부동산증권화 논점은 개인적으로 현시점에서 중요하다고 생각한다. 1999년 당시에는 부동산증권화 도입에 따른 의미를 물었다면, 이제는 더 구체적으로 물어보는 문제가 출제될 수 있다고 생각한다. 특히 프로젝트 파이낸싱과 엮어서 출제될 가능성이 있다고 개인적으로 생각한다. 최근 부동산증권화, 리츠에 대한 논문이 꽤 많이 발표되었기 때문에 이러한 흐름속에서 잘 정리해 두어야 한다고 생각한다. 관련 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 시작하자.
【문제 1】 부동산 유동화를 위하여 다양한 부동산증권화 방안들이 논의되고 있다. 이와 관련하여 부동산증권화의 도입배경, 원리 및 평가기법을 논하시오. (30점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서론
부동산증권화는 기업의 구조조정과 더불어 부동산시장과 자본시장과의 통합과정에서 자연스럽게 도입된 것으로써 부동산시장의 활성화에 기여하고 있는 부동산 간접투자제도이다. 「감정평가 실무기준」은 부동산의 증권화와 관련한 감정평가에서 매기의 순수익을 예상해야 하는 경우에는 할인현금흐름분석법을 원칙으로 하고 직접환원법으로 합리성을 검토한다고 규정하고 있다. 즉 부동산시장과 자본시장과의 관계에 있어 부동산증권화 방안은 필수적 변화에 따른 요청으로 감정평가 역시 사회적 수요에 대응하여 평가기법 등을 마련하고 있는 것으로 이해할 수 있다.
Ⅱ. 부동산증권화의 도입배경
1. 부동산증권화의 의의
부동산증권화란 유동성이 낮은 부동산을 자본시장의 증권 또는 채권으로 전환함으로써 유동성을 확보하는 것을 말한다. 부동산증권화는 부동산시장과 자본시장의 통합화에 따른 대체 · 경쟁관계의 상품으로써 변화를 반영한 것으로 부동산 간접투자제도 활성화는 이러한 시대적 변화에 따른 것으로 이해할 수 있다.
2. 부동산증권화의 도입배경
1) 금융기관의 부실자산 정리 및 기업의 구조조정에 따른 매물처리
우리나라의 외환위기 당시 금융기관은 부실자산 처리문제를 해결하고자 하였고 개별기업은 부동산을 상당량 보유하고 있었으므로 이자부담과 부채경감을 위한 방안으로 보유 부동산을 대량으로 매각하고자 하였다. 따라서 외환위기 당시의 부실자산 정리 및 기업의 구조조정에 따른 매물처리에 있어 부동산증권화 도입의 필요성이 있었다.
2) 외자유치의 필요성과 부동산금융의 국제관행
정부는 부동산시장 및 경기전반을 활성화하기 위해 외자유치를 확대하였으나 부동산 가치산정방법의 차이, 거래의 투명성 부족, 부동산 문화와 시각의 차이 등으로 어려운 점이 많이 나타났다. 또한 우리나라는 부동산담보대출 제도가 있었지만 그 규모나 내용이 다양하지 못한 점 등에 의해 부동산증권화 도입의 필요성이 있었다.
3) 국내자금 조달
부동산의 증권화는 유동성을 증가시켜 국내자금 조달을 원활하게 한다. 부동산에 대한 수요를 증가시키는 역할도 한다. 금융기관에만 의존하던 간접자금 조달을 투자자로부터 직접 조달하는 효과도 있다. 증권의 상장이나 유통을 통해 계속적으로 자금조달의 연속성을 가질 수 있어 신용창조와 같은 효과를 가질 수 있었으므로 외환위기 당시 부동산증권화 도입의 필요성이 있었다.
3. 검토
부동산은 고가성으로 인해 유동성이 낮은 재화이다. 따라서 증권화를 통해 부동산 매각에 유동성을 부여하여 재무구조를 개선하는 등 기업 및 금융기관의 구조조정을 원활히 할 수 있다. 또한 거래를 활성화시켜 거래부진에 따른 부동산 가치하락을 방지하고, 부동산시장이 국제화를 반영하고, 자본시장과의 관계에 있어 필수적 요청에 따라 도입되었다고 볼 수 있다.
