입체이용률과 관련된 논점은 개인적으로는 이론보다는 실무에서 보다 중요하다고 생각한다. 실무의 목차와 내용을 토대로 이론의 답안을 기술하면 크게 문제가 없을 것이라고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 3】 토지의 입체이용률에 대하여 약술하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 토지의 입체이용률 개념
지표 부근의 공간이용가치를 기준으로 하여 지상공간 및 지하부분을 지표면과 평행으로 적당한 높이와 깊이로 구분하여 얻은 지상 및 지하 각 부분의 이용가치비율을 입체이용률이라고 한다. 토지의 이용을 입체적으로 고려할 때 지표면 부근의 이용가치가 가장 높고 이 지표면을 기준으로 공중 · 지하 공간으로 연장됨에 따라 그 이용가치가 감소된다고 보며, 각 부분의 이용은 최유효이용이라고 한다. 즉 최유효이용의 원칙과 수익체증 · 체감의 법칙이 그 기초가 됨을 알 수 있다.
Ⅱ. 토지의 입체이용저해율과 관계
구분지상권, 지역권, 토지의 임대차 또는 건물의 구분소유권 등에 따라 토지의 공간 또는 지하 일부를 사용할 경우에 이들 권리를 행사함으로 인하여 대상획지의 입체적 이용을 상당한 정도로 제한하는데, 그 제한에 따라 대상획지의 이용이 저해되는 정도에 상응하는 비율이 입체이용저해율이다. 이는 획지의 입체이용률을 역방향에서 바라본 표현이다. 일반적으로 나지인 경우 또는 기존 건물이 최유효이용에 현저히 미달되거나 노후 정도 및 관리 상태 등으로 보아 관행상 토지부분의 가격만으로 거래가 예상되는 경우 [입체이용저해율 = 건물등 이용저해율 + 지하이용저해율 + 기타이용저해율]로 구성된다.
Ⅲ. 토지의 입체이용률과 감정평가
대도시의 토지이용에 있어 평면공간의 효율적 이용이 불가피하게 되므로 입체적인 측면에서의 연구가 요청된다. 토지의 모든 층을 대상으로 하는 일반 지상권과 달리 구분지상권은 어떤 구분된 층만을 대상으로 한다. 구분지상권은 평면적 · 입체적 공간의 분할에 의한 당해 권리설정부분의 경제적 가치와 설정부분의 효용을 유지하기 위하여 다른 공간이용을 제한하는 것에 상응하는 경제가치로 구성되므로, 입체이용률과 입체이용저해율 개념을 적용함으로써 가치평가가 가능하다. 최근 「도시철도법」의 규정에 따른 지하사용료의 보상감정평가, 「송 · 변전설비 주변지역 보상 및 지원에 관한 법률」에 따른 송변전설비 주변지역 토지에 대한 재산적 가치보상 등과 관련하여 입체이용률과 입체이용저해율 개념이 더욱 중요시 된다.