수익방식과 관련된 종합문제가 출제되었다. 총론의 내용만 잘 정리해두었으면 크게 어렵지 않은 문제라고 생각한다. 이런 문제의 경우, 욕심을 줄이는 것이 핵심이다. 아는 내용이 많아 최대한 많이 쓰고 싶은 생각이 들더라도, 최대한 절제해서 답안을 작성해야 한다. 이 문제에서 시간을 조금이라도 아껴서 다른 문제에 할애해야 한다. 관련 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 시작하자.
【문제 1】 최근 상업용 부동산의 가치평가에서 수익방식의 적용이 중시되고 있는 바 수익방식에 대한 다음 사항을 설명하시오. (40점)
물음 1) 수익방식의 성립근거와 유용성
물음 2) 환원이율과 할인율의 차이점 및 양자의 관계
물음 3) 할인현금수지분석법(DCF)의 적용시 재매도가격의 개념 및 구체적 산정방법
물음 4) 수익방식을 적용하기 위한 조사자료 항목을 열거하고 우리나라에서의 수익방식 적용의 문제점
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 수익방식의 성립근거와 유용성
- Ⅲ. (물음2) 환원율과 할인율의 차이점 및 양자의 관계
- Ⅳ. (물음3) 할인현금흐름분석법(DCF)의 적용시 재매도가액의 개념 및 구체적 산정방법
- Ⅴ. (물음4) 수익방식을 적용하기 위한 조사자료항목 · 우리나라 수익방식 적용의 문제점
- Ⅵ. 결어
Ⅰ. 서설
수익방식은 대상물건을 이용함으로써 어느 정도 수익(편익)을 얻을 수 있는가라는 수익성에 근거하여 투자 측면에서 수익과 가치의 상호관계를 파악하여 대상물건의 가치를 산정하는 방식이다. 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치라는 가치의 본질에 부합하고 이론적으로 가장 우수한 방법으로 알려져 있다. 현재 도시형 생활주택이나 오피스텔 등 자본이득이 아닌 소득이득이 중시되는 시장의 요구에 가장 부합하는 방식으로 평가업무의 고도화와 전문성을 제고하기 위해서 수익방식에 대한 높은 이해가 요구된다.
Ⅱ. (물음1) 수익방식의 성립근거와 유용성
1. 수익방식의 의의
수익성의 원리에 기초한 방식으로 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 수익환원법과 일반 기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 수익분석법이 있다.
2. 수익방식의 성립근거
부동산의 가치 차이는 그 부동산이 창출하는 소득차이로 나타낼 수 있다는 것에 근거한다. 즉 소득을 많이 창출하는 부동산일수록 가치는 크고 그렇지 못한 부동산일수록 가치는 작아진다는 수익성의 사고에 근거한다. 또한 현재의 이용상태가 최유효이용 상태가 아니라 하더라도 전 내용연수에 걸쳐 최유효이용으로 진입할 잠재력을 가지고 있으므로 최유효이용이 전제가 되며 매년 기대되는 수익을 고려해야 하는바 예측의 원칙 또한 수익방식의 성립근거가 된다.
3. 수익방식의 유용성
수익성에 따른 수요자 측면의 가격으로써 이론적이며 가치의 본질에도 부합한다. 또한 수익이 발생하는 모든 부동산 평가에 적용가능하며 임대용 부동산에 유용한 방식이다. 최근 개발사업의 타당성, 비용편익분석, 투자상담, 최유효이용 분석 등을 수행함에 있어 수익방식이 사용하는 여러 가지 분석기법이 적용되는바 비가치추계 업무에 있어 현실적 필요성이 요구되는 방식으로써 유용하다.
Ⅲ. (물음2) 환원율과 할인율의 차이점 및 양자의 관계
1. 환원율과 할인율의 개념
수익환원법에 의한 수익가액은 직접환원법 또는 할인현금흐름분석법 중에서 대상물건에 가장 적정한 방법을 선택하여 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 결정한다. 「감정평가 실무기준」은 환원율이란 순수익을 기준시점의 경제적 가치로 환산하기 위하여 적용하는 수익률을 말하고, 할인율이란 미래의 현금흐름을 현재가치로 환산하기 위하여 적용하는 수익률로 투자자가 어떤 투자안에 투자를 하기 위한 최소한의 요구수익률로 정의한다.
