들은 가치추계뿐만 아니라 그 외의 다양한 업무를 취급하고 있다. 가치추계 외에 평가사들이 행하는 업무로는 부동산의 수요와 공급분석, 토지의 활용성 연구, 최유효이용 분석, 시장분석, 개발사업의 타당성 분석, 투자결정에 대한 상담과 자문 등이 있다.
2. 최유효이용 분석
1) 의의
최유효이용 분석은 토지의 잠재적 용도들의 수익성을 비교 분석하여 최대의 수익을 창출할 수 있는 용도를 찾아내는 작업이라고 할 수 있다. 부동산 평가에서 최유효이용을 분석하는 목적은 평가대상 부동산의 잠재된 최고 가치를 찾기 위해서 시행하는 것이다. 또한 평가대상 부동산의 최유효이용 가치를 확인하여 현재의 이용 상황과 비교함으로써 평가되는 부동산 가격의 정당성과 객관성을 확보하기 위해 최유효이용 분석을 시행한다. 따라서 최유효이용 분석은 부동산의 물리적 사용가능성, 법률적 허용성, 경제적 타당성 분석을 통해 최대 생산성을 분석하는 것이라고 할 수 있다.
2) 최유효이용에 대한 컨설팅
부동산 감정평가는 최유효이용에 대한 판정과 가치를 판단함으로써 업무가 종료된다. 그러나 최유효이용에 대한 컨설팅은 부동산의 이용방법과 건물의 철거 또는 증,개축 후의 수지변화 분석 및 이용에 예상되는 최선의 사용방법까지 해당 부동산에 대한 종합적 투자효과 분석을 시행하는 것이다. 또한 타당성 분석과 비교 시 타당성 분석의 목적은 투자와 개발 사업의 적합성을 검증하는 것이지만 최유효이용 분석의 목적은 부동산 자체의 최대 생산성을 검증하기 위해서 시행되는 것으로 차이가 있다.
3. 타당성 분석
1) 의의
타당성 분석은 특정한 부동산 프로젝트가 투자자의 목표를 충족시킬 가능성을 분석하고 연구하는 것이라고 할 수 있다. 타당성 분석은 법적, 물리적, 재정적 측면에서 투자 실행의 가능성을 판단하는 것으로 부동산 투자와 개발에 선행하여 대상 사업의 기대 수익이 투자자의 의도와 요구 수익과 부합하느냐를 확인하고 검증하기 위해서 시행된다.
2) 최유효이용 분석과 비교
타당성 분석은 부동산의 최유효이용과 상호 관련성이 있으나 최유효이용의 판정과 타당성 분석에 사용되는 자료는 동일한 자료를 사용하는 것이 아니다. 타당성 분석과 최유효이용의 목적이 서로 다를 수 있으므로 사용되는 자료가 다른 것은 당연하다. 타당성 분석은 최신의 부동산 개발 사업에 대한 실행가능성을 판단하기 위한 것이며, 최유효이용 판정은 부동산이 가지고 있는 최고의 가치를 실현하기 위한 사용방법에 관한 문제를 연구한느 것이므로 부동산의 최대 생산성을 목표로 분석되고 판단하는 목적은 동일하다고 할 수 있으나 양자가 지향하는 방향은 서로 다룰 수도 있다. 결국 타당성 분석은 부동산 투자와 개발 사업에 대하여 최대 수익의 실현 가능성을 검증하고 확인하는 작업이며 개별 사업에 대한 손익을 분석하는 과정이라고 할 수 있다.
4. 투자분석
1) 의의
투자분석은 투자사업의 타당성 분석과 함께 수익성 분석을 시행하는 것이다. 부동산 투자사업의 수지 분석은 사업 내의 현금흐름을 분석하는 것이며, 투입비용과 창출되는 수익과의 관계를 분석하는 것이다. 투자분석은 대상 사업의 순현재가치를 확인하기 위해서 시해하며 또한 투자 사업의 내부수익률을 분석하기 위해서도 시행한다.
2) 투자분석의 내용
부동산 투자분석 컨설팅은 특정한 투자 대상 부동산에 대하여 투자 가치와 장래 수익을 예측하여 투자 수익을 산정하기 위한 방법으로 이용되고 있다. 일반적으로 비용편입분석과 현금흐름분석이 투자분석 컨설팅의 주요 내용이다. 투자분석은 부동산 시장조사와 경제기반 및 지역의 구성과 변화 등을 종합적으로 분석하여 투자분석에 반영하여야 한다.