Ⅲ. 부동산증권화 유형과 원리 및 평가방법
1. 자산유동화증권(Asset Backed Securities : ABS)
1) 의의
각종 대출채권이나 매출채권, 부동산 기타 다양한 형태의 자산을 증권형태로 전환하여 자금을 조달하는 방법을 자산유동화라 하며 ABS라는 것은 이런 자산유동화의 결과로 발행하는 증권을 말한다.
2) 원리
자산유동화는 일반기업의 자금조달을 원활히 하고 재무구조의 건전성을 높이기 위해 자산보유자가 보유하고 있는 자산을 효율적으로 매각할 수 있도록 한시적 SPC(Special Purpose Company)인 유동화전문회사를 통해 부동산자산의 현금흐름을 담보로 증권화를 통해 이를 매각하는 것을 말한다.
3) 자산유동화증권의 평가기법
ABS는 자산을 유동화하는 것이므로 이들의 평가는 유동화 대상인 자산의 시가평가가 주를 이룬다. ABS의 경우 기업이 보유한 자산을 매각하기 위해 이를 평가하는 것이고 기업 보유자산위험을 충분히 감안하여 평가가 이루어져야 한다.
2. 주택저당증권(Mortgage Backed Securities : MBS)
1) 의의
저당유동화란 금융기관이 보유한 저당채권을 증권화를 통해 유통시키는 것을 말한다. 주택저당증권은 부동산으로 담보된 채권을 기초자산의 형태로 하여 발생된 증권을 의미한다. 자산유동화증권화 원리는 동일하나 저당유동화는 유동되는 자산이 모기지(저당권)의 미래현금흐름을 담보로 증권화하여 유통시킨다는 차이가 있다.
2) 원리
일반 가계 혹은 차입자는 주택을 구입하기 위하여 은행 등 금융기관에서 주택을 담보로 주택담보대출을 이용한다. 주택담보대출채권을 기반으로 2차 저당시장에서 MBB, MPTs, MPTB, CMO 등의 증권, 채권형태로 저당을 유동화하게 된다.
3) 저당유동화증권의 평가기법
MBS는 경우 1차 저당시장에서는 일반적인 시가평가로 금융기관등이나 채무자가 대출을 하거나 받기 위하여 의뢰하는 담보평가가 이루어진다. 2차 저당시장에서는 증권의 현금흐름에 대한 분석을 통해 매입가격의 결정이나 컨설팅 등의 업무가 진행되게 되므로 수익방식에 의한 평가가 적절해 진다.
3. 부동산투자회사(Real Estate Investment Trusts : REIT’s)
1) 의의
부동산투자회사(리츠)란 소액 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산을 담보로 하는 대출채권 등에 투자하여 운용한 후, 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말한다.
2) 원리
부동산투자회사는 주식을 발행하여 투자자로부터 자금을 모집한 후 그 운용수익을 주주(투자자)에게 배당금 형태로 분배하는 뮤추얼펀드 형태이다. 따라서 필요한 자금 조달 시 부채금융방식이 아닌 주식을 발행하여 자금을 조달하는 지분금융방식이다. 투자자는 소액으로 부동산에 투자함으로써 이로 인한 일정한 투자이득을 얻는 투자방식의 원리를 갖게 된다.
3) 리츠의 평가기법
리츠의 경우 영업인가와 관련한 감정평가 및 현물 출자하는 재산가액의 평가, 상장된 부동산투자회사가 증권에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 「부동산 투자회사법」에 근거하여 수익환원법을 원칙으로 감정평가한다. 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 산정할 수 있다.
Ⅳ. 결론
일반경제나 성숙하면서 나타나는 새로운 투자집단에 대한 서비스 수요에 주목하여야 한다. 급변하는 부동산 시장의 여건변화에 상응하여 부동산산업은 고도의 전문기법을 구사할 수 있는 전문가 중심의 지식산업으로 발전할 것이므로 전반적인 부동산 시장상황을 이해하고 평가기법의 선진화 등을 통해 전문가로의 역할을 충실히 해야 할 것이다.