2. 환원율과 할인율의 차이점
1) 개념상 차이(income rate 와 yield rate)
환원율은 한 해의 소득이나 여러 해의 평균소득을 가치와 비교한 비율이다. 즉 순수익과 가치와의 관계를 밝혀주는 비율(income rate)을 의미한다. 반면 할인율은 부동산의 현재가치를 구하기 위해서 일련의 개별적 소득에 적용되는 비율(yield rate)이다.
2) 환원방법상 차이
환원율은 직접환원법의 수익가액 및 DCF법의 복귀가액을 산정할 때, 일정기간의 순수익에서 대상부동산의 가액을 직접 구할 때 사용된다. 반면 할인율은 대상물건의 보유기간에 발생하는 복수기간의 순수익과 보유기간 말의 복귀가액을 현재가치로 할인한 후 더하여 대상물건의 가액을 구하는 할인현금흐름분석법에 적용됨에 차이가 있다.
3) 적용기간, 회수율 반영여부
환원율은 한 해의 소득이나 여러 해의 평균소득, 즉 단기의 소득과 가치와의 비율인 반면 할인율은 여러 기의 수익을 가액으로 전환하는 비율인 점에서 차이가 있다. 또한 환원율은 자본수익률 외에 자본회수율을 포함하나 할인율은 자본회수율을 반영하여 산정하지 않고 자본수익률을 활용하여 현금흐름을 할인한다.
3. 환원율과 할인율의 관계
1) 수익성을 나타내는 기준
부동산의 수익성을 나타내는 기준이며 수익가액 산정시 이용된다. 또한 자본으로부터 발생하는 과실을 다시 환원시켜 자본의 가치를 측정하므로 이론적으로 수익가액이 동일하게 산출된다.
2) 수익률의 우수성
시장투자자는 지분투자액에 관심을 가지고 있으며 수익은 무한히 발생하지 않는다는 점에서 수익과 기말가치를 불명확하게 내포하는 환원율보다 지분수익률과 기말가치를 별도 합산하는 할인율(수익률)이 더 우수하다고 볼 수 있다.
3) 일치 가능성
환원율과 할인율은 일치할 수 있다. 환원율은 자본수익률과 자본회수율로 구성되므로 만일 기말가치에 변동이 없다면 환원율에서 자본회수율이 “0”이 되는바 환원율 = 자본수익률 = 할인율로 일치하게 된다. 다만 특정상황에서 일치할 수도 있으나 개념상 차이가 있으며 호환하여 사용할 수 있는 것이 아니라는 점에 유의해야 한다.
Ⅳ. (물음3) 할인현금흐름분석법(DCF)의 적용시 재매도가액의 개념 및 구체적 산정방법
1. 재매도가액의 개념
할인현금흐름분석법은 미래의 현금흐름과 미래의 매도가액을 예상해야 하는데 대상물건의 보유기간 말 재매도가치에서 매도비용 등을 차감하여 복귀가액을 산정하게 된다. 즉 재매도가액은 부동산이 팔렸을 때 얻는 순현금으로 이해할 수 있다. 이론상 그 가격은 미래가치에 대한 다음 매수자의 기대이익에 달려 있어 (n + 1)기의 NOI를 환원하여 결정하게 된다. 재매도가액 추계에 있어 논리적 오류를 최소화하기 위해 합리적 예측이 필요하다.
2. 재매도가액의 구체적 산정방법
1) 관련규정
「감정평가 실무기준」은 DCF법의 적용에 따른 복귀가액은 보유기간 경과 후 초년도의 순수익을 추정하여 최종환원율로 환원한 후 매도비용을 공제하여 산정하고 최종환원율은 환원율에 장기위험프리미엄 · 성장률 · 소비자물가상승률 등을 고려하여 결정한다고 규정하고 있다. 재매도가치의 추계 근거가 대상부동산의 현금수지에 있느냐 또는 그렇지 않느냐에 따라 외부추계법과 내부추계법으로 구분된다.
