정부가 부동산 시장에 개입하는 이유를 설명하라는 문제는 출제자 입장에서 보면 그냥 주는 문제다. 이런 문제에서 6~7점 획득하지 못하면 합격 어렵다고 봐야한다. 총론 파트에서 이런 간단한 논점은 공부할 때, 바로 바로 10~20점 분량으로 딱 준비해 두어야 한다. 언제든 출제될 수 있는 클래식한 논점이다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 4】 정부가 부동산 시장에 개입하는 이유에 대하여 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 개설
부동산 공적개입이란 여러 가지 부동산 문제를 해결 · 개선함으로써 부동산과 인간과의 관계를 개선하려는 행정적 노력을 말한다. 공적개입에는 정부나 공공기관이 토지시장에 직접 개입하여 토지에 대한 수요자 및 공급자의 역할을 적극적으로 수행하는 방법인 직접적 개입방법과 기본적으로는 시장기구의 기능을 통해서 간접적으로 효과를 노리는 간접적 개입방법, 토지이용 행위를 사회적으로 바람직한 방향으로 유도함을 목적으로 하는 토지이용관련 규제가 있다.
Ⅱ. 정부가 부동산 시장에 개입하는 이유
1. 최유효이용의 강제 필요성
부동산은 자연적, 인문적 특성으로 오용되기 쉬우며, 악화성향, 지속성 특히 비가역성의 성질이 있으므로 극대 총량적 가치창조 및 사회성, 공공성의 최대 발휘를 위하여 최유효이용이 필요하다. 이에 국가나 사회의 토지이용에 대한 공적 개입을 통하여 최유효이용의 강제가 필요시된다.
2. 정책적 필요성 (효율성과 형평성)
정부는 사회적 목표를 달성하기 위하여 부동산시장에 개입하게 된다. 예를 들어 저소득층에의 주택공급에 관한 여러 가지 주택정책은 사회적 목표를 달성하기 위한 정부의 정책적 필요성에 해당한다. 사회적 목표는 시대적 상황이나 사회적 · 경제적 · 정치적 환경에 따라 그 정도와 내용을 달리 하므로 형평성이나 효율성을 추구 또는 양자의 조화일 수 있다.
3. 경제적 필요성 (시장실패)
경제적 필요성으로는 시장실패를 수정하기 위해서 시장에 개입하게 된다. 시장실패란 어떠한 요인에 의해 사적시장의 매커니즘이 자원의 적정분배를 자율적으로 조정하지 못하는 것을 의미한다. 시장실패가 나타나는 주요요인으로는 시장에서 토지의 거래 및 이용에 필요한 자료와 정보가 불완전하다는 점, 토지의 다용도성으로 인한 인접 토지 간 외부효과가 발생할 수 있다는 점, 토지로 인한 소득의 불평등발생 등이 있다.
Ⅲ. 맺음말
최근 정부의 공적개입은 시장의 형평성을 목표로 정책을 추진하고 있다고 보여 진다. 그 예로 토지공개념에 근거한 국토보유세 주장이나 공시가격 현실화와 공정가액 비율의 조정 등 직접 · 간접적 개입방법으로 부동산시장의 안정과 형평성을 목표로 정책을 추진하고 있다고 해석할 수 있다. 따라서 부동산시장의 전문가인 감정평가사는 정책의 실현을 위해 객관적이고 공정한 감정평가액 제시가 더욱 중요해질 것이다.