사정보정 관련 논점은 개인적으로 밀고 있는 논점이다. 그 밖의 요인 보정도 함께 정리해 두면 좋을 것 같다. 쉽게 얘기하면 이런 논리다. 요즘 유행하는 말을 빌어 얘기하면 ‘ 너 뭐 돼?’ 감정평가사가 뭔데, 내 재산의 가치를 보정하느냐. 데이터로 나타난 내 부동산의 가치보다 왜 낮게 평가하느냐. 이런 논리에서 감정평가사가 행하는 평가과정에서의 사정보정의 타당성, 그 밖의 요인 보정의 타당성을 물어볼 수 있다고 생각한다. 감정평가와 시장가치의 큱 틀에서 접근하여 논리를 펴 나가면 된다고 생각한다. 관련 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 시작하자.
【문제 3】 토지시장에서 발생하는 불합리한 거래사례는 감정평가시 이를 적정하게 보정하여야 한다. 현실적으로 보정을 요하는 요인은 어떠한 것이 있으며 이에 대한 의의와 그 보정의 타당성 여부를 논하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서론
거래사례비교법이란 대상 물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 사정보정은 시장가치 기준원칙을 실현하기 위한 과정으로써 사정보정의 적정성에 따라 비준가액의 객관성과 정확성이 높아지는바 그 중요성을 인식하고 평가활동에 임해야 할 것이다.
Ⅱ. 현실적으로 보정을 요하는 요인
1. 출품기간의 합리성을 결한 경우
부동산시장에서 매수인의 발견을 위해 공개시장에 존재하는 기간이 합리적이어야 하나 급매의 경우 시장가치 개념을 결할 수 있기 때문에 이를 보정해야 한다.
2. 거래의 자연성을 결한 경우
시장가치는 거래가격을 불합리하게 만드는 대내 · 외적인 영향이 없는 상태에서 성립해야 하는 가격이다. 따라서 거래의 자연성을 저해하는 당사자의 개별적 동기, 거래에 대한 공법 · 사법적 규제, 강요에 의한 거래 등은 보정해야 할 요인에 해당한다.
3. 당사자의 정통성을 결한 경우
거래당사자는 대상물건, 수급동향, 기타 부동산시장의 추이에 정통하며, 대상물건의 효용 및 경제가치에 정통할 것 등이 요구된다. 그러나 매도인과 매수인이 합리적 · 합법적 사고를 결한 채 발생한 거래사례는 보정을 해야 할 요인에 해당한다.
Ⅲ. 사정보정 의의와 보정의 타당성 여부
1. 사정보정의 의의
사정보정이란 거래사례에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있거나 거래 당사자가 시장에 정통하지 않은 등 수집된 거래사례의 가격이 적절하지 못한 경우에는 그러한 사정이 없었을 경우의 적절한 가격수준으로 정상화하는 작업을 말한다.
2. 거래사례의 불완전성으로 인한 보정의 타당성
부동산은 개별성, 고정성 등 일반재화와 다른 고유한 특성으로 인해 불완전경쟁시장의 성격을 갖고, 부동산 가격은 가격형성요인이 복잡하고 다양한 과정을 통해 결정되는바 전문인의 가치판단이 필요하게 된다. 즉 시장 내 일반인에 의한 거래가격은 특수한 사항이나 개별적 동기 등이 개입될 가능성이 높아지는 바 감정평가의 사회성과 공공성 확보 차원에서 이러한 사정이 없는 상태로의 가격으로 판단해야 한다.
3. 시장가치 추구를 추구하는 것에 따른 보정의 타당성
감정평가사가 구해야 하는 가치는 시장가치이다. 시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후, 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액으로 정의되며, 교환가치이자 객관적 가치라고 할 수 있다. 따라서 비준가액 산정시 사례가격의 적정성 검토가 우선되어야 하며, 비정상적인 요소의 개입이 있는 경우 이를 배제하거나 보정함에 따라 감정평가의 궁극적 가치인 시장가치의 적정성을 뒷받침해야 함에 그 타당성이 인정된다.
Ⅳ. 결론
사정보정은 시장가치를 찾아가는 일련의 거래사례비교법의 한 과정으로써 보정의 타당성이 인정된다. 사정보정작업은 사례가격이 증감되어 정상적인 가격, 즉 시장가치를 판단하는 것이나 보정작업에는 일정한 법칙이나 기준이 없으므로 거래사례자료의 내용에 따라 개별적으로 처리될 수 밖에 없다. 따라서 감정평가사에게는 고도의 전문적인 지식과 풍부한 경험 및 정확한 판단력이 요구된다.