시장이자율의 변화가 부동산시장에 미치는 영향을 묻는 감정평가 총론 파트에서 기본적인 문제가 출제되었다. 이런 기본적인 논점은 언제나 변형되어서 출제될 수 있다고 생각한다. 문제를 약간만 수정하면 같으면서도 다른 문제가 되기 때문이다. 이건 나에게 얘기하는 것이지만, 언제나 기본이 젤 중요하다. 시장이자율이 감소할 때 부동산시장에서 나타나는 현상도 함께 정리해 두면 좋을 것 같다. 나름대로 쉬운 논점이지만, 정리가 되어 있지 않으면, 정작 본 시험 때 시간을 세이브할 수 없다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 2】 자본시장에서 시장이자율의 상승이 부동산시장에 미치는 영향을 장 · 단기별로 구분하여 설명하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
부동산의 가격은 시장에서 부동산가격발생요인인 수요측면의 효용, 유효수요, 공급측면의 상대적 희소성에 의해 발생하지만 가격에 영향을 미치는 요인인 일반요인, 지역요인, 개별요인의 영향 하에 계속적으로 변화하여 복잡한 결정체계를 갖게 된다. 특히 자본시장에서 시장이자율의 변화는 부동산 가격에 영향을 미치는 비중이 큰 경제적 요인으로써 미국의 서브프라임모기지 사태는 자본시장과 부동산시장의 통합화현상을 분명히 보여주게 되었다. 즉 자본시장에서 이자율의 상승은 부동산시장에서의 가치형성요인의 변화로 부동산시장 및 가치에 중요한 요인으로 분석의 중요성이 있다.
Ⅱ. 자본시장에서 시장이자율 개념 · 관계
1. 자본시장과 부동산시장 개념
자본시장이란 1년 이상의 장기의 자금대차가 이루어지는 장소를 말한다. 이러한 자본시장은 부동산뿐만 아니라 주식, 채권, 예금 등의 수요 · 공급 상황에 따라 장기이자율과 수익률이 결정되는 시장이다. 부동산시장이란 부동산의 유통, 즉 거래가 이루어지는 시장으로 부동산의 수요와 공급의 상호작용에 의해 가격과 임대료가 결정되는 시장이다. 부동산의 가격은 투자의 규모를 뜻하며 자본이득의 원천으로서 환원율의 결정요소가 된다.
2. 자본시장에서 시장이자율 상승의 의미
이자율이란 자본시장에서 자금대여에 대한 반대급부를 의미한다. 즉 이자율은 물건이나 서비스를 미래가 아닌 지금 사용하는데 대한 대가이다. 자본시장에서 시장이자율의 상승은 투자수익률의 하락을 의미하여 부동산시장으로의 자금유입 가능성을 높여준다. 즉 자본시장과 부동산시장의 통합화현상에 따라 대체 · 경쟁이 가능한 부동산시장에 영향을 미치며 이는 가치형성요인으로써 부동산의 수요와 공급에도 작용하는 것을 의미한다.
3. 부동산시장과 자본시장과의 관계
부동산시장에서 거래의 대상이 되는 부동산 재산권은 자본시장에서 거래의 대상이 되는 주식, 사채, 국공채, 예금 등의 투자상품들과 상호 부단한 경쟁관계를 가지게 된다. 이러한 관계 속에서 부동산은 투자의 대상으로서의 상대적인 위치, 즉 투자가치나 투자수익률이 결정된다. 또한 부동산의 수익률로서 환원이율은 이러한 자본시장과 상호 대체 · 경쟁 과정에서 결정되는데 이자율을 매개로 부동산시장과 관계된다.
Ⅲ. 자본시장에서 시장이자율 상승이 부동산시장
1. 수요공급 분석
1) 단기적 영향
수요의 경우 시장이자율의 상승은 부동산보유에 따른 기회비용의 상승으로 인해 부동산의 내재가치 하락을 발생시킨다. 따라서 은행예금이나 채권 등의 부동산 대체 투자에 부동산 수요자금이 유입되어 부동산시장이 위축되게 된다. 공급의 경우 물리적 공급이 부증성이라는 부동산만이 갖는 특숫헝에 의해 완전 비탄력적인 것을 가정하여 시장이자율의 영향이 수요에 비해 적게 미치지만 공급자의 투자비용 상승으로 공급 감소를 가져올 수 있다.
2) 장기적 영향
수요의 경우 장기에도 수요는 감소하나 수요자는 일반경제학의 논리에 따라 합리적 기대가 가능한바 수요 감소를 어느 정도 예상한다. 따라서 수요 감소폭은 단기에 비해 상대적으로 줄어드는 효과가 있게 된다. 공급의 경우 이자율의 상승은 부동산 투자개발에서 비용을 증가시켜 투자가 감소하는 등의 공급 감소가 이어지게 된다.
2. 부동산 4사분면 모형에 의한 분석
1) 분석 모형
자본시장에서 이자율 변동이 부동산시장에 미치는 영향은 부동산 4사분면 모형에 의해 검토할 수 있다. 4사분면 모형은 부동산 공간시장과 자산시장이 어떻게 작동하며 이 두 시장의 관계에 대한 장기균형효과를 설명하는 모형을 말한다. 1사분면은 공간단위당 임대료와 공간의 재고를, 2사분면은 임대료와 가격, 3사분면은 가격과 건설공급량, 4사분면은 연간 신규 건설량이 부동산 공간의 장기재고로 변환되는 분면으로 구성되어 있다.
2) 공간시장과 자본시장에서 분석
2사분면 원점에서 시작되는 직선은 부동산 자산시장에서의 자본환원이율을 나타낸다. 이는 임대료와 가격과의 비율을 뜻하는 것으로 투자자들이 부동산 자산을 보유하기 위해 요구하는 기대수익률이다. 이자율 상승은 대체 · 경쟁 관계에 있는 자산시장에서 환원이율이 높아지는 것을 의미한다. cap rate가 높아지면 cap rate곡선은 시계방향으로 이동하며, 그 반대로 떨어지면 시계반대 방향으로 이동한다. 따라서 환원이율이 높아짐에 따라 자산가격은 하락하고 신규건축은 감소하게 된다. 따라서 재고 감소는 감소하고 임대료는 상승하게 된다. 결국 균형점에서 임대료는 상승하고, 가격, 신규공급, 재고는 감소한다.
Ⅳ. 결어
최근 부동산시장은 세계화, 국제화와 더불어 빠르게 변해가고 있다. 부동산시장은 이자율을 매개로 연계가 강화되어 가고 있으며, 부동산가격공시, 실거래신고금액공개, 비주거용 부동산가격공시제도 도입, 정부의 부동상정보 공개 등 부동산시장의 효율성은 증대되어 가고 있다. 부동산시장의 불완전성으로 인한 시장실패 가능성이 있는 것은 사실이나, 자본시장과의 통합화 등 시장의 변화 속에서 부동산시장의 효율성이 증대되고 있는 것도 사실이다. 따라서 감정평가사는 변화하는 부동산시장을 전제로 자본시장의 분석능력을 비롯한 역량 강화에 매진해야 한다고 생각된다.