시장분석, 시장성분석은 수험생들이 많이 보는 기본서의 한 챕터의 내용이 그대로 출제되었기 때문에 그렇다고 하더라도, 부동산의 생산성을 도시성장 및 발전과 연계하여 설명하라는 문제는 당황스럽다. 수험생이 시험장에서 느꼈을 압박은 상당했을 것이다. 하지만, 걱정하지마시라. 모든 시험은 비슷하다. 내가 모르면, 남들도 모른다. 물론 내가 공부를 그래도 열심히 했다는 가정하에. 그래도 당황스럽긴 매한가지다. 무엇을 써야할지도 모르겠다면, 총론에서 봤던 내용 쥐어짜내서 써야지 별 수 없다. 개인적으로는 시장분석 · 시장성분석을 지역분석 · 개별분석과 비교 설명하는 것을 한번쯤 생각해보면 어떨까 싶다. 감정평가 실무기준을 보고 시작하자.
【문제 1】 부동산평가를 위한 시장분석과 시장성분석, 그리고 생산성분석 등에 대한 다음 질문에 답하시오. (여기서의 생산성은 인간의 필요, 주거경제활동, 공급 만족 및 쾌적성을 충족시킬 수 있는 서비스를 제공하는 부동산의 역량을 의미한다.) (40점)
물음 1) 부동산 시장분석과 시장성분석을 비교 · 설명하시오.
물음 2) 부동산의 생산성을 도시성장 및 발전과 연계하여 설명하시오.
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
부동산 생산성분석은 물리적, 법적, 입지적 특성을 고려하여 대상부동산의 능력을 확인하고 대상부동산이 공급할 수 있는 부동산 서비스를 결정하는 것이다. 즉 대상부동산의 여러 가지 특성을 조사하여 시장성 있는 대안적 용도를 선정하는 것을 말한다. 부동산 생산성의 본질은 부동산이 갖는 접근서에 의해 설명할 수 있고 이는 위치지대로 나타낼 수 있다. 따라서 부동산 생산성의 본질인 위치지대는 토지이용패턴과 도시의 공간구조를 결정하며 나아가 도시의 성장과 발전에 영향을 미치게 된다. 부동산 생산성은 시장분석을 전제로 판단할 수 있는바 생산성분석, 시장분석, 시장성분석, 수요분석, 공급분석, 균형분석 및 포착률 예측 단계로 검토할 수 있다.
Ⅱ. (물음 1) 시장분석 · 시장성분석 비교 · 설명
1. 부동산 시장분석
시장분석이란 대상부동산에 대한 적절한 시장지역을 획정하고 대상부동산의 가치에 영향을 줄 수 있는 여러 가지 시장상황을 연구하는 것이다. 즉 현재 대상부동산이 놓인 시장의 수요 · 공급분석과 경쟁분석을 통해 과다한 공급이나 충족되지 못한 수요가 있는지 여부를 판단하게 된다. 시장분석에는 제품의 특성에 따라 대상부동산을 범주화하여 다른 부동산과 차별화하는 시장차별화와 소비자의 특성에 따라 가능사용자를 범주화하여 다른 사람과 차별화하는 시장세분화가 포함된다.
2. 부동산 시장성분석
시장성분석이란 대상부동산과 경쟁부동산, 그리고 시장의 상황을 종합하여 대상부동산의 시장성이나 분양성(매매가능성)을 분석하는 것이다. 즉 대상부동산과 경쟁부동산의 임대료 수준, 흡수율, 시장지역의 수요와 공급, 유사부동산의 건축추세, 공실률의 유형 등을 분석하는 것으로 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 능력을 조사하는 것을 말한다. 시장성분석은 특히 개발 예정부동산 및 수익성 부동산에 대한 평가에 있어서 큰 의미를 가지는 것으로 구체적으로는 흡수율분석을 주된 내용으로 한다.
3. 부동산 시장분석과 시장성분석 비교 · 설명
1) 분석의 선 · 후 관계
시장분석은 일정지역수준에서 특정유형의 부동산에 대한 수요 · 공급을 연구 · 분석하여 전반적인 가격수준과 동태적 변화를 판단할 수 있다. 반면 시장성분석은 시장의 수요와 공급 상황을 기초로 특정부동산의 매매나 임대 가능성을 분석하는 것으로 대상 부동산의 경쟁력을 판단하기 위해서는 먼저 시장분석이 선행 작업으로 이루어지게 된다.
2) 분석 범위(거시적 분석과 미시적 분석)
시장분석은 우선 특정 유형의 부동산에 대한 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 것을 말하는 것으로서 특정한 부동산 자체가 아닌 시장 전반의 수요와 공급의 상황을 분석하는 것이므로 시장성 분석에 비해서는 거시적인 분석에 해당한다.
