부동산 가격형성에 있어 개별적 제 요인 분석의 목적 논점은 감정평가총론 파트에서 기본적인 논점이다. 이런 논점은 계속적으로 반복해서 출제된다. 어떻게든 나올 수 밖에 없는 논점이다. 스스로에게 계속 얘기하는 말이지만, 총론 파트는 단편적으로 암기해서는 답이 없다. 좋은 점수를 받을 수 없다. 개념, 정의에 대한 부분은 정확한 암기가 필수지만, 총론의 전반적인 내용은 충분히 이해하고, 복합적으로 사고하는 연습이 필요하다. 우리의 바이블 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 4】 부동산 가격형성에 있어 개별적 제 요인 분석의 목적을 기술하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 부동산 가격형성의 개념
부동산의 가격은 효용, 상대적 희소성, 유효수요의 가격발생요인에 의해 생성되고 가격형성요인의 영향을 받아 형성된다. 이 과정에서 부동산의 지역성에 따른 그 지역의 가격수준과 개별성에 따른 구체적 가격으로 개별화 · 구체화된다. 즉 부동산 효용의 대체성에 따라 지역적으로 시장이 형성되는 바, 이는 지역 내 동질적인 부동산의 효용상황에서 수요와 공급이 이루어지고 지역의 가격수준이 결정됨을 의미한다. 또한 일반재화는 시장에서 형성되는 가격수준을 개별 재화가 따르게 되지만, 부동산은 개별성 · 고정성 등의 특성상 시장의 가격수준과 달리 형성되는 경우가 많다.
Ⅱ. 개별적 제 요인 및 요인 분석
개별적 제 요인이란 대상부동산의 개별적 특성이 가격형성에 영향을 미치는 요인으로 부동산의 가격을 개별화, 구체화하는 것을 말한다. 개별적 제 요인은 크게 토지와 건물로 구분할 수 있고 각각의 제 요인은 토지용도 및 물건의 종류에 따라 다양한 특성을 지닌다. 개별적 제 요인분석이란 부동산의 개별적 제 요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하고 대상 부동산의 구체적 · 개별적 가격에 영향을 미치는 정도를 분석하는 작업을 말한다.
Ⅲ. 개별적 제 요인분석의 목적
부동산의 개별성으로 인해 물리적으로 동일한 부동산은 존재하지 않는다. 따라서 부동산의 가격 역시 다양한 가격형성요인의 영향을 받아 형성된다. 그러므로 개별적 제 요인 분석을 통해 대상부동산의 시장가치 추계에 정확한 판단근거를 제시하게 된다. 이는 지역분석의 결과인 표준적 사용과 가격수준의 전제 하에 최유효이용을 판단하고 대상물건의 개별적 · 구체적 가격을 판단하기 위하여 개별적 제 요인 분석이 필요하게 된다.