(TIP) 이 파트 역시 감정평가의 총론에 해당하는 부분이다. 감정평가의 분류 목적, 감정평가를 어떠한 기준으로 분류할 수 있는 지에 대해서 정리하자. 이 파트 역시 감정평가의 기초 파트와 마찬가지로 메인 답안을 구성할 일은 크게 없겠지만, 서설과 결어 부분, 그리고 본론에서도 글과 글을 이어주는 역할을 할 수 있는 파트이므로, 쉽게 읽고 쉽게 지나치지 말고, 이런 문제가 나오면 여기에 써야겠다 라는 마인드로 접근하자. 사실, 이런 파트가 잘 읽히지가 않아 그냥 넘어가는 사태가 많다. (정리하는 이의 이야기임)
INDEX
Ⅰ. 감정평가의 분류 목적
1. 이론 구성 및 제도에 대한 지침 제공
부동산 감정평가를 체계적으로 분류함으로써 이론 구성에 대한 지침을 제공하여 감정평가활동의 목표를 명확하게 하여 감정평가방법의 체계화에 기여한다. 또한 감정평가제도에 대한 지침으로써 정부가 감정평가제도를 수립, 개선, 발전시키는데 유익한 지침이 된다.
2. 감정평가활동의 능률화 및 대상 부동산의 확정
감정평가의 체계적인 분류가 이루어지면 감정평가활동을 효율적으로 진행할 수 있게 된다. 또한 대상 부동산의 확정 시 감정평가의 조건, 목적 등이 명백해야 하는 바, 이러한 감정평가의 조건, 목적 등을 확정할 때 감정평가의 체계적인 분류가 선행되어야 한다.
Ⅱ. 감정평가의 분류 (수,제,술,법)
1. 평가수준상의 분류
평가수준상의 분류는 크게 1차, 2차, 3차로 분류할 수 있다. 제1차 수준의 감정평가는 소유자, 이용자, 매도자, 매수자 등 비전문가인 일반인이 행하는 평가활동을 의미한다. 제2차 수준의 감정평가는 부동산중개사, 관리사, 개발업자, 은행원, 관련 공무원 등 부동산에 대해 어느 정도의 전문 지식은 있으나 평가사가 아닌 사람이 행하는 평가활동을 의미한다.제3차 수준의 감정평가는 전문적인 공인 자격증을 가지고 있는 감정평가사가 행하는 감정평가활동을 의미한다.
2. 제도상의 분류
1) 평가주체에 따른 분류
평가주체에 따른 분류는 공적평가와 공인평가로 나눌 수 있다. 공적평가는 공공기관이 부동산평가의 주체가 되어 행하는 평가를 의미한다. 공인평가는 현재 우리나라가 채택하고 있는 것으로 우리나라, 미국, 일본처럼 국가 또는 평가협회로부터 일정한 자격을 부여받은 개인이 평가의 주체가 되어 행하는 평가를 의미한다.
2) 감정평가의 강제성 여부에 따른 분류
강제성 여부에 따른 분류는 평가가 필수적인가 임의적인가에 의해 분류된다. 필수적 평가란 일정한 사유가 발생하면 이해관계자는 관계 법령에 의해 의무적으로 평가법인이나 평가사무소의 평가를 받아야하는 것을 의미한다. 우리나라의 경우, 협의매수나 강제매수, 법원경매, 조세부과, 공지시가 평가 시에 필수적으로 감정평가를 받아야한다. 임의적 평가는 부동산의 매매나 투자 결정 시, 이해관계자의 자유의사에 의해 평가를 받는 것을 말한다.
3) 관계 법령 규정 여부에 따른 분류
감정평가를 법정 평가와 비법정 평가로 나눌 수도 있다. 시장가치를 평가할 경우, 평가사는 평가이론과 평가상황에 따라 대상부동산에 가장 적합한 방법을 선정하여 평가를 하고, 시산가액을 적절하게 조정하여 최종적인 가치를 추계하여 결정한다. 그러나 공공용지의 취득, 손실보상금의 평가, 공시지가의 평가 등의 경우에는 평가사는 관계 법령이 정하는 방법에 따라 대상부동산의 가치를 평가하고 가액을 산정해야 한다.