5. 시장분석
1) 의의
부동산 시장분석은 특정한 종류의 부동산에 대하여 시장의 조건을 분석하는 것이며 지역성이 강한 부동산의 특성을 고려하여 지역적인 시장에서 부동산의 수요와 경쟁적인 공급 상황을 분석하는 것이라고 할 수 있다. 부동산 시장분석은 감정평가가격을 도출하기 위해서도 필요하지만 부동산의 공급자와 수요자 모두에게 필요하다.
2) 시장분석의 내용
부동산 시장분석은 부동산 시장 참여자 모두에게 필수적으로 요구된다. 부동산 시장분석은 부동산 경제 분석의 기초가 된다. 시장분석은 경제기반분석과 시장조사 및 시장성조사를 포함아며 경우에 따라서는 특정 부동산에 대한 투자분석과 타당성분석까지 포함하기도 한다. (※시장분석에 대한 부분은 경저를 활용하여 보강하자)
Ⅳ. 평가검토
1. 의의
평가검토란 다른 평가사가 행한 작업에 대하여 의견을 개진하거나 교환하는 행위 또는 과정으로 정의할 수 있다. 또한, 감정평가서가 특정한 요구사항이나 지침에 부합되고 합리적이고 일관성이 있으며 수학적으로도 정확한 지를 확인하기 위하여 완성된 감정평가서를 분석하는 것을 의미한다. 평가검토의 내용과 유형은 검토목적, 검토평가사의 숙련도, 의뢰인의 특수한 필요성 등에 따라 다양하게 나타난다.
2. 평가검토의 중요성
감정평가는 부동산 전문가인 감정평가사에 의해 행해지는 부동산 활동으로 정책적, 사회적, 구체적 기능을 담당한다. 감정평가의 결과로서 평가주체는 감정평가서를 의뢰인에게 제시하는데 감정평가서의 정확성과 논리적인 합리성을 검토하고 도덕적 위험의 예방을 위해서 검토절차를 거치게 된다. 이러한 평가검토는 미국에서는 이미 일반화되어 있으나 우리나라의 경우 아직은 도입 초기 수준에 머무르고 있다.(※평가검토와 평가심사에 비교 분석에 대한 것은 따로 정리하자)
3. 평가검토의 목적
1) 일관성과 정확성 제고
검토평가사는 평가방법이나 기법들이 해당 평가에 적절한 지를 판단하고 평가서 내용의 논리적인 일관성과 수학적인 정확성을 확인하여야 한다. 즉, 감정평가서의 합리성을 검증하여 평가의뢰자에게 좀 더 신뢰성 높은 보고서를 제공하는데 그 목적이 있다.
2) 의사결정의 근거 제시
감정평가서는 평가의뢰인의 부동산에 관한 의사결정 시 중요한 판단의 근거로 작용한다. 그렇기 때문에 평가검토는 감정평가서가 모든 관련 있는 경제지표와 비교요소들은 고려하고 있는 지, 사용된 평가기법은 해당 평가에 적합한 지를 판단한다. 이러한 평가검토과정을 거친 평가서들을 바탕으로 평가의뢰인은 보다 확실하며 정확한 의사 결정을 할 수 있다.
3) 대출기관의 위험관리 강화
검토평가사는 평가사에 제시되어 있는 시장상황 및 시장의 변화추이를 확인하고, 민감도 분석 등을 통하여 의사결정에 수반되는 위험의 정도를 평가하기도 한다. 별도의 투자위험에 대한 관리기관이 없는 대출기관의 경우 평가서에 제시되어 있는 내용을 바탕으로 하여 검토평가사가 위험 평가 및 관리를 대신하게 된다.
4) 감정평가의 질적 발전 도모
평가검토를 시행함으로써 좀 더 수준 있는 평가서의 작성이 가능해진다. 또한 검토평가가 행해지기 전보다 신뢰성을 높인 평가서를 제공함으로써 사회적으로도 감정평가사에 대한 일반의 신뢰나 위상이 높아질 수 있다. 결국 이러한 평가검토는 평가사의 전문성을 향상시킬 수 있으며 평가업 자체의 발전을 도모하는 역할을 담당하게 되는 것이다.
4. 평가검토의 종류
평가검토의 유형은 ① 현장검토 ② 탁상검토 ③ 총괄검토로 나눌 수 있다. 현장검토는 실제 현장 조사를 통하여 행하여지는 검토 평가를 말한다. 탁상검토는 실제 현장 조사 확인 과정을 거치지 않고 사무실 내에서 행해지는 서류 검토를 의미한다. 총괄검토는 독립적인 입장의 감정평가사가 원감정평가사와 동등한 자격을 갖추고 자료룰 수집하여 대상부동산의 감정평가절차와 평가논리가 감정평가 실무기준을 따르고 있는 지 검토하는 것을 의미한다.