3) 분석 방법(경제기반분석과 흡수율 분석)
시장분석은 부동산이 속한 시장의 수요 · 공급 특성분석, 경쟁상황분석, 균형분석을 통해 시장의 수급상황을 파악한다. 반면 시장성분석은 특정부동산에 대한 흡수율 분석을 통해 특정부동산이 시장에서 어느 정도 경쟁력이 있는가를 분석하는 것이다. 따라서 양자는 분석기법에서 다소 차이가 있으며 전자는 경제기반분석을 후자는 흡수율 분석을 통해 객관적인 분석이 이루어지게 된다.
4) 부동산분석의 절차
양자는 모두 시장을 대상으로 분석이 이루어지며 부동산의 최유효이용분석 또는 타당성분석을 위한 사전작업이라는 점에서 유사한 개념으로 볼 수도 있다. 또한 시장분석과 시장성분석은 일련의 부동산분석 절차로 시장분석을 통해 대상부동산에 대한 시장을 차별화하고 세분화하여 불필요한 자료수집을 할 필요를 줄일 수 있고 보다 체계적인 분석이 가능하게 된다.
Ⅲ. (물음 2) 부동산 생산성과 도시성장 및 발전
1. 부동산 생산성분석 개념
생산성분석이란 대상부동산과 경쟁부동산들의 법적, 물리적, 입지적 특성들에 대한 예비 조사를 통하여 상품으로서의 부동산제품을 차별화하고 대상부동산이 공급할 수 있는 입지적 효용이나 서비스능력을 조사 · 연구하는 것이다. 이는 시장지역 내 부동산의 여러 가지 물리적 · 법적 · 입지적 특성을 조사 · 분석하여 대상부동산의 시장성 있는 잠재적 용도를 확인하는 것이다. 이 때 입지적 특성은 지역의 토지이용이나 도시의 공간구조와 밀접한 관계를 가지게 되는데, 이를 접근성을 바탕으로 한 위치지대 개념으로 설명할 수 있다.
2. 부동산 생산성 본질
부동산의 생산성은 일반적으로 도심과의 접근성에서 지대의 갑으로 환원되어 결정된다. 접근성은 대상부동산이 위치하고 있는 장소에서 다른 장소에 도달하는 데 소요되는 시간, 경비, 노력 등으로 측정되는 상대적 비용으로 정의된다. 지대의 개념을 리카도는 토지의 비옥도로, 마르크스는 소유권 제도, 튀넨은 위치 개념으로 지대의 본질을 설명하였다. 따라서 부동산 생산성의 핵심인 접근성은 위치지대로 환원되는바 지대가 도시의 발전과 성장에 어떻게 연결되는지를 이하에서 검토한다.
3. 부동산 생산성과 도시성장 및 발전과의 관계
1) 부동산시장과의 관계
부동산 생산성의 본질은 접근성이며 이는 부동산이 위치한 곳에 따라 지대로 나타낼 수 있다. 인간은 부동산의 생산성을 극대화하기 위해서 토지를 집약적으로 이용하고 외연적 이용으로 확대한다. 가치추계에서 최유효이용을 전제로 감정평가 하는 이유도 인간의 합리적인 지대추구 행위를 전제하기 때문이다. 즉 인간의 합리적인 지대추구 행위에 따라 주변지역과의 관계 속에서 부동산시장을 성장시키는 원동력이 된다.
2) 도시성장 및 발전과의 관계
거시적으로 볼 때 접근성에 기반한 위치지대는 도시의 성장 · 발전과 밀접한 관계를 가지고 있다. 중력모형에 의하면 도심지역은 입지경쟁이 가장 치열한 곳이 되며 입지경쟁이 치열해짐에 따라 부지 임대료와 매매가격이 가장 높은 곳이 된다. 따라서 대상부동산의 거시적 접근성에 따른 부동산 생산성은 도시구조와 토지이용패턴을 결정하며 도시성장의 원동력으로 상호 작용하게 된다.
4. 검토
위치의 중요성은 도시성장과 밀접한 관련을 갖는다. 이 때 부동산의 물리적 위치는 고정되어 있지만 경제적 위치는 주변지역 상황, 도시구조의 성장과 발전, 시간적으로 변화하는 여러 가지 요인들에 영향을 받는다. 따라서 생산성 분석을 함에 있어 평가사는 부동산의 가치가 도시상의 공간적 위치뿐만 아니라 시간적 변화요인과도 밀접하게 관련되어 있다는 사실을 유의해야 한다.
Ⅳ. 결어
도시의 공간과 구조는 집중과 혼잡, 분산과 과밀 그리고 지역분화의 중심력들이 혼합되어 형성된다. 그 중심에는 부동산의 생산성이 있고 생산성을 결정하는데 있어서 접근성 즉 위치의 중요성은 도시성장과 밀접한 관련을 갖는다. 도시의 성장에서 부동산의 역할이 커지고 평가활동에 있어서도 대상부동산에 대한 전국적 영향 및 도시 또는 인근지역의 영향 등에 대한 충분한 배려가 있어야 하는바 부동산시장에 대한 분석이 더욱 중요해진다.