대체의 원칙, 기회비용의 원칙, 대체의 원칙과 기회비용의 원칙의 관계를 묻는 문제와 구분지상권 평가원리를 묻는 문제가 약술로 출제되었다. 기본적인 문제다. 기본적인 논점은 늘 출제될 수 있다. 약술이라는 방식으로 나오지는 않겠지만, 전체틀 안에서 개별적인 논점으로 출제되는 것은 언제든 가능하다고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 3】 다음 문제를 약술하시오.
물음 1) 대체의 원칙과 기회비용의 원칙의 관계 (10점)
물음 2) 구분지상권 평가원리 (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. (물음 1) 대체의 원칙과 기회비용의 원칙의 관계
1. 부동산가격제원칙 개념
부동산가격의 제원칙이란 부동산가격이 어떻게 형성되고 유지 · 수정 · 파괴되는가를 나타내는 기본적인 법칙을 말한다. 이러한 가격형성과정을 자세히 살펴볼 때 일반적으로 부동산가격은 그 물건이 지니는 효용, 상대적 희소성 그리고 유효수요에 영향을 미치는 제 요인이 상호 결합되어 나타나므로 부동산의 감정평가에서는 이 가격원칙의 충분한 이해와 활용이 수반되어야 한다. 그리고 가격원칙도 주로 일반경제법칙에 기초를 두고 있으며, 각기 독립하여 작용하는 것이 아니라 직 · 간접으로 상호 연관되어 작용한다는 점을 유의하여야 한다.
2. 대체의 원칙과 기회비용의 원칙 개념
1) 대체의 원칙
대체의 원칙이란 부동산의 가격은 그것과 대체관계에 있는 유사부동산의 가치와 밀접한 관련을 가지고 형성된다는 원칙을 말한다. 즉 부동산의 가치는 유사부동산의 효용과 가치를 매개로 결정되며 이를 시장성의 사고라고도 한다. 효용이 같으면 가격이 낮은 것을, 가격이 같으면 효용이 큰 것을 선택한다는 것으로, 부동산 가격도 대체 가능한 다른 부동산이나 재화의 가격과 상호 영향으로 형성된다는 것을 말한다.
2) 기회비용의 원칙
기회비용의 원칙이란 어떤 투자대안을 선택함으로써 포기한 다른 투자대안들 중 가장 큰 비용을 기회비용이라고 하는데 부동산의 가격도 이러한 기회비용을 반영하여 형성된다는 원칙이다. 부동산의 가격은 대체 가능한 유사부동산의 가격을 반영하여 형성되며 투자자는 생산원가보다는 부동산이 제공하는 효용과 경합하는 투자대안의 효용을 상호 비교하여 가격을 제시하게 된다.
3. 대체의 원칙과 기회비용의 원칙의 관계
1) 기회비용의 원칙의 전제로서 대체의 원칙
부동산 가격형성과정에서 발견된 기본적 법칙성이 가격제원칙이므로 상호 유기적 관련성이 있다. 따라서 대체의 원칙은 대체성 있는 투자대안 중에서 선택이 이루어지는바 대체의 원칙은 기회비용의 원칙의 전제가 된다.
2) 부동산가격 결정에 영향
부동산의 가격은 대체 가능한 유사부동산의 가격을 반영하여 형성된다. 또한 어떤 투자 대안을 선택할 때 기준은 기회비용이 되는바 양자는 부동산가격 결정에 영향을 미치는 유사한 개념이자 상호관련성을 갖는다.
Ⅱ. (물음 2) 구분지상권 평가원리
1. 개설
오늘날의 도시 토지는 수요가 폭발적으로 증가하여 고밀도화 · 고층화 · 입체화되고 있는 추세에 있다. 따라서 구분지상권은 도시의 성장 및 발전에 따라 제한되어 있는 토지를 좀 더 효율적으로 이용하기 위해 설정된 부동산 권리이다. 이러한 구분지상권 평가는 토지공간의 효율적 이용이 요구되고 있는 현시점에서 정확한 가치추계에 대한 감정평가 수요에 부응하기 위해 그 의미가 매우 크다고 할 수 있다.
2. 구분지상권 개념
1) 구분지상권 의의 및 특징
구분지상권이란 건물 및 기타 공작물을 소유하기 위하여 입체적으로 구분된 지하 또는 지상 공간에 상하의 범위를 정하여 설정된 권리이다. 즉 토지의 모든 층을 대상으로 하는 일반지상권과는 달리 구분지상권은 어떤 구분된 층만을 대상으로 하는바 목적이 되는 이외의 범위는 토지소유자가 종전대로 이용할 수 있다는데 특징이 있다.
2) 공중권과 구별
구분지상권이 「민법」인 물권법에 의하여 당연히 인정되는 법적인 권리이나 공중권은 법적으로 인정되지 않고 당사자 간의 계약과 같은 별도의 절차를 필요로 하는바 양자는 구별된다.
3. 구분지상권 평가원리
1) 입체이용률과 입체이용저해율의 활용
구분지상권은 해당 구분지상권 설정지 전체의 가치 중 평면적 입체적 공간의 분할에 의한 해당 권리 설정부분의 경제가치 및 설정부문의 효용이 타 공간 부분의 이용을 제한하는 데 적합한 경제적 가치가 형성된다. 따라서 입체이용률과 입체이용저해율의 산정에 의해 가치가 결정되는 원리를 갖게 된다.
2) 구분지상권의 평가원리에 따른 감정평가방법
구분지상권의 가치는 구분지상권의 설정지의 가치를 기초로 하여 권리설정 범위에서 얻는 권리 이익의 내용에 따라 결정된다. 따라서 구분지상권 설정사례 등에 기초한 방법, 구분지상권 설정사례에 기초하여 구분지상권비율로 구하는 방법, 토지잔여법에 준하여 구하는 방법, 입체이용저해율로 구하는 방법 등이 있다.