5. 평가자와 검토자와의 관계
1) 감정평가사의 역할
감정평가사는 자신이 산정한 가치에 대해서 책임을 져야 한다. 그러므로 감정평가서를 평가의뢰인에게 제출한 후에는 평가에 사용한 사례, 감정평가상 논리, 가치추론과정에 대한 의뢰인의 질문에 대하여 설실하게 답변을 하여야 하는 의무가 있다. 평가사는 제3자적인 중립적 위치에서 독립적으로 대상부동산의 가치를 평가할 윤리적 책임을 가지고 있다.
2) 검토평가사의 역할
전문적인 검토평가사가 되기 위해서는 교육, 훈련, 경험 등 다양한 요건을 충족해야 한다. 미국의 경우 USPAP의 기준에 의해서 높은 수준의 능력을 규정하고 있다. 검토평가사들은 일반적으로 평가자들에 비해 동등 이상의 지식과 경험을 보유하고 있어야 한다. 일반평가사들과 마찬가지고 자신의 검토결정에 대해 책임을 져야 하며, 검토평가사들 역시 제3자의 중립적인 위치에서 공정하고 객관적으로 검토업무를 수행해야 한다. 그리고 다른 사람들의 의견을 기꺼이 수용할 수 있는 열린 마음을 가지고 있어야 하며, 뛰어난 분석력과 성숙한 판단력을 함께 가지고 있어야 한다.
6. 평가검토의 한계
검토평가사는 어떤 경우에도 다른 사람이 수행한 평가를 허락없이 변경해서는 안된다. 경미한 잘못이나 기타 명백한 오류에 대한 수정은 검토평가사가 할 수 있으나, 이런 경우에도 검토평가사는 평가자와 함께 확인 후 검증을 거쳐 수정을 해야 한다. 또한 검토평가사는 대상부동산에 대해 제2의 가치의견을 제공해서는 안되며, 일반적으로 제공을 요청받지도 않는다. 만약 검토자가 자신의 판단에 근거해서 평가보고서의 분석이나 결론과는 다른 대안적 의견을 제시했다면, 그는 검토자가 아니라 평가자로서의 역할을 수행한 것으로 간주되기때문에 특히 주의하여야 한다.
7. 평가검토 시 유의사항
1) 보고서 전체를 대상
평가검토는 보고서 전체를 대상으로 해야 한다. 일부만을 대상으로 하는 것이 아님에 유의해야 한다. 전체를 대상으로 하지 않은 제한적 검토는 적합한 검토평가로서 인정받지 못한다. 평가보고서의 일부만을 분석하였을 때는 다른 부분은 검토되지 않았다는 사실을 정확하게 적시하여야 한다.
2) 공정하고 객관적인 분석
검토평가사의 업무는 평가보고서의 추론 과정과 논리를 공정하고 객관적으로 분석하는 데 있다. 만약 평가검토가 뚜렷한 근거도 없이 불공정하고 주관적으로 행해진다면 이것은 원감정사에게 심각한 위해를 가할 수 있기 때문에 유의하여야 한다.
8. 소결
현재 우리나라의 경우 감정평가사가 행한 평가보고서는 아무런 검토를 받지 않거나 대부분 담당자나 수용기관에 의해 형식적으로 진행되고 있다. 현재 평가과정은 점점 더 복잡해지고 평가 용어나 기법들도 점점 난해해지고 있다. 이에 따라 전문가에 의한 평가검토의 필요성도 더욱 증대되고 있으며 각종 관계 기관에서도 공익보호 차원에서 평가보고서를 보다 세밀하게 검토할 것을 요구하고 있다. 이와 같은 사회적 변화는 자격 있는 검토평가사의 양성, 적절한 검토절차의 정립, 공식적인 평가관리규정의 제정 필요성을 제기시키고 있다.
Ⅴ. 검토
부동산평가 업무에는 가치추계, 평가컨설팅, 평가검토가 있다. 평가사들은 부동산 전문가로서 활동하기 위해서는 평가 이론과 기법뿐만 아니라 새롭게 개발된 이론과 분석 방법에 대해서도 정확하게 파악하고 있어야 한다. 대체적으로 컨설팅업무는 가치추계업무보다 더 높은 수준의 지식과 경험이 요구된다.