4) 평가주체 수에 따른 분류
평가에 참가하는 평가자의 수에 따라 단독평가와 다수평가로 나눌 수 있다. 단독평가는 평가주체가 한 사람의 경우의 평가를 말한다. 평가에 참여하는 사람이 여러 명인 경우 다수평가라고 할 수 있는데, 다수평가는 합의제평가라고도 한다. 단독평가는 신속하고 경제적이라는 장점이 있으나, 평가사의 주관이 개입 시 객관성이 결여된다는 단점이 있다. 다수평가는 여러 평가사가 참여하는 만큼 주관이 개입될 가능성을 배제하여 평가에 있어 객관성을 확보할 수 있다는 장점이 있으나 신속하지 못하며 비용이 많이 든다는 단점이 있다.
3. 업무기술상의 분류
1) 평가사의 소속 여부에 따른 분류
소속 여부에 따른 분류는 참모평가와 수시평가로 나누어 볼 수 있다. 참모평가란 평가사가 독립된 평가활동을 하여 대중에게 서비스를 제공하는 것이 아니라 주로 고용주 또는 고용기관의 업무를 위하여 행하는 평가를 의미한다. 수시평가란 부동산의 평가를 전업으로 삼진 않지만 특별히 고도의 전문지식이 필요한 경우 각 분야의 전문가로 구성되는 일시적인 감정평가를 의미한다.
2) 감정평가의 전제조건 유무에 따른 분류
(1) 현황평가
① 의의
현황평가란 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 현황을 기준하여 평가하는 것을 의미한다. 단, 불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다는 점에 유의하여야 한다. 대상물건의 상태, 구조, 이용방법, 제한 물건의 부착상태, 환경 및 점유 등이 계속 유지될 것으로 보고 평가하는 것을 의미한다.
② 현황평가의 예
불법점유가 존재하면 이를 시정될 것을 전제하지 않으며, 부착물의 개량이 필요하고 또 개량하는 것이 투자 효율면에서 유리하다는 이점이 존재한다고 하더라도, 이를 개량하지 않을 것을 전제하여 현황, 있는 그대로 평가하는 것을 예로 들 수 있다. 따라서 제한 물권이 부착된 경우나 불법 점유된 부동산의 경우 소유권에 대한 가격에서 제한 물건 등에 따른 현황을 반영한 후 감가하여 감정평가하게 된다.
③ 유의점
현황평가는 조건부 평가와는 구별된다는 것에 유의하여야 한다. 시장가치를 산정하기 위해서 일반적으로 정립된 평가방법을 활용할 경우 비록 그 산출과정에 가정조건이 중복된다고 하더라도 조건부 평가가 아닌 현황평가라고 보는 것이 타당하다.
(2) 조건부 평가
① 의의
조건부 평가란 기준시점의 가치형성요인 등을 실제로 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가하는 것을 의미한다. 미래를 특정 시점으로 한다는 점에서 기한부 평가와 유사하지만 조건에는 불확실성을 포함하고 있기 때문에 양자는 구별된다. 감정평가에 관한 규칙 제6조제2항은 법령에 다른 규정이 있는 경우, 의뢰인이 요청하는 경우, 감정평가의 목적이나 대상물건 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에 조건을 붙일 수 있다고 규정하고 있다.
② 조건부 평가의 예
장래 일정 시점에 용도지역이 변경되는 경우, 도시계획의 실시나 택지 조성 시 공유수면 매립, 불법 점유나 제한물권의 해제, 환경의 개선 등의 경우를 상정하는 것을 조건부 평가의 예로 들 수 있다.
③ 유의점
감정평가조건은 합리성과 적법성을 갖추어야 한다. 또한 공법과 사법을 불문하고 법률상 내용에 위배되지 않아야 한다. 여기에 사회통념상 합리성을 갖추었는 지를 확인하여야 한다. 조건부 평가 시 사회적, 경제적, 물리적 관점에서 실현가능성이 검토되어야 하며, 실제 현실성이 희박한 경우에는 감정평가조건을 부가하기 어렵다는 점에 유의하여야 한다.
(3) 기한부 평가
① 의의
기한부 평가란 장래의 도달할 확실한 일정시점을 기준으로 한 평가로서 그 시점에서의 가격을 상정하여 평가하는 것을 의미한다.
② 기한부 평가의 예
분양시점이 확실한 아파트의 분양가 평가와 택지비 평가 등이 있다.
③ 유의점
기한부 평가는 장래 그 성취가 명백한 사안이 상정된 것이므로 조건부 평가처럼 원칙적으로 금지되지 않는다. 또한 평가시점도 기한부적 기대가치가 반영되어 있기 때문에 이를 배제하지 않고 평가한다.
