임료에 대해서 기본적인 개념을 묻는 문제가 6회 4번 문제로 출제되었다. 예상이 되지만, 4번에 임료에 대한 개념을 가볍게 물어보는 문제가 나왔다는 건 향후에 더 큰 배점의 문제로 출제한다는 시그널이다. (실제로 1997년 8회 1번 문제로 출제되었다.) 임료, 임대료는 실무에서도 중요하고, 이론에서도 중요하다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 4】 다음 용어를 간략하게 설명하시오. (10점)
물음 1) 임료의 가격시점
물음 2) 임료의 실현시점
물음 3) 임료의 산정기간
물음 4) 임료의 지불시기
<예시 목차>
Ⅰ. (물음 1) 임료의 가격시점
임대료(임료)란 임대차계약에 기초한 대상물건의 사용대가로서 지급되는 금액으로 대상물건의 원본가격의 과실에 해당한다. 임대료의 가격시점(기준시점)은 임대료 산정기간 내의 수익발생 개시시점으로 그 기간의 초일이 된다. 예를 들어 임대료가 매월 지불되면 월의 초일, 매년 지불되면 년의 초일이 개시시점이 된다.
Ⅱ. (물음 2) 임료의 실현시점
임대료의 실현시점은 대상부동산의 사용 · 수익의 대가가 실현되는 시점을 말한다. 일반적으로 임대료 산정기간 말(비용도 기간 말 기준)이 된다. 예를 들어 임대차 기간이 월로 되어 있는 경우에는 월의 말일, 연 단위로 되어 있는 경우에는 연의 말일이 된다. 여러 임대료가 제시되는 경우에는 제 자료의 실현시점을 임대료의 실현시점인 임대료 산정기간 말로 일치시켜야 함에 유의해야 한다.
Ⅲ. (물음 3) 임료의 산정기간
임대료의 산정기간은 임대료를 계상하는 기간으로 1월이나 1년을 단위로 하는 것을 원칙으로 기간 초를 기준한다. 또한 임대료 산정기간 동안에 임대인에게 귀속되는 모든 경제적 대가에 해당하는 실질임대료를 구하는 것을 원칙으로 한다. 다만 의뢰인이 보증금 등을 포함한 계약 내용에 따라 지급임대료를 산정하도록 요청할 때에는 해당 계약 내용을 고려한 지급임대료를 구하되 감정평가사에 그 내용을 적어야 한다.
Ⅳ. (물음 4) 임료의 지불시기
임대료의 지불시기는 임차인이 임대인에게 임대료를 지불하는 시점을 말한다. 임대료는 통상적으로 임대차기간이 종료되는 시점, 즉 실현시점에 지불하게 된다. 일반적으로 재화나 서비스의 제공과 그에 대한 대가의 지불은 동시이행의 관계에 있어 임대료 또한 일정한 부동산 공간을 사용하고 수익한 대가를 지불하기 위해서는 그에 상응하는 서비스가 모두 실현된 후가 되어야 하기 때문이다.