최유효이용원칙, 부동산가격원칙을 연관해서 묻는 문제가 1997년 8회에 출제되었다. 기출을 찬찬히 살펴보면 알 수 있는데, 결국 중요한 논점이 계속적으로 반복해서 출제된다. 문제의 구성과 형태만 바뀔 뿐이다. 수험적합적으로 봤을 때, 중요한 논점을 정리한 후에 최대한 정확하게 외우두는 것이 그래서 바람직하다고 생각한다. 정해진 시간내에 답안지에 쓰려면 결국 암기가 핵심이다. 수험에 창의성은 그다지 중요하지 않다. 개념, 정의를 누가 더 정확하게 암기하고 있느냐가 중요하다고 개인적으로 생각한다. 반복이 답이다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 3】 부동산가격원칙 중 최유효이용원칙과 연관되는 원칙을 기술하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 개설
부동산가격의 제원칙이란 부동산가격이 어떻게 형성되고 유지 · 수정 · 파괴되는가를 나타내는 기본적인 법칙을 말한다. 이러한 가격형성과정을 자세히 살펴볼 때 일반적으로 부동산가격은 그 물건이 지니는 효용, 상대적 희소성 그리고 유효수요에 영향을 미치는 제 요인이 상호 결합되어 나타나므로 부동산의 감정평가에서는 이 가격원칙의 충분한 이해와 활용이 수반되어야 한다. 특히 최유효이용의 원칙은 감정평가의 전제이자 부동산 고유의 가격원칙으로써 중요성을 갖는다.
Ⅱ. 부동산가격제원칙의 개념
부동산가격제원칙이란 부동산가격의 형성과 유지 · 수정 · 파괴되는가를 나타내는 기본적인 법칙을 말한다. 부동산가격제원칙은 부동산의 자연적 · 인문적 특성으로 인해 가격형성이 일반 재화와는 다르고, 이러한 부동산 가격형성과정에서 발견된 기본적 법칙성이 가격제원칙이므로 부동산의 고유한 특성을 반영하고 있다. 또한 부동산 가격형성요인의 상호 유기적 관련성이 존재하므로, 이를 반영한 가격제원칙 또한 유기적으로 상호 밀접한 관계에 놓이며 부동산가격은 최유효이용을 기준으로 형성된다는 최유효이용원칙을 상위원칙으로 하여 하나의 체계를 형성하고 있다. 따라서 가격제원칙은 최유효이용의 원칙을 중심으로 최유효이용의 원칙을 지원하는 형식으로 구성되어 있다.
Ⅲ. 최유효이용원칙과 연관되는 원칙
1. 최유효이용과 최유효이용원칙
최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합리적이고 합법적이며 최고 · 최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다. 최유효이용의 원칙이란 부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 형성된다는 원칙을 말한다. 최유효이용의 원칙은 감정평가에서 가장 기본적이며 필수적인 원칙이다. 따라서 논리적 사고의 기초로써 부동산가격제원칙과의 관계를 이해함은 매우 중요하며 토대가 되는 원칙, 내부측면과 외부측면에서 지원하는 원칙으로 나눠서 검토할 수 있다.
2. 토대가 되는 원칙과 관련성
부동산은 영속성과 사회적 · 경제적 · 행정적 위치의 가변성 등의 특징을 갖고 있어 부동산의 가격은 과거로부터 장래에 걸쳐 장기적 고려 하에 형성되게 된다. 따라서 예측과 변동을 기반으로 최유효이용과 부동산가격이 결정된다는 측면에서 예측과 변동의 원칙을 최유효이용의 원칙의 토대가 되는 원칙이라고 한다.
3. 내부측면의 원칙과 관련성
내부측면의 원칙이란 부동산의 최유효이용 여부 및 그에 따른 부동산가격에 대한 내부적인 판단기준이 되는 원칙을 말하는 것으로서, 기여의 원칙, 수익배분 원칙, 균형의 원칙, 수익체증 · 체감의 원칙으로 구성되어 있다. 따라서 내부적인 측면에서 최유효이용이 되고 그에 적합한 가격이 형성되기 위해서는 각 구성부분의 기여가 합리적으로 반영되어야 하며, 부동산에 귀속되는 잔여수익이 최대가 되어야 하고, 구성요소 간의 균형이 이루어져야 한다는 것이다. 그리고 부동산에 대한 수익은 한계수익점에서 최대가 되는 바 수익체증과 체감 여부가 최유효이용 및 그에 따른 부동산가격의 판정에 있어 중요한 기준이 된다는 것이다.
4. 외부측면의 원칙과 관련성
외부측면의 원칙이란 부동산의 최유효이용 여부 및 그에 따른 부동산가격에 대한 외부적인 판단기준이 되는 원칙을 말하는 것으로서 적합의 원칙, 외부성의 원칙, 수요 · 공급의 원칙, 경쟁의 원칙, 대체의 원칙, 기회비용의 원칙으로 구성되어 있다. 외부적인 측면에서 최유효이용이 되고 그에 적합한 가격이 형성되기 위해서는 먼저 부동산의 용도가 주위환경에 적합해야 하며 그러한 용도 및 그에 따른 가격은 외부적인 요인에 의해 영향을 받아, 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다는 것이다. 그리고 최유효이용 및 그에 따른 가격은 수요자와 공급자들간의 경쟁의 결과로서 대체 관계에 있는 다른 부동산의 영향과 기회비용 등이 반영되어 결정된다는 것이다.
Ⅳ. 검토
부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 하여 형성된다. 최유효이용의 원칙은 가격제원칙 간 상호 작용성 및 의존성을 충분히 이해하고 활용함으로써 감정평가 의뢰인에게 보다 적정한 의사결정 자료를 제시함은 물론 정확한 감정평가를 할 수 있을 것이다.