(4) 소급평가
① 의의
소급평가는 과거 일정시점을 기준시점으로 하여 대상부동산을 평가하는 것을 말한다. 감칙 제9조제2항에서는 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다고 규정하여 소급평가를 인정하고 있다.
② 소급평가의 예
주로 토지수용 등과 관련하여 보상감정평가와 민,형사상 증거자료로 활용되며 목적별 평가의 경우 개별 법률 등에 따라 기준시점을 소급하는 경우 등을 예로 들 수 있다.
③ 유의점
소급평가는 가능한 여건을 갖춘 경우에 평가할 수 있다. 소급평가는 조건부평가와 달리 확실한 자료가 존재할 경우에 평가의 기본조건이 명백해지지 때문이다. 다만 소급평가 시 소급 당시의 자료를 활용함에 있어 전문인의 윤리에 입각하여 소급 당시를 기준으로 적정한 평가를 진행해야 함에 유의하여야 한다.
4. 평가기법상의 분류
1) 일괄평가
(1) 의의
둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가하는 것을 말한다.
(2) 일괄평가의 예
둘 이상의 획지 또는 필지를 일단지로 평가할 필요가 있는 경우, 대지와 지상물이 일체로 거래되는 경우, 용도상 불가분의 관계가 있는 아파트, 다세대 연립주택, 아파트형 공장, 주거용 오피스텔 등의 평가를 행하는 경우, 임지와 입목을 일체로 하는 임야, 토지,건물의 복합부동산의 경우 등을 예로 들 수 있다.
(3) 유의점
일괄평가는 개별평가의 예외적인 수단이다. 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계에 있는 지 여부에 따라 일괄평가 가능성을 검토해야 한다.
2) 구분평가
(1) 의의
1개의 물건이라도 가치를 달리하여 서로 다르게 가치가 형성되는 경우에는 이를 구분하여 감정평가 하는 것을 말한다.
(2) 구분평가의 예
대표적으로 개발제한구역 내의 건부지와 나지, 광평수 토지의 전면부와 후면부의 가격차이가 있는 경우, 증축건물의 경우 기존 부분과 증축 부분 등을 구분평가의 예로 들 수 있다.
(3) 유의점
구분평가는 한 개의 물건의 일부를 평가한다는 점에서 부분평가와 유사하다. 그러나 구분평가는 물건 일부분이 다른 부분과 단위 당 가격수준이 다르다거나 할 경우에 성립하는 것인데 반해 부분평가는 가격수준이 같은 경우에 있어서의 일부를 평가한다는 점에서 양자는 구별된다.
3) 부분평가
(1) 의의
일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가 할 수 있으며 이를 부분평가라고 한다.
(2) 부분평가의 예
토지의 보상평가 시 1개의 필지의 일부만이 편입되어 그 편입부분만을 평가하는 경우, 토지,건물 일체로 구성된 복합부동산 그 상태에서 토지만의 가액을 구하는 경우, 잔여지의 매수 또는 수용평가 등을 부분평가의 예로 들 수 있다.
(3) 유의점
물건마다 개별로 평가하는 것이 원칙이지만 경우에 따라서는 일괄평가하거나 부분평가를 할 수도 있다. 특수한 이용 또는 거래 관행, 법정평가의 경우 등은 상황에 따라 판단하여 평가기법을 정해야 한다.
5. 기타 분류
부동산 평가는 평가 목적에 따라 담보평가, 보상평가, 과세평가, 보험평가, 경매평가, 자산재평가 등으로 나눌 수 있다. 또한 평가는 평가 대상의 수에 따라 대량평가와 개별평가로 나눌 수도 있다. 대량평가는 과세평가의 경우처럼 일단 부동산 집단을 통계학적 방법을 통해 체계적으로 평가하는 것을 의미한다. 개별평가는 단일의 부동산을 통상적인 방법으로 평가하는 것을 의미한다.
Ⅲ. 검토
감정평가를 목적에 따라 분류하는 것은 감정평가사가 제시하는 부동산의 가치는 감정평가사법, 감칙 등 감정평가 관계 법령에 의거하여 결정되기 때문이다. 또한 감정평가체계를 분류하는 기준은 일반감정평가이론을 근거로 가치를 판단하는 바, 감정평가제도의 전문성과 그 결과인 감정평가금액의 객관성과 공정성을 담보할 수 있게 된다. 따라서 감정평가 결과에 대한 사회적 존중이 필요하며 이를 위해 감정평가사는 전문성을 바탕으로 철저한 윤리 의식을 가지고 감정평가활동에 임해야 할 것이다.