2) 외부추계법
과거의 가치성장률이나 각종 변수와 가치와의 관계 등을 고려하여 기간 말 대상부동산의 가치를 추계하는 것이다. 과거의 성장추세로부터 재매도가치를 추계할 경우에는 성장률과 인플레이션과의 관계에 특히 유의해야 한다. 저당지분환원법에서는 외부추계법으로 기간 말의 재매도가치를 구하고 있다.
3) 내부추계법
복귀가액은 기본적으로 보유기간 경과 후 초년도의 순수익을 추정하여 최종환원율로 환원한 후 매도비용을 공제하여 산정한다. 이러한 방식으로 복귀가액을 구하는 방법을 내부추계법이라고 한다. 최종환원율은 보유기간 중의 순수익에 적용되는 통상적인 환원율에 비해 높게 형성되는 경우가 많다.
Ⅴ. (물음4) 수익방식을 적용하기 위한 조사자료항목 · 우리나라 수익방식 적용의 문제점
1. 수익방식을 적용하기 위한 조사자료 항목
1) 수익관련 조사자료
가능총수익을 산정하기 위해서는 보증금(전세금)운용수익, 연간임대료, 연간 관리비수입, 주차수입, 광고수입, 그 밖에 대상물건의 운용에 따른 주된 수입 항목을 합산하여야 한다. 따라서 재정보고서, 임대차계약서, 주차장 임대 등 기타소득 자료, 대상부동산으로부터 얻을 수 있는 수익자료를 검토하고 부동산 조사 중에 임차인들과 인터뷰를 함으로써, 평가사는 대상 부동산의 현재 임대현황을 확인할 수 있다. 또한 객관성을 높이기 위한 시장에서 비교 가능한 임대공간에 대한 임대 자료를 모아서 시장임대료를 추계하고, 장래의 추세를 파악할 수 있는 지지자료 등을 수집하여야 한다.
2) 경비관련 조사자료
운영경비는 용역인건비 · 직영인건비, 수도광열비, 수선유지비, 세금 · 공과금, 보험료, 대체충당금, 광고선전비 등 그 밖의 경비를 더하여 산정한다. 따라서 대상부동산의 경비내역서, 세금내역서, 에너지 비용, 기타 영업경비의 변화예상 등을 조사하여야 한다. 이는 소유자나 임차인과의 인터뷰를 통해 임대정보와 함께 경비자료를 찾아낼 수 있다. 또한 동일한 시장에서 동일한 형태의 경쟁적인 수익성 부동산의 거래사례와 임대사례를 조사하여 영업보고서를 재구성할 수 있다.
3) 환원율 결정 조사자료
환원율 결정을 위한 자료로서 시장추출법 적용을 위한 인근지역 유사부동산의 가격과 소득자료, 요소구성법 적용을 위한 이자율과 위험관련자료, 투자결합법 적용을 위한 토지가치, 건물가치, 토지와 건물 소득, 또는 이자율, 대부비율, 자기지분수익률 자료 등이 조사되어야 한다.
2. 우리나라에서의 수익방식 적용의 문제점
우리나라에서의 수익방식은 자료수집상의 한계점이 있다. 자료수집이 극히 제한적이어서 수익추정이 어렵고 설사 수익자료를 구한다고 하더라도 객관적이지 못하다. 또한 수익환원법에 대한 아직 명확한 학계와 업계의 일치된 견해가 없어 수익방식 적용상의 혼란이 야기되고 있는 점도 적용상의 한계점으로 지적된다.
Ⅵ. 결어
수익방식은 가치추계시 효용을 창출하는 부동산의 능력인 소득과 복귀가액의 금전적 편익 분석이 중요하며 그 효용을 적절하게 환원(할인)했을 때 비로소 수익가액의 적정성이 인정된다. 따라서 대상물건의 성격 · 특징 · 장래 기대이익의 예측가능성 등을 고려하여 환원방법을 선택하고 적합한 환원율과 할인율을 적용해야 수익가액의 적정성을 확보할 수 있음에 유의해야 할 것이다.