레일리의 소매인력법칙, 복합불황, 주택여과현상에 대해 용어의 의미를 묻는 약술문제가 출제되었다. 이제는 이런 형식의 문제가 출제될 확률은 매우 희박하다. 다만, 각각의 문제에서 관련 내용을 기술해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 기출된 용어 외에 관련된 용어를 기본서에서 키워드를 중심으로 정리해둘 필요는 있다고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 6】 다음의 용어에 대하여 약술하시오. (15점)
물음 1) 소매인력법칙
물음 2) 복합불황
물음 3) 주택여과현상
<예시 목차>
Ⅰ. 레일리의 소매인력법칙
1. 소매인력법칙 개념
레일리의 소매인력법칙이란 중력모형에 기반하여 매장의 끌어들이는 힘은 두 도시의 인구에 비례하고, 도시와 매장까지의 거리의 제곱에 반비례한다는 공식 하에 경쟁하는 두 도시사이에 위치한 인구로부터 발생하는 매출액의 비율이 어떻게 두 경쟁 도시에 배분되는지를 추정한 모형이다.
2. 모형의 장단점
레일리의 모형은 모형의 단순화를 통해 보편적으로 활용가능한 장점이 있으나 고객을 특정 도시나 쇼핑센터로 유인하는 데는 거리, 인구, 매장면적 외에도 소비자의 선호도, 쇼핑센터의 매력도, 가격 등 많은 복잡한 요인들이 작용할 수 있는데 레일리의 모형은 이를 지나치게 단순화함으로써 모형의 확장 가능성을 스스로 제한했다는 단점이 있다.
3. 평가
레일리의 소매인력법칙은 대도시 쇼핑센터의 상권을 추정하는데 널리 이용되어 왔다. 두 도시의 상권의 경계(범위)는 보다 많은 인구를 지닌 중심지에 위치한 상가들은 보다 적은 인구를 지닌 중심지에 위치한 상가보다 더 먼 거리로부터 고객을 유인할 수 있다는 점을 중력모형을 이용하여 정리한 이론이다.
Ⅱ. 복합불황
1. 복합불황 개념
부동산 · 주식 · 소비 · 생산을 비롯하여 경제가 전반적으로 불황에 빠진 것으로, 예를 들면 부동산과 주식의 가격이 급격히 하락하면서 발생한 버블붕괴가 금융기관의 집단부실화로 이어지면서 실물경기 침체가 장기화되는 현상을 의미한다. 복합불황이 발생하면 경제 전반이 어렵게 되는데 1990년대 복합불황을 겪은 일본은 그 당시 부동산이 폭락하면서 부동산을 담보로 돈을 대출해 주었던 음행이 어려워지고, 은행이 어려워지자 미래에 불안을 느낀 소비자들이 소비지출을 줄이게 됨으로써 생산이 하락하고 주가가 폭락하는 등 경제 전체가 깊은 불황에 빠지게 되었다.
2. 감정평가와의 관련성
부동산시장의 경기분석은 미래시장의 추이를 예견하며 그에 따른 사전적 대책수립을 할 수 있다. 또한 미시적으로는 감정평가 시 가격결정의 정도를 높일 수 있고 거시적으로는 부동산정책수립의 기초가 되는바 중요성이 있다. 따라서 복합불황과 같은 경기현상은 부동산시장의 제 국면을 분석하여 가치형성요인 분석 및 3방식, 시산가액 조정에 이르기까지 부동산시장 및 일반경제 시장의 경기변동에 유의하여 판단해야 한다.
Ⅲ. 주택여과현상
1. 주택여과현상 개념
주택여과현상은 주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 살피는 주택시장 경제이론으로서 주택의 이용계층이 변화되는 것을 의미한다. 즉 여과현상은 주택이 소득의 계층에 따라 상하로 이동하는 현상을 말하는 것으로 고소득계층(상위계층)이 사용하던 기존주택이 저소득계층(하위계층) 사용으로 전환되는 것을 하향여과(housing filtering down)라고 하고, 저소득계층(하위계층)이 사용하던 저급주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층 사용으로 전환되는 것을 상향여과(housing filtering up)라고 한다.
2. 감정평가와의 관련성
감정평가를 할 때 그 지역이 어떤 변화의 단계에 위치하고 있으며 어떻게 변화할 것인지 파악하고 지역의 상태를 결정하는 지역분석 작업은 매우 중요하다. 모든 지역은 성장 · 성숙 · 쇠퇴 · 슬럼화 등의 단계로 구분되며 지역변화의 단계와 사회적 · 경제적 영향은 토지 이용의 형태와 경제적 가치를 결정짓게 되기 때문에 생태학적 관점에서 지역의 변화에 유의하여야 할 것이다.