공동주택 재건축사업의 시행시 미동의자에 대한 매도청구와 매도청구시 기준가치가 되는 시가의 개념에 대한 논점이 출제되었다. 도시정비법과 관련된 논점은 정말 넘친다. 재건축사업, 재개발사업의 진행과정과 진행과정에서 감정평가가 어떻게 이루어지는지에 대해서는 표 하나로 정리가 되어서 그림처럼 기억이 날 정도로 준비해두어야 한다고 생각한다. 도시정비법과 관련된 논점은 이론에서도 중요하지만, 실무에서도 중요하다. 관련 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 시작하자.
【문제 6】 공동주택 재건축사업의 시행시 미동의자에 대한 매도청구 및 시가의 개념에 대해 약술하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 개설
재건축사업이란 정비기반시설은 양호하나 노후 · 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말한다. 매도청구에 따른 감정평가는 매도청구소송을 통해 소유권이전을 다투는 과정에서 의뢰된다. 재건축사업은 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하지 않으므로 당해 사업으로 인한 개발이익을 배제하지 않는다. 따라서 개발이익이 포함된 시가의 개념, 반영정도 등에 대한 논의가 쟁점이 된다.
Ⅱ. 미동의자에 대한 매도청구
1. 매도청구의 의미
매도청구는 재건축사업을 시행할 때 조합설립 미동의자 등에 대해 그 소유 토지 등을 시가에 매도할 것을 청구하는 것으로 매도청구권은 재건축에 참여하는 토지등소유자가 재건축에 불참한 토지등소유자에게 대하여 일정한 절차를 거쳐 토지 · 건물의 매도를 청구하는 권리를 말한다.
2. 매도청구에 따른 감정평가
「도시 및 주거환경정비법」 제64조, 조합설립에 동의하지 아니한 자, 장 · 군수 등, 토지주택공사 등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고 요건에 따라 매도를 청구할 수 있다. 동법 제64조의 매도청구에 따른 감정평가는 법원에서 제시하는 날을 기준으로 한다. 다만 기준시점에 현실화 · 구체화되지 아니한 개발이익이나 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 배제하여 감정평가한다.
Ⅲ. 매도청구에 따른 감정평가 시 시가의 개념
1. 시가의 개념 (판례)
대법원은 매도청구소송에서의 ‘시가’ 개념이 해당 재건축사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함되어야 한다는 점을 일관되게 유지하고 있다. “재건축사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 시가”는 토지와 건물 일체로 거래되는 가격, 즉 건축결의 및 조합설립인가에 따라 시장에서 형성 · 반영되고 있는 개발이익 모두 반영하는 것을 의미한다.
2. 매도청구소송 ‘시가’ 감정평가 시 유의할 점
재건축사업의 주체로서 조합원이 지는 리스크나 향후 현실화 · 구체화되지 아니한 개발이익까지 기준시점 당시에 개발이익으로 반영하라는 의미로 해석할 수 없고 그 이익을 어느 일방에게만 귀속시켜서는 안된다는 점에 유의한다.