개별감정평가의 예외인 일괄감정평가, 구분감정평가, 부분감정평가에 대해 구체적인 사례를 묻는 문제가 출제되었다. 이 논점은 감정평가를 체계적으로 분류하는 목적과 연결된다. 대단히 평이한 문제이기 때문에 20점 배점이지만 15분안에 끝내야 한다. 감정평가 실무기준을 통해 관련 내용을 확인하고 시작하자.
【문제 3】 부동산 감정평가는 기준에 따라 다양하게 분류될 수 있다. 다음에 대하여 설명하시오. (20점)
물음 1) 부동산 감정평가를 체계적으로 분류하는 목적을 설명하시오. (5점)
물음 2) 일괄감정평가, 구분감정평가, 부분감정평가 각각에 대하여 사례를 들어 설명하시오. (15점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
감정평가는 평가의 주체, 평가업무의 기술상 차이점, 감정평가의 목적, 조건, 대상물건의 성격에 따라서 다양하게 분류가 가능하다. 감정평가를 다양하게 분류함에 따라 감정평가활동의 목표를 명백히 하고 감정평가방법의 체계화를 이룰 수 있게 되었고, 궁극적으로는 평가의 신뢰성을 좀 더 향상시킬 수 있게 된다. 「감정평가에 관한 규칙」은 개별감정평가가 원칙인바 일괄감정평가, 구분감정평가, 부분감정평가는 개별감정평가의 예외에 해당한다. 따라서 원칙을 기준하되 감정평가 시 발생하는 다양한 사례에서 평가기법의 원칙과 예외의 적용에 있어 전문가로서의 정확한 판단이 필요할 것이다.
Ⅱ. (물음 1) 부동산 감정평가를 체계적으로 분류하는 목적
1. 이론구성에 대한 지침 및 제도에 대한 지침 제공
부동산 감정평가를 체계적으로 분류함으로써 이론구성에 대한 지침을 제공하여 감정평가활동의 목표를 명백히 하고 감정평가방법의 체계화에 기여한다. 또한 제도에 대한 지침으로서 정부가 감정평가 제도를 수립, 발전시키는데 유익한 지침이 된다.
2. 감정평가활동의 능률화 및 대상 부동산의 확정
감정평가활동을 효율적으로 진행할 수 있게 되며 대상 부동산의 확정에 대한 지침으로서 감정평가의 조건, 목적 등이 명백히 되어야만 부동산 확정이 용이해지는바 감정평가를 체계적으로 분류하게 된다.
Ⅲ. (물음 2) 일괄감정평가, 구분감정평가, 부분감정평가
1. 일괄감정평가
1) 의의
평가는 대상 물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되는 관행이나 용도상 불가분의 관계에 있는 경우 등에 있어 이를 일괄하여 감정평가할 수 있다.
2) 사례
둘 이상의 획지 또는 필지를 일단지로 평가할 필요가 있는 경우, 대지와 지상물이 일체로 거래되는 경우, 용도상 불가분의 관계에 있는 아파트, 다세대 연립주택, 아파트형 공장, 주거용 오피스텔 등의 평가를 행하는 경우, 임지와 입목을 일체로 하는 임야, 토지와 건물의 복합부동산 등이 있다.
2. 구분감정평가
1) 의의
구분감정평가는 1개의 물건이라도 가치를 달리하여 서로 다르게 가치가 형성되는 경우에는 이를 구분하여 감정평가하는 것을 말한다. 가치를 서로 달리하는 부분을 구별하는 점에서 부분감정평가와 차이가 있고, 가치를 달리 하더라도 면적 등이 과소하여 영향이 미미한 경우에는 주된 가치를 기준으로 감정평가해야 한다.
2) 사례
대표적으로 GB내 건부지와 나지, 광평수 토지의 전면(상업용지)과 후면(주거용지)이 가격차이가 심한 경우, 용도지역이나 도시계획도로에 저촉되어 저촉부분과 접한 부분의 가격차이가 발생하는 경우, 증축건물의 경우 기존부분과 증축부분 등이 있다.
3. 부분감정평가
1) 의의
일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부는 평가하지 않음이 원칙이지만 특수한 목적 또는 합리적인 이유가 있어 부분감정평가의 필요성이 인정되는 경우 대상물건의 일부만을 감정평가 할 수 있다. 한 개 물건의 일부를 평가한다는 점에서 구분평가와 유사하나 부분평가는 가격수준이 같은 경우에 있어서 일부를 평가하는 점이 다르다.
2) 사례
대상물건의 일부만을 감정평가 할 수 있다. 예를 들면, 토지의 보상평가 시 1개 필지의 일부만이 편입되어 그 편입부분만을 평가하는 경우나 토지 · 건물 일체로 구성된 복합부동산 그 상태에서 토지만의 가액을 구하는 경우가 이에 해당한다.
Ⅳ. 결어
일반인이 판단하는 가격과 달리 감정평가사가 제시하는 부동산가치는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」 등 감정평가 관계 법령에 의거 결정하게 된다. 또한 감정평가 체계를 분류하는 기준은 일반감정평가이론을 근거로 가치를 판단하는바 감정평가제도의 전문성과 그 결과인 감정평가금액은 객관성과 공정성을 담보할 수 있게 된다. 따라서 감정평가 결과에 대한 사회적 존중이 필요하며 이를 위해 감정평가사는 전문성을 바탕으로 감정평가활동을 해야 할